לפנינו פסק דין בו בוטלה מכירת דירה שעו"ד דני גבעתי מכר לאישה מאחורי גבה, בלי שהיא יודעת שמוכרים לה את הדירה, כאשר כל מה שביקשה זה הלוואה של 250,000 ש"ח שגם אותם לא קיבלה.

פסק הדין רווי ביקורת על התנהגותו הנכלולית של עו"ד דני גבעתי שפשוט רימה אישה מסכנה שלא ידעה איך הוא מפיל אותה בפח.  מקרה זה לא היה קורה אילו וועדת האתיקה של הלשכה היתה מטילה על דני גבעתי עונש משמעותי, כאשר הוגשו נגד אישומים פליליים משמעותיים על ניהול רשת של חשבוניות מס פיקטיביות בגובה של 3.5 מיליארד שקל, והוא יצא מזה עם 3 חודשי השעיה בלבד.

בכלל כל משפחת גבעתי עוסקת בפלילים.  לדני גבעתי יש אח עו"ד עבריין, מיקי גבעתי שעקץ לקוחות רווחה, וגם טיפל בלקוחות בעודו מושעה עם היסטוריה ארוכה של הרשעות באתיקה, שמכולם יצא עם השעיות קצרות, ולאחרונה אף הגיש בחיפה בקשה לפשיטת רגל.  אביו הרצל גבעתי עוסק בעוקץ נדל"ן מדירות בבאטומי, ואשתו של הרצל, דורולינה גבעתי, פיליפינית, מלבינה להם את הכסף….

 

 

 

 

להלן פסק הדין:

 

 

 

 

נגד

 

1. עו״ד דני גבעתי

2. חלי גבעתי

3. נעמה אלמוג שריד

נתבעת 3 ע״י עו״ד אמיר פינטו

פסק דין

בפניי תביעה שעניינה תוקפם של הסכמי מכר בנוגע לדירת מגורים שהזכויות בה היו שייכות לתובעת, אשר נמכרה לנתבעת 2 ונרשמה על שמה בלשכת רישום המקרקעין, ולאחר מכן נמכרה לנתבעת 3 ונרשמה על שמה בלשכת רישום המקרקעין.

התובעת עותרת לקבוע כי הסכמי המכר לנתבעות 2 ו-3 אינם תקפים, למחוק את רישום הבעלות על שם נתבעת 3, ולרשום את הזכויות בדירה על שמה.

השאלות העיקריות בהן יש להכריע הן: (1) האם הסכם המכר לפיו מכרה התובעת את זכויותיה בדירה לנתבעת 2 תקף; ואם לא – האם עומדת נתבעת 3 בתנאי סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ״ט – 1969, כלומר האם נתבעת 3 רכשה את הזכויות בדירה בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום.

רקע

• 1 . התובעת הייתה הבעלים הרשום של דירת מגורים מספר 1, ברח׳ ביאליק 44, אשקלון (להלן: "הדירה").

נתבע 1 (להלן: "עו״ד גבעתי"), עורך דין במקצועו, החתים את התובעת על מסמכים רבים, אשר חלקם יפורטו להלן, ביניהם: )-) הסכם הלוואה מיום 5.3.17 )להלן: "הסכם ההלוואה"), לפיו הוא הלווה כסף לתובעת; )-) הסכם מיום 17.5.17 למכירת הדירה לנתבעת 2 )להלן, בהתאמה: "חלי", "הסכם המכר לחלי"), שהיא בת דודה של עו״ד גבעתי; )-) הסכם שכירות מיום 17.5.17 בין חלי לתובעת )להלן: "הסכם השכירות עם חלי"); )-) הסכם מיום 3.3.19 למכירת הדירה מחלי לנתבעת 3 )להלן, בהתאמה: "נעמה", "הסכם המכר לנעמה"), שהיא אשתו של בן דוד של עו״ד גבעתי ושל חלי – עו״ד יניב אלמוג )להלן: "יניב"); )-) והסכם שכירות מיום 11.3.19 בין נעמה לבין התובעת, מר סימון בנימינוב, בן של שכן של התובעת )להלן: "סימון"), ואשתו של סימון, גב׳ שרונה אשורוב )להלן: "שרונה") (להלן: "הסכם השכירות עם נעמה").

 

חשיבות הסכם ההלוואה לתיק זה נובעת מכך שחלק משמעותי מהתמורה לפי הסכם המכר לחלי שולם לעו"ד גבעתי, כהחזר חוב ההלוואה. כפי שיפורט להלן, הגעתי למסקנה שעו״ד גבעתי לא נתן לתובעת את סכום ההלוואה, ולכן חלי לא שילמה את מלוא התמורה עבור רכישת הדירה.

• 2 . התובעת מבקשת לקבוע שהסכמי המכר של הדירה לחלי ונעמה אינם תקפים, וכי יש למחוק את רישום הבעלות בדירה על שמה של נעמה, ולרשום את הזכויות בדירה על שמה.

  

סעד של מתן חשבונות אשר התבקש בכתב התביעה נמחק, ¹ ובאותו מועד ניתן לתובעת היתר לפיצול סעדים, בכפוף לשמירת טענת התיישנות של הנתבעים. ²

• 3 . המסמכים העיקריים הרלוונטיים

5.3.17:  הסכם ההלוואה³: לפיו עו״ד גבעתי הלווה לתובעת סכום בשקלים חדשים שווה ערך ל- 67,695 $, שהם 250,000 ₪ בהתאם לשער היציג של דולר ארה״ב במועד ההלוואה ⁴ )להלן: ״סכום ההלוואה״), עם ריבית חודשית בסך 541 $, שהם 2,000 ₪ נכון למועד חתימת הסכם ההלוואה, לתקופה של 12 חודשים, אך לא פחות מ-6 חודשים.

17.5.17: הסכם המכר לחלי⁵: לפיו התובעת מכרה את זכויותיה בדירה לחלי תמורת סכום של 450,000 ₪ (להלן: "התמורה"). כחלק מהתמורה, נרשם שחלי תשיב לעו״ד גבעתי את סכום ההלוואה.

17.5.17: הסכם השכירות עם חלי⁶: לפיו חלי השכירה את הדירה לתובעת, לתקופה של 24 חודשים מיום 15.6.17, כנגד דמי שכירות בסך 3,000 ₪ לחודש.

• 3.3.19 : הסכם המכר לנעמה⁷: הסכם למכירת הדירה מחלי לנעמה, בסכום של 600,000 ₪.

• 11.3.19  הסכם השכירות עם נעמה ⁸: לפיו התובעת, סימון ושרונה שוכרים את הדירה מנעמה מיום

• 15.6.19 למשך 24 חודשים בסכום של 2,600 ₪ לחודש, עם אופציה ל-36 חודשים נוספים בסכום של 2,900 ₪ לחודש.

• 4 . לטענת התובעת, היא לא קיבלה סכום כלשהו על חשבון סכום ההלוואה; עו״ד גבעתי החתים אותה

על הסכם המכר לחלי מבלי שהסביר לה ומבלי שהיא הבינה שהיא חותמת על הסכם מכר; היא לא קיבלה תשלום כלשהו על חשבון התמורה; היא לא ידעה ולא הבינה שהיא חותמת על הסכמי השכירות עם חלי ונעמה והיא מעולם לא שילמה להם תשלום כלשהו על חשבון דמי השכירות.

נוכח האמור, טוענת התובעת כי יש לבטל את הסכם המכר לחלי, ורישום הדירה על שמה בלשכת רישום המקרקעין לא היה נכון.

עוד טוענת התובעת כי נעמה לא הוכיחה את תום ליבה, ולכן היא אינה עומדת בתנאי סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ״ט – 1969 (להלן, בהתאמה: "חוק המקרקעין", "תקנת השוק"), ולפיכך זכויותיה גוברות על זכויותיה של נעמה.

כתוצאה מכך, לטענת התובעת, יש לבטל את רישום הזכויות בדירה על שם נעמה ולרשום אותן על שמה.

 

• 5 . לטענת הנתבעים, התובעת קיבלה מעו״ד גבעתי הלוואה בסכום של 250,000 ₪; התובעת ידעה ורצתה למכור את הדירה לחלי; התובעת קיבלה את מלוא התמורה; התובעת ידעה שהיא חותמת על הסכמי שכירות עם חלי ונעמה; נעמה רכשה את הזכויות בדירה בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, ולכן זכותה יפה אף אם הרישום בלשכת רישום המקרקעין לא היה נכון.

• 6 . עיקר טענות הצדדים והמחלוקות העיקריות יפורטו להלן, כאשר אדון בטענותיהם.

דיון והכרעה

• 7 . לאחר שעיינתי בחומר הרלוונטי ושמעתי את הצדדים, הגעתי למסקנה שדין התביעה להתקבל.

דרך הילוכי למסקנה זו תהא כדלקמן:

• 7.1 . אבחן את מערכת היחסים בין התובעת לעו״ד גבעתי וחובותיו כלפיה. מסקנתי היא שנוכח

העובדה שעו״ד גבעתי היה עורך הדין היחיד בכל העסקאות מושא תיק זה, העניין האישי שהיה לו בהסכמים וקרבת המשפחה לחלי ונעמה, הוא חב חובת נאמנות מוגברת כלפי התובעת, חובה אותה הוא הפר.

• 7.2 . מאחר שעל פי הסכם המכר לחלי ועדותם של עו״ד גבעתי וחלי, חלק משמעותי מהתמורה שולם

כהחזר סכום ההלוואה, אבחן אם עו״ד גבעתי נתן לתובעת את סכום ההלוואה. מסקנתי היא שעו״ד גבעתי לא נתן לתובעת את סכום ההלוואה או סכום כלשהו.

• 7.3 . אבחן אם הסכם המכר לחלי תקף. מסקנתי היא שהסכם המכר בטל ולכן רישום הדירה על שם חלי בלשכת רישום המקרקעין לא היה נכון.

• 7.4 . אבחן אם נעמה הוכיחה שהיא עומדת בתנאי תקנת השוק. השתכנעתי שהוכחו נסיבות השוללות את תום ליבה של נעמה, ולכן הגעתי למסקנה שיש לבטל את רישום הזכויות על שמה ולרשום אותן על שם התובעת.

להלן אפרט את נימוקיי.

כללי

• 8 . עו״ד גבעתי החתים את התובעת על מסמכים שונים בהם היא התקשרה, לכאורה, במספר עסקאות.

^יאר

בכל העסקאות פעל עו״ד גבעתי במצב של ניגוד עניינים: הוא היה צד להסכם ההלוואה; הסכם המכר לחלי והסכם השכירות עם חלי, הם עם בת דודתו, ובנוסף חלק משמעותי מהתמורה היה אמור להיות מועבר אליו באופן אישי, כהחזר סכום ההלוואה; הסכם השכירות עם נעמה, הוא עם אשתו של בן        למקו דודו.

השתכנעתי שעו״ד גבעתי התנהל בחוסר תום לב קיצוני, כי הוא לא נתן לתובעת כספים על חשבון סכום ההלוואה, כי הוא היה היוזם, המוציא והמוביל של עסקת המכר לחלי, וכי הוא החתים את התובעת על מסמכים רבים מבלי שהיא הבינה את מהותם, לרבות הסכם המכר לחלי.

נוכח מעמדו המיוחד של עו״ד גבעתי כעורך דין, חלה עליו חובת נאמנות כלפי התובעת, להסביר לה את העסקאות בהן היא מתקשרת, למנוע כל הטעיה או טעות של התובעת, ולהסביר לה היטב את משמעות המסמכים עליהם הוא החתים אותה. נוכח ניגוד העניינים הקיצוני בו עו״ד גבעתי היה מצוי, חלה עליו חובת נאמנות מוגברת כלפי התובעת, חובה אותה הוא הפר. ⁹

באתי לכלל מסקנה מצערת כי עו״ד גבעתי ניצל לרעה את מעמדו כעורך דין, פערי הידע והכוח בינו לבין התובעת, האמון שנתנה התובעת בו וביושרו המקצועי ואת חולשתה וחוסר ההבנה של התובעת, כדי להחתים אותה על מסמכים רבים, מבלי שהיא הבינה את טיבם, מהותם ואת ההשלכות של חתימתה עליהם. בין היתר החתים עו״ד גבעתי את התובעת על הסכם המכר לחלי, לפיו התובעת מכרה את הדירה לחלי, מבלי שהיא התכוונה לעשות זאת ומבלי שהיא הבינה שהיא מוכרת את הדירה, תוך שהוא קובע את סכום התמורה. באופן התנהלותו גרם עו״ד גבעתי לנישול התובעת מזכויותיה בדירה, מבלי שהיא קיבלה עבור זכויותיה תמורה כלשהי.

• 9 . גם לאחר שנפרשה מלוא מסכת הראיות, נותרה התמונה העובדתית המלאה בקשר למערכת היחסים בין עו״ד גבעתי, התובעת וסימון לוטה בערפל, באופן בו רב הנסתר על הגלוי. הוכח שסימון הפנה את התובעת אל עו״ד גבעתי כדי לקבל הלוואה והיא חתמה על הסכם ההלוואה אך לא ברור מה היה סכום ההלוואה שהתובעת ביקשה, האם 50,000 ₪ כטענת התובעת או 250,000 ₪ כטענת עו״ד גבעתי; לשם מה התבקשה ההלוואה; ועבור מי התבקשה ההלוואה, האם עבור סימון, כטענת התובעת ¹⁰ או עבור התובעת, כטענת עו״ד גבעתי.

למרות חוסר הבהירות, השתכנעתי בעובדות הנדרשות לשם הכרעה בתובענה, כדלקמן: (א) הסכם המכר עם חלי בטל משום שהתובעת לא קיבלה כספים על חשבון התמורה; ו-(ב) זכויותיה של התובעת גוברות על זכויותיה של נעמה, משום שתום ליבה של נעמה נשלל, ולכן היא אינה זכאית ליהנות מהגנת תקנת השוק.

• 10 . ניתן ללמוד על מערכת היחסים בין עו״ד גבעתי, סימון והתובעת, בצורה חלקית, מהודעות ווטסאפ שהוחלפו בין התובעת לסימון, ¹¹ החל מה-8.5.22 (להלן: "הודעות הווטסאפ"), מהם ניתן ללמוד כי התובעת לא קיבלה כספים מעו״ד גבעתי, היא לא התכוונה למכור את דירתה ולא ידעה שהדירה נמכרה.

• 10.1 . בין היתר כוללות הודעות הווטסאפ את ההודעות הבאות )כל הטעויות במקור):

)-) 14.9.22, התובעת: ״סימו מה קורה אמרתה חודשיים שלוש אתה אומר לדני¹² להחזיר לי את הבית אני מקווה מאוד שעד אחריי החג הוא יחזיר לי זה חודש של רחמיים אנמ מקווה שתרחמו עליי ותחזירו לי מה ששיך לי".

)-) 23.10.22, התובעת: " רק שתדע שעכשיו אורך דין היתקשר אליי ואמר שהוא קנה את הבית שלי ורוצים להוציא אותי מהבית".

התובעת: "מה אני עושה בבקשה סימו".

סימון: "הוא יכול להוציא תחת שלט".

סימון: "שלו".

התובעת: … "הוא דיבר איתי עכשיו".

סימון: " בסדר תגידי לו אך אחד לא יכול להוציא אותי אני שעה ככה מחייג".

התובעת: "הוא אמר שהוא מיצג את זו שקנתה ואת דני".

התובעת: "זה העתקשר אליי היום אמר שהוא אורך דין שהקליינטית שלו קנתה את הבית ודני אמר לו להיתקשר דני מכר את הבית".

)-) 19.3.23, סימון: "הבית יחזור אליך אמרתי לך עכשו אני יפתור את זה".

)-) 17.7.23, סימון: "אך אחד לא יגיע אל תדאגי".

סימון: " עוד מאט זה יגמר תאמיני לי אני רוצה לסיים יותר מימך תהיא בטוחה שהבית שלך יחזור עליך".

סימון: "אליך".

סימון: "ניצה די אף אחד לא לקח לך את הבית הוא יחזור בעוד קצת זמן את תראי".

• 10.2 . בנוסף להודעות הכתובות, צורפו גם קבצי מדיה – תמונה והודעות קוליות, אשר הוחלפו בין סימון לתובעת. ¹³ חלק מההודעות הכתובות היו תשובה להודעות הקוליות. ברוב ההודעות הקוליות, התובעת בוכה לאורך כל השיחה או בסיומה:

  

)-) 23.10.22, ככל הנראה אחרי הודעת התובעת שהתקשר אליה עורך דין, שלחה התובעת לסימון תמונה של יניב.

)-) 23.10.22, ככל הנראה אחרי ששלחה את התמונה, אמרה התובעת: "הוא אמר גם שהוא יעלה את דני לשיחה איתי ואיתו, ניתקתי לו את הטלפון, הוא אמר הוא יגיע אלי הביתה". ¹⁴

"הוא בטח בשיחה עם דני, הוא אמר לי הוא מעלה אותו לשיחה איתי, ניתקתי לו את הטלפון, הוא אמר שמישהי בשם צילה קנתה את הבית״. ¹⁵

(-) 27.10.22, ככל הנראה אחרי ההודעה הכתובה של סימון לתובעת: "סימון זה לא יפה מה שעשיתם לי, זה לא יפה מה שעשית לי, דני מכר את הבית, הבית עבר כבר 3 ידיים, זה לא יפה, איפה אני אלך, איפה, לקחת את הכסף, לקחת לי את הבית, אני הומלסית אהיה בגללך, בושה, בושה". ¹⁶

(-) 7.5.23: "סימו, מה קורה, אתה עוד לא פתרת שום דבר, אני רוצה את הבית שלי, כל פעם אני מקבלת איומים, אני רוצה את הבית שלי בבקשה, אני יודעת שאתה מכרת, אתה ודני מכרתם לי את הבית שלי, אני רוצה את הבית שלי, אם לא תחזירו אני הולכת להגיש תלונה במשטרה, לא אכפת לי מכלום אחר כך". ¹⁷

(-) 7.5.23: "דני אמר שכבר הבית שלי עבר 3 אנשים למה אתה משקר אותי כמה אתה יכול לשקר אותי". ¹⁸

(-) 7.5.23: "סימו הבחורה שאומרת שקנתה את הבית היא באה לי לפה, היא אמרה שהיא הולכת להגיש תלונה במשטרה, אם היא מגישה, אני מספרת את הכול, זה לא מעניין אותי, ואני מפילה גם את דני שהעביר את הבית שלי על אחותו, ושלח עלי מישהו שיאיים עלי בטלפון, אני לא מוכנה לזה, אני רוצה את הבית שלי בחזרה, אם לא זה יהיה בעיה, מה אכפת לי, זה לא מעניין אותי". ¹⁹

(-) 17.7.23 : "אני רוצה רק את הבית שלי, אני לא אהיה רגועה עד שהבית שלי יחזור אלי, דני אמר שמכרתם לי את הבית, הוא עבר שלוש ידיים, אני רוצה את הבית שלי". ²⁰

(-) 17.7.23 : "אתה משלם כי לקחת את כל הכסף, אבל דני נשבע שהוא מכר לי את הבית, דני אמר את זה". ²¹

• 11 . עדויות כל העדים שהופיעו בפניי לקו באי דיוקים וסתירות.

11.1 . התובעת סתרה את עצמה בפרטים שונים, ²² אך התרשמתי שהיא מנסה להעיד אמת וכי הסתירות בעדותה נובעות מהתרגשות, בלבול וחוסר הבנה. בשאלות העיקריות שבמחלוקת בתיק זה – האם היא קיבלה כספים על חשבון סכום ההלוואה, האם היא ידעה שהיא הוחתמה על הסכם המכר לחלי, האם היא קיבלה כספים על חשבון הסכם המכר לחלי והאם היא ידעה שהיא הוחתמה על הסכמי השכירות עם חלי ונעמה, העידה התובעת באופן עקבי ומשכנע, ודבקה בגרסתה לפיה היא לא קיבלה כספים על חשבון ההלוואה, היא לא ידעה שהיא הוחתמה על הסכם המכר לחלי ועל הסכמי השכירות עם חלי ונעמה, וכי היא לא קיבלה תשלום על חשבון התמורה.

התובעת הוחתמה על ידי עו״ד גבעתי על מסמכים רבים, אך השתכנעתי שהתובעת חתמה על המסמכים עליהם דרש ממנה עו״ד גבעתי לחתום, מבלי שהיא הבינה את מהותם, מתוך אמון בעו״ד גבעתי ובהנחה שהוא ממלא את חובותיו בצורה נאמנה, מבלי להטעות אותה ומבלי לפגוע בזכויותיה.

• 11.2 . עו״ד גבעתי: לעומת זאת, התרשמתי לשלילה מעדותו של עו״ד גבעתי. עדותו הייתה מגמתית ומתחכמת, תוך שהוא מפגין "זיכרון סלקטיבי", בורר בקפידה אילו עובדות לזכור ואילו לשכוח, זאת בהתאם לנוחותו ולצרכי גרסתו. השתכנעתי שעדותו בשאלות העיקריות שבמחלוקת לא הייתה מדויקת וכי, בניגוד לעדותו, הוא לא נתן לתובעת כספים כלשהם על חשבון סכום ההלוואה, הוא לא נתן לתובעת סכום מזומן של 100,000 ₪ שנטען שחלי מסרה לו לשלם לתובעת, וכי הוא החתים את התובעת על מסמכים רבים מבלי להסביר לה את מהותם, לרבות הסכם המכר לחלי, עליו הוא החתים את התובעת מבלי שהיא התכוונה למכור את הדירה, תוך העדפת האינטרסים שלו ושל משפחתו.

השתכנעתי שעו״ד גבעתי הסתיר מבית המשפט עובדות רבות, כגון המהות האמיתית של הסכם ההלוואה. ²³ עו״ד גבעתי יכול היה לשפוך אור על העסקה המלאה והאמיתית בין הצדדים, אך בחר להציג את הדברים בצורה לא מדויקת, וייחס לתובעת רצון למכור את דירתה, דבר שאינו נכון. עו״ד גבעתי ניצל את מעמדו ואת האמון שנתנה בו התובעת, וגרם למצב שהתובעת הפסידה את זכויותיה בדירת מגוריה, מבלי שקיבלה תמורה כלשהי עבורן.

• 11.3 . חלי: אני בספק אם עדותה של חלי הייתה מדויקת בשני עניינים – (1) האם היא ידעה מדוע החליט עו״ד גבעתי "למכור" לה את הדירה והאם היא חשדה שעו״ד גבעתי פועל באופן לא הוגן כדי להשתלט על זכויותיה של התובעת בדירה; ו-(2) האם היא מסרה לעו״ד גבעתי סכום של 100,000 ₪ במזומן כדי שימסור אותו לתובעת. אולם, אינני מכריע בשאלות אלו משום שאין בהן כדי להשפיע על התוצאה הסופית.

• 11.4 . ביחס לעדותם של נעמה ובעלה, יניב, אני סבור שהם העידו בצורה מיתממת בעניין השאלה אם הם ידעו שיש ספק בזכויותיה של חלי בדירה, ולמצער הם עצמו עיניים נוכח נסיבות מחשידות אשר דרשו מהם לבחון עם התובעת האם הסכם המכר לחלי תקף. התובעת מעולם לא שילמה דמי שכירות לנעמה, אלא סימון שילם אותם, באופן לא רציף ובאיחור. למרות זאת, נעמה ויניב לא יצרו קשר כלשהו עם התובעת בקשר לדירה, לא בקשר לתשלום דמי השכירות ולא בקשר לכל עניין אחר, עד אשר הזכויות בדירה נרשמו על שם נעמה, ולא בכדי.

  

• 11.5 . עדותו של סימון הייתה בלתי מהימנה, לא האמנתי לעדותו ולא ניתן לבסס עליה ממצאים כלשהם.

• 11.6 . עדותם של עדים נוספים שעדותם הוצגה – שרונה,²⁴ עו״ד רובי גלבוע, מר אסף גרוסמן ומר אילי סוויד, ²⁵ לא תרמה משום שהם לא זכרו עובדות רלוונטיות למחלוקות בתיק.

• 12 . הנתבעים הציגו מסמכים רבים חתומים לכאורה על ידי התובעת, והתובעת אישרה את חתימתה על רוב המסמכים עליהם מופיעה חתימה הנחזית להיות חתימתה )להלן: "המסמכים"), למעט מוצג שהוגש על ידי עו״ד גבעתי בחקירתו הנגדית בדיון האחרון שהתקיים ביום 22.12.25, אשר לא צורף לתיקי המוצגים, ולא הוצג לתובעת, בו לכאורה אישרה התובעת את קבלת סכום ההלוואה (להלן: ״המוצג״). ²⁶ התובעת לא ראתה את המוצג לפני הדיון, לא נחקרה עליו ולא הייתה לה הזדמנות לאשר או להכחיש את חתימתה עליו.

מקור המסמכים לא הוצג ובעין בלתי מקצועית נראה שיש הבדלים בין החתימות, כפי שניסתה התובעת לטעון לגבי חלק מהם. ²⁷ ולכן, למרות שהתובעת אישרה את חתימתה על רוב המסמכים ואין ספק שעל חלק מהם היא אכן חתמה, אינני בטוח שהיא יודעת אם היא חתמה על כל המסמכים שהוצגו לה. אולם מאחר שהתובעת אישרה את חתימתה על המסמכים, אניח שהתובעת חתמה על המסמכים, למעט המוצג, שאת חתימתה עליו התובעת לא אישרה.

חובת הנאמנות של עו״ד גבעתי כלפי התובעת

• 13 . ההלכה קובעת כי עורך דין עלול לחוב בחובת נאמנות כלפי צד שני לעסקה אותו הוא אינו מייצג, כאשר הצד השני לא היה מיוצג.

בעניין שבפניי, מדובר במקרה קיצוני, בו התובעת הגיעה לעו״ד גבעתי על מנת לקבל הלוואה, ובסופו של דבר מצאה עצמה חותמת על הסכם למכירת הדירה, כאשר עו״ד גבעתי פעל בניגוד עניינים והיה לו עניין אישי בעסקאות. בעניין דומה אך פחות קיצוני, בו משיבים הגיעו למשרדו של עורך דין במטרה  לחתום על הסכם הלוואה ²⁴ ומצאו עצמם חותמים על הסכם למכירת דירת המגורים שלהם, קבע כבי הנשיא )כתוארו אז) ברק ²⁵:

• ²⁴  תצהיר שהגישה שרונה בהליך אחר, אשר צורף בעמוד 140 לתיק המוצגים של נעמה, התקבל כראייה לאמיתות תוכנו בדיון שהתקיים ביום 22.12.25, עמוד 31, שורה 32.

• ²⁵ בדיון שהתקיים ביום 4.6.25 הגיעו הצדדים להסכמה לפיה: "על מנת לייתר חקירת מר גרוסמן ומר סוייד, הגענו להסכמה שהמסמכים שהוגשו מטעמם, ביחד עם הצהרתם שהם אינם זוכרים את הדברים, יתקבלו, תוך שכל צד שומר על טענותיו, ובנוסף נפנה ביחד למר גרוסמן ונברר איתו מי הגיע איתו לביקור שערך בדירה ומי תיאם את הביקור בדירה, ככל שהוא זוכר.".

• ²⁶  סומן מוצג "נת1/ 13״.

• ²⁷  ראו, לדוגמה, פרוטוקול הדיון מיום 3.4.25, עמוד 35, שורה 3, כאשר התובעת נשאלה ביחס לחתימה על מסמך מיום 31.5.17 בו נרשם שהיא מאשרת קבלת סכום של 100,000 ₪ במזומן מחלי, היא השיבה: " החתימה יכול להיות שכן, אני לא יודעת. זה שונה, אני תמיד רושמת נזריאן ניצה ופה רק ניצה"; פרוטוקול הדיון מיום 25.9.25, עמוד 16, שורה 15, כאשר נשאלה ביחס לאישור שקיבלה לידיה שיק בנקאי (אישור שככל הנראה היא אכן חתמה עליו), היא השיבה: "אני לא יודעת אם זה החתימה שלי, כי אני עושה ככה, עגול". ביחס לשתי החתימות הנ״ל בסופו של דבר אישרה התובעת שמדובר בחתימתה.

"המקרה שלפנינו הוא מקרה קיצוני, ומתחייבת בו המסקנה כי המשיבים היו במעמד מיוחד כלפי המערער, מעמד שמטיל עליו חובת זהירות מושגית וקונקרטית כלפיהם. הדבר נלמד ממכלול הנסיבות: המשיבים לא היו מיוצגים על-ידי עורך-דין אחר. המערער קיבל על עצמו – כלפי שני הצדדים – את הטיפול המשפטי בעיסקת ההלוואה תוך הפיכתה ל׳הסכם מכר מותלה׳. המשיבים נתנו במערער אמון מלא – הם שמעו מפיו הסברים לגבי תוכן העיסקה ומשמעותה המשפטית, ייפו את כוחו לבצע בשמם פעולות במרשם המקרקעין ואף שכרו את שירותיו בעניינים אחרים. במסגרת הטיפול בעיסקה היה עליו לפעול תוך נאמנות ליהודה ולמשיבים גם יחד. ברוח זו נפסק במקום אחר כי כאשר עורך-דין מטפל בעיסקה שצד אחד בה אינו מיוצג, ׳נדרשות מעורך הדין מיומנות וזהירות רבות יותר בהצגת העניין, לבל יכשיל במודע או בהיסח דעת נמהר את הצד האחר, כשהוא יכול להניח שזה סומך על אמינותו, יושרו ומיומנותו׳ (פרשת יחיאל [3], בעמי 215)״.

ובהמשך קבעה כבי השופטת )כתוארה אז) חיות ²⁶:

״גם אני סבורה כי בנסיבות המקרה חב המערער כלפי המשיבים 2-1 (להלן -המשיבים) חובת אמון וחובת זהירות בין שתאמר שהתקיימו בין המערער למשיבים יחסי עורך-דין-לקוח, ובין שתאמר שהתקיימו ביניהם יחסים קרובים, שאף אם לא עלו כדי יחסי עורך-דין-לקוח, די היה בהם כדי להקים חובת אמון וחובת זהירות מצד המערער כלפי המשיבים".

• 14 . חובת הנאמנות ותום הלב של עו״ד גבעתי – אשר היה הגורם הדומיננטי והמוציא והמוביל בעסקאות מושא תיק זה – מתעצמת נוכח העניין האישי שהיה לו בעסקאות. התובעת הגיעה לעו״ד גבעתי על מנת לקבל הלוואה, ובסופו של דבר חתמה על הסכם מכר של זכויותיה בדירה לקרובת משפחתו. בנסיבות העניין, נוצרה חובת נאמנות מוגברת של עו״ד גבעתי כלפי התובעת, אשר סמכה על מקצועיותו ויושרו המקצועי, חובה אותה הפר עו״ד גבעתי.

נוכח השלכותיהם מרחיקות הלכת של המסמכים עליהם הוחתמה התובעת על ידי עו״ד גבעתי, שומה היה עליו להימנע מטיפול בעסקאות כל עוד התובעת נעדרה ייצוג משפטי עצמאי. ניכר כי עו״ד גבעתי היה מודע היטב לפגם החמור שדבק בהתנהלותו. הראיה לכך היא ניסיונו "לרפא" את המחדל בדיעבד, עת הורה לתובעת, בחלוף כשנה ושלושה חודשים ממועד חתימת הסכם המכר לחלי, לחתום על ״תצהיר ויתור על דיירות מוגנת וויתור על טענות״, ²⁷ בפני עורך דין אחר, לפיו התובעת ויתרה על טענותיה לעניין הסכם המכר לחלי,ראו עדותו של עו״ד גבעתי ²⁸:

"הלכנו לכיוון המכירה, אמרנו, התחלתי להכין את התשתית למכירה, אמרתי, למכירה של חלי את הדירה, חשבנו להתחיל, היא אמרה לי שהיא רוצה למכור, ואנשים רואים שם את אותה, את ניצה שמה שהיא הבעלים וזה וזה, אז אמרתי שלא יהיה לי ויכוח איתם, גם מהבחינה שלי, גם מבחינת עו״ד, גם בגלל שהיה את הרקע של ההלוואה וגם מהבחינה הזאת שהיא שוכרת, הייתה בעלים ושוכרת, אמרתי לה תלכי לעו״ד רובי גלבוע, אין לה שום אינטרס ללכת בשלב הזה, זאת אומרת אם זה לא היה נכון והיא לא קיבלה ורימו אותה ושיקרו אותה, אז איזה אינטרס יש לה ללכת לעו״ד? אני התקשרתי אליה, היא באה למשרד, לקחה את הטופס, היא הלכה לרובי גלבוע, למה? כי סימון, הוא ייצג אותו כנראה, וזה סימון אהוב לבה היה אז, והיא וסימון הלכו יחד לרוב גלבוע, והוא החתים אותה,";

ובהמשך ³³:

"שאמרתי לה, אני פה, אני פה יכולים להגיד ניגוד עניינים, יכולים להגיד לי משהו, בסדר, החתמתי אותה גם בדרך, אז אמרתי לה תשמעי, אני לא רגוע מהעניין הזה, בואי תחתמי, גם אמרתי לה קחי עו״ד, שהיא באה למכירה, אמרתי לה קחי עו״ד, אני רוצה שיהיה לך עו״ד שלך, אמרה לי לא, הכל בסדר, אין שום בעיה, אנחנו, אנחנו, אין שום בעיה איתנו, אנחנו הגונים וישרים וזה, ואני בכל זאת, אחרי שהיא קיבלה את הכסף, לא, הייתי מוטרד מזה, והיא הלכה וחתמה, לאיזה אינטרס היה לחתום בשלב הזה? אנחנו באוגוסט של 2018, למה שתלך לחתום? שתגיד אני לא רוצה, גנבו לי את הבית,".

עו״ד גבעתי החתים את התובעת על הסכם הלוואה על סך 250,000 ₪, שבמסגרתו שועבדה הדירה להבטחת סכום ההלוואה, מבלי שדאג להבטיח בצורה כלשהי שהיא אכן תקבל את כספי ההלוואה.

כחודשיים וחצי לאחר חתימת הסכם ההלוואה, בטרם הייתה התובעת אמורה להחזיר את סכום ההלוואה, ³⁴ ולפני שהתובעת קיבלה את סכום ההלוואה, ³⁵ החליט עו״ד גבעתי למכור את הדירה לקרובת משפחתו, על מנת להשיב לו את סכום ההלוואה הנטען, והחתים את התובעת על ההסכם למכירת הדירה לחלי, מבלי שהתובעת הבינה שכך היא עושה, ³⁶ כנגד תמורה עליה הוא החליט, ³⁷ אשר ספק אם היא סבירה, ³⁸ והחתים את התובעת על הסכם השכירות עם חלי, אף זאת כנגד שכר דירה חודשי עליו הוא החליט, אשר ספק אם הוא סביר. ³⁹

האם מסר עו״ד גבעתי לתובעת את סכום ההלוואה

• 15 . ביום 5.3.17 החתים עו״ד גבעתי את התובעת על הסכם ההלוואה, שעיקריו: עו״ד גבעתי מלווה לתובעת סך בשקלים חדשים שווה ערך ל-67,695 $, שהוא שווה ערך ל-250,000 ₪;⁴⁰ התובעת משעבדת את זכויותיה בדירה כבטוחה להשבת ההלוואה; ההלוואה תינתן לתובעת לאחר רישום משכון על זכויותיה בדירה; התובעת מתחייבת לפרוע את מלוא סכום קרן ההלוואה, בתוספת ריבית, תוך 12 חודשים מיום קבלת ההלוואה ⁴¹ ולא פחות מ-6 חודשים; ⁴² הריבית בגין ההלוואה נקבעה לסך של 8.2% לשנה, המהווים 541 $ לחודש.

–

• ³³  שם, עמוד 160, שורה 19.

• ³⁴  על פי הסכם ההלוואה, היה על התובעת לפרוע את מלוא סכום ההלוואה בתוספת הריבית, תוך 12 חודשים ולא פחות מ-6 חודשים.

• ³⁵  ראו להלן סעיף 18.

• ³⁶  ראו להלן סעיף 26.

• ³⁷  עו״ד גבעתי העיד שהוא קבע את מחיר הדירה עם התובעת וסימון [פרוטוקול הדיון מיום 3.4.25, עמוד 28, שורות 24 עד 37], אך התובעת הכחישה זאת [שם, שם, שורה 32] ואין לי ספק שעו״ד גבעתי לא סיכם את המחיר עם התובעת. אינני קובע אם עו״ד גבעתי סיכם את המחיר עם סימון, משום שאין לדבר השפעה על פסק הדין.

• ³⁸ תמורת המכירה הייתה 450,000 ₪, כאשר על פי הסכם המכר לנעמה, הדירה נמכרה כשנתיים מאוחר יותר בסכום של 600,000 ₪, עליית שווי גבוהה של 33%.

• ³⁹  שכר הדירה החודשי עמד על 3,000 ₪, דהיינו תשואה שנתית גבוהה של 8%.

• ⁴⁰  לפי שער הדולר במועד חתימת הסכם ההלוואה, 3.693 ש״ח לדולר.

• ⁴¹  סעיף 4.2 להסכם ההלוואה.

• ⁴²  סעיף 4.1 להסכם ההלוואה.

הסכם ההלוואה נוסח כאילו מדובר בהלוואה צמודה לשער הדולר, באופן הפוגע בזכויותיה של התובעת, ונראה שהוא נוסח כך על מנת להתחמק מהוראות חוק הסדרת הלוואות חוץ בנקאיות, בעוד שעל פי הסכם ההלוואה, התובעת התחייבה להשיב לכל הפחות את סכום ההלוואה בשקלים. ⁴³

• 16 . לטענת התובעת, סימון הפנה אותה לקבל הלוואה בסכום של 50,000 ₪, היא חתמה על מסמכי ההלוואה אצל עו״ד גבעתי אך לא קיבלה עותק שלהם, ולא קיבלה תשלום כלשהו על חשבון סכום ההלוואה.⁴⁴

לעומת זאת, עו״ד גבעתי טוען שנתן לתובעת את מלוא סכום ההלוואה.

• 17 . טענת התיישנות: הנתבעים טוענים שהתביעה התיישנה, משום שחלפו יותר משבע שנים ממועד מתן ההלוואה ועד למועד הגשת התביעה.

דין טענת ההתיישנות להידחות. עסקינן בתובענה שעניינה זכויות קנייניות במקרקעין, אשר טרם התיישנה. ⁴⁵הצורך בבחינת סוגיית ההלוואה נובע מטענת הנתבעים, לפיה חלי שילמה חלק משמעותי מהתמורה בדרך של פירעון חוב ההלוואה של התובעת לעו״ד גבעתי. פועל יוצא מכך הוא, שככל ועו״ד גבעתי לא העביר את כספי ההלוואה לידי התובעת, חלי לא שילמה לתובעת חלק ניכר מהתמורה, לפיכך, המועד לתחילת מרוץ ההתיישנות הוא מועד ההפרשה של הסכם המכר לחלי.

• 18 . השתכנעתי שהתובעת לא קיבלה סכום כלשהו על חשבון ההלוואה. עדותה של התובעת בעניין זה הייתה עקבית ומהימנה, והשתכנעתי שהיא העידה אמת. לעומת זאת, עדותו של עו״ד גבעתי הייתה פתלתלה ומתחמקת, ואינני מקבל את עדותו שהוא נתן לתובעת כספים על חשבון סכום ההלוואה. להלן נימוקיי:

• 18.1 . אני מאמין לעדותה של התובעת שהיא לא קיבלה מעו״ד גבעתי כספים כלשהם על חשבון סכום ההלוואה, דבר עליו עמדה באופן עקבי במשך כל ניהול ההליך.

התרשמתי מעדותה של התובעת בעניין זה שהיא העידה אמת. עדותה של התובעת ניתנה בכנות, בשקיפות ובתום לב. הגם שנפלו בעדותה אי-דיוקים וסתירות, הרי שמדובר בבלבול טבעי, ללא כוונה להטעות, בשאלות שאינן מהותיות להכרעה בתיק. אין באלו כדי לרדת לשורשו של עניין או לפגום במהימנות גרסתה של התובעת בקשר לעובדות המהותיות להכרעה במחלוקת, בעניינן        למקו הייתה עדותה עקבית ומהימנה.

התובעת ניסתה להעיד אמת, גם אם התבלבלה וסתרה את עצמה בעובדות שונות, דבר שהתבטא בכך שהיא הודתה בעובדות אשר אינן לטובתה, כגון: שהיא חתמה על רוב המסמכים עליהם יש חתימה הנחזית להיות חתימתה; ²⁹שהיא ביקשה לקבל מעו״ד גבעתי הלוואה; שהיא קיבלה לידיה שיק בנקאי על סך 75,000 ₪, ³⁰ ובו׳.

• ⁴³ סעיף 4.3 להסכם ההלוואה קובע: " יובהר כי מאחר וההלוואה הינה דולרית חוק הסדרת הלוואות חוץ בנקאיות אינו חל על הסכם זה"; וסעיף 5 להסכם ההלוואה, "הגנת שער הדולר", קובע: "מובהר בזאת כי בכל מקרה ישיב הלווה למלווה את ההלוואה כאשר שער הדולר לא יופחת משער דולר 3.693 ₪ לדולר ארה״ב ועד לשער של 3.7 ₪ לדולר ארה״ב. ככל שמועד השבת ההלוואה יהיה שער הדולר גבוה יותר כי אז תחושב ההלוואה על פי שער הדולר הגבוה מבין השניים".

• ⁴⁴  תצהיר התובעת, סעיפים 3 ו-5.

• ⁴⁵  סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תשי"ח – 1958.

  

בחקירתה של התובעת ביום 25.9.25, על ידי עו״ד גבעתי, התרשמתי שהיא הייתה נסערת ומבולבלת. ³¹

• 18.2 . בזמן חקירת התובעת ביום 25.9.25, עורר עו״ד גבעתי טענה חדשה, אשר לא נטענה על ידו קודם לכן ואשר מהווה הרחבת חזית, לפיה התובעת קיבלה ממנו את הבספים ומסרה אותם לסימון. ³²

לכך השיבה התובעת (טעויות במקור) ³³:

"אתה רוצה שנעמוד בפני פוליגרף אני ואתה ונראה כמה כספים אני קיבלתי וכמה אתה נתת לי בכלל? חוץ מהצ׳ק הזה ³⁴ שפרעתי ואמרת לי להעביר אותו לסימו? אתה רוצה, אני ואתה, אם בפוליגרף,

…

תגיד, אם קיבלתי יותר מהכסף הזה, שמהצ׳ק הזה, אני נותנת לך את הדירה מתנה,

…

אני מוכנה לעמוד איתך, להגיד, לא קיבלתי ממנו כלום חוץ מהצ׳ק,

…

ששום דבר לא קיבלתי ממך, דני, אתה לא נתת לי כלום, דני, אתה לא נתת לי כלום,

לי לא נתת כסף, אתה לא נתת לי כסף,

…

אף אחד לא נתן לי, אתה לא נתת לי, אתה לא אמרת לי שמכרת לי את הבית במרמה. רק למשפחה שלך, תתבייש דני, תתבייש שאני צריכה לשבת פה. אתה מבין מה אתה עושה לאישה? תתבייש,".

• 18.3 . עו״ד גבעתי לא הציג ראיות בלשהן שהוא מסר את סבום ההלוואה לתובעת, למעט המוצג, לפיו, לכאורה, ביום 8.3.17 אישרה התובעת שמלוא סבום ההלוואה נמסר לידיה במזומן. אני דוחה את טענת עו״ד גבעתי בי המוצג מלמד על בך שהתובעת קיבלה לידיה את מלוא סבום ההלוואה, מהנימוקים הבאים:

• א. עו״ד גבעתי לא צירף את המוצג לתיק מוצגיו ולא מסר עותק שלו לתובעת, אלא רק בחקירתו הנגדית, לאחר שהתובעת סיימה להעיד. המוצג לא הוצג לתובעת בזמן עדותה ולא התאפשר לה לאשר או להבחיש את חתימתה עליו.

• ב. עו״ד גבעתי העיד שמסר את מלוא סבום ההלוואה לתובעת במועד חתימת הסבם ההלוואה ³⁵ והמוצג נחתם ב-8.3.17. הטענה שעו״ד גבעתי מסר את מלוא סבום ההלוואה לתובעת עד ל-8.3.17 אינה סבירה ואינה מתיישבת עם הסבם ההלוואה, הקובע: "המלווה מתחייב לתת ללווה את ההלוואה, לאחר החתימה על הסכם זה ולאחר רישום המשכון ברשם המשכונות וכן רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין״. ³⁶ מאחר שהערת האזהרה נרשמה לטובת עו״ד גבעתי רק ב-³⁷,22.3.17 לא סביר שמלוא סכום ההלוואה ניתן לתובעת כשבועיים קודם לכן.

• ג. אם אכן חתמה התובעת על המוצג, הדבר מחזק את המסקנה שהיא חתמה על כל מסמך שעו״ד גבעתי הורה לה לחתום, מבלי להבין את תוכנו ואת משמעותו.

• 18.4 . עו״ד גבעתי התחמק מלהציג ראיות למשיכת כספים מהבנק על מנת למסור לתובעת את סכום ההלוואה במזומן, ושינה את עדותו ביחס למקור הכספים מפעם לפעם.

בתחילה העיד עו״ד גבעתי שהוא אינו זוכר כיצד נתן לתובעת את סכום ההלוואה. ³⁸ בהמשך העיד עו״ד גבעתי, בביטחון גמור, בנחרצות ובאופן חד משמעי, שבמועד הרלוונטי לא היה לו כסף מזומן ³⁹ וכי הוא משך את סכום ההלוואה מחשבון בנק. ⁴⁰ על מנת להצדיק מדוע לא הציג מסמכים חשובים אלו, טען עו״ד גבעתי כי הוא פנה לבנק כדי לקבל מסמכים להוכחת טענתו שמשך את הכספים מחשבון הבנק שלו, אך לא הצליח לקבל את המסמכים מהבנק. ⁴¹בסופו של דבר, בסתירה לעדותו ההחלטית, בדיון מאוחר יותר העיד עו״ד גבעתי בצורה מתחכמת ומתחמקת ⁴²:

"כב׳ השופט: אז מאיפה ה-250,000 שקל האלה בסופו של דבר באו?

ת:         בסדר, היה לי, היה לי זה לא..

כב׳ השופט: (לא ברור)

ת:         זה לא איזה סכום .

כב׳ השופט: לא משנה, זה לא סכום גדול..

ת:         זה לא סכום גדול בשבילי.

כב׳ השופט: אז מאיפה הוא בא?

ת:        אני לא זוכר ספציפית מאיפה 250,000 שקל האלה באו או-קיי? אבל

אני יכול להגיד לך שבזמן הרלוונטי זה סכום שהוא לא כל כך גדול בשבילי, או-קיי? זה לא סכום גדול.

כב׳ השופט: אבל גם סכום לא גדול, צריך להביא.

ת:        אה, מאיפה הוא ? יכול להיות שהוא היה אצלי בבית, יכול להיות שהוא

אצלי, יכול להיות שאני משכתי אותו מהחשבון, אני לא זוכר.".

כאמור, עו״ד גבעתי לא הציג את דפי החשבון כדי להוכיח שמשך את סכום ההלוואה מחשבון הבנק שלו, ולא המציא ראיות מהותיות להוכחת מתן סכום ההלוואה לתובעת. יתר על כן, כאשר בא כוח התובעת ביקש שבית המשפט ייתן צו לבנק שיציג את דפי החשבון הרלוונטיים, ⁴³ עו״ד גבעתי התנגד לכך.

הימנעותו של עו״ד גבעתי להציג ראיות רלוונטיות אלו, ללא הסבר סביר, מקימה חזקה שאילו הוצגו דפי החשבון של התקופה הרלוונטית, היה בהם כדי לתמוך בגרסת התובעת, וכי הסיבה שעו״ד גבעתי התנגד להצגתם היא חששו מחשיפת דפי החשבון, אשר היו מזיקים לגרסה שהציג, ⁶¹ וניתן היה ללמוד מהם שעו״ד גבעתי לא משך כספים בסכום של 250,000 ₪ בתקופה הקצרה שבין מועד חתימת הסכם ההלוואה לבין מועד המוצג. ⁶²

• 18.5 . עו״ד גבעתי העיד ביחס לנסיבות מתן ההלוואה ותנאיה עדויות בלתי מהימנות.

• א. עו״ד גבעתי טען כי התובעת וסימון פנו אליו וביקשו לקבל הלוואה מאביו, אשר עוסק בתחום ההלוואות. בשל גובה הריבית, ביקשו התובעת וסימון, אשר הוגדר על ידו -״שותפה״, שהוא יסייע בידם בהלוואה קצרה של 3 חודשים, ⁶³ וכי בניגוד להסכמות, ההלוואה לא הושבה לו. ⁶⁴

טענות אלו עומדות בסתירה חזיתית להוראותיו המפורשות של ההסכם, אותו ניסח עו״ד גבעתי:⁶⁵ראשית, ההסכם נחתם רק עם התובעת ולא עם התובעת ו״שותפה"; שנית, והרבה יותר מהותי, הסכם ההלוואה קובע שקרן ההלוואה והריבית יפרעו תוך 12 חודשים ולא פחות מ-6 חודשים – כלומר הטענה שהוא התכוון לתת הלוואה קצרה לתקופה שלא תעלה על 3 חודשים, אינה נכונה.

הטענה בדבר ״הלוואה קצרה של 3 חודשים", לא נטענה על ידי עו״ד גבעתי בכדי, אלא כדי להצדיק, בדיעבד, את החלטתו למכור את הדירה לאחר תקופה קצרה של כחודשיים וחצי לאחר חתימת הסכם ההלוואה, זמן רב בטרם המועד שנקבע לפירעון ההלוואה וללא שום הצדקה.

• ב. עו״ד גבעתי טען בתצהירו שלמיטב זכרונו התובעת הסבירה לו שהיא רוצה להקים עסק עם סימון. ⁶⁶ לאחר ששמעתי את התובעת, אני סבור שטענה זו היא טענה מיתממת של עו״ד גבעתי ואינה סבירה – לא התרשמתי שניתן להאמין שהתובעת רוצה להקים עסק.,

• ג.  עו״ד גבעתי טען שהוא הסכים לתת את ההלוואה נוכח היכרותו עם סימון והתרשמותו מהתובעת, לשנה לכל היותר, כאשר הוסכם שאם ההלוואה לא תוחזר, הדירה תימכר. ⁶⁷

• ⁶¹  ע״א 55/89 קופל (נהיגה עצמית) בע״מ נ׳ טלקאר חברה בע״מ, 14.11.90 ; ע״א 2119/95 בתיה אושרוב נ׳ עליזה פרחי, 8.1.97 ; ע״א 78/04 המגן חברה לביטוח בע״מ נ׳ שלום גרשון הובלות בע״מ, 5.10.06; ע״א 8385/09 המועצה המקומית סאג׳ור נ׳ סונול ישראל בע״מ, 9.5.11.

• ⁶²  מועד חתימת הסכם ההלוואה: 5.3.17; מועד המוצג: 8.3.17.

• ⁶³  סעיפים 2 ו-3 לתצהיר; פרוטוקול הדיון מיום 3.4.25, עמוד 24, שורה 9 -עו״ד גבעתי העיד שמראש נכנס לאירוע ל-3 חודשים, ובהמשך, עמוד 29, שורה 36 הוא העיד: "הם אמרו לי: ׳חודש מחזירים לך את הכסף". אמרתי להם: "או-קיי, אתם לא מחזירים את הכסף?׳, עברו חודש, חודשיים, שלושה, זה היה מוגבל בזמן, אמרתי להם שזה מוגבל בזמן עד שלושה חודשים. בא אחרי שלושה חודשים, אמרתי: ׳תקשיב, תוציא אותי, אני לא רוצה לתת הלוואה. אתם רוצים הלוואה? יש מקומות אחרים׳״.

• ⁶⁴  תצהירו של עו״ד גבעתי, סעיף 8.

• ⁶⁵  פרוטוקול הדיון מיום 25.9.25, עמוד 150, שורה 16.

• ⁶⁶  תצהירו של עו״ד גבעתי, סעיף 7.

• ⁶⁷  תצהירו של עו״ד גבעתי, סעיף 6.

גם טענה זו אינה סבירה – ראשית, היא סותרת את הטענה בה אחז עו״ד גבעתי לאורך כל ההליך, שההלוואה ניתנה לתקופה קצרה של 3 חודשים; שנית, לא ברור כיצד התרשמותו מהתובעת, אישה מבוגרת ללא הכנסות, מצדיקה מתן הלוואה בסכום של 250,000 ₪, במיוחד נוכח עדותו שלא בירר מאומה על התובעת; ⁴⁴ שלישית, לא ברור כיצד היכרותו עם סימון מצדיקה לתת הלוואה לתובעת, בשים לב לכך שהסכם ההלוואה נחתם רק עם התובעת; רביעית, הטענה שהוא הסכים לתת את ההלוואה נוכח היכרותו עם סימון סותרת את עדותו שהוא לא היה נותן הלוואה לסימון. ⁴⁵

• ד. עו״ד גבעתי העיד שסימון פנה אליו כדי לבדוק אפשרות לקבלת הלוואה מאביו, והדברים התגלגלו כך שבסופו של דבר הוא נתן הלוואה לתובעת. ⁴⁶ מכאן ברור שסימון פנה אליו לקבלת הלוואה עבור עצמו, ולכן אין שום היגיון שבסופו של דבר הדברים התגלגלו כך שהוא נתן הלוואה לתובעת. יתר על כן, בהמשך אותו דיון העיד עו״ד גבעתי שאין לו שום קשר עם סימון הקשור להלוואה, ⁴⁷ דבר שאינו סביר נוכח עדותו המפורשת בהרבה הזדמנויות שהבקשה הראשונית לקבלת הלוואה הגיעה מסימון. ^48 49

• ה. עו״ד גבעתי העיד שנושא מכירת הדירה עמד על השולחן מתחילת הקשר שלו עם התובעת,3^ך וכי התובעת יזמה את מכירת הדירה. ⁵⁰

דברים אלו אינם מתיישבים עם יתר הראיות ואינם סבירים –

(-)   האמנתי לעדותה של התובעת שהיא לא התכוונה למכור את הדירה ולא ידעה שהדירה נמכרה. ⁵¹

(-) הדבר סותר את תצהירו של עו״ד גבעתי, בו טען שהתובעת חתמה על הסכם המכר לאחר שהיה ברור לה שלא תוכל לפרוע את ההלוואה. ⁵²                          

י^אר

(-) אם התובעת התכוונה מלכתחילה למכור את הדירה, לא הייתה לה סיבה לבקש הלוואה מעו״ד גבעתי, אלא פשוט למכור את הדירה בשוק החופשי, כנראה בסכום לנזקו משמעותית גבוה מהסכום בו נמכרה הדירה לחלי.

(-) אם הכוונה הייתה מראש למכור את הדירה, היה הדבר אמור לבוא לידי ביטוי בהסכם ההלוואה אותו ניסח עו״ד גבעתי.

(-) אין היגיון שהתובעת תיזום מראש למכור את הדירה ותמשיך להתגורר בה תוך תשלום דמי שכירות גבוהים.

(-) לא הובאו ראיות כלשהן לניסיון של התובעת למכור את הדירה.

• ו. סבירה יותר עדותו של עו״ד גבעתי כי מראש הוא נכנס לעסקה במטרה לרכוש את הדירה.⁵³ מכך אני למד על התנהלותו חסרת תום הלב של עו״ד גבעתי, אשר מראש בחר בתובעת, אישה חלשה, כדי להשתלט על דירתה במחיר נמוך מאוד.

הסכם המכר לחלי

• 19 . ביום 17.5.17 נחתם הסכם המכר לחלי, ⁵⁴ לפיו התובעת מוכרת את הדירה לחלי כנגד סכום של 450,000

₪ (״התמורה״). על פי הסכם המכר לחלי, התמורה תשולם באופן הבא: סכום ההלוואה, בסך 250,000 ₪, ישולם במעמד חתימת הסכם ישירות לעו״ד גבעתי; סכום של 75,000 ₪ יועבר לתובעת בהמחאה בנקאית כנגד רישום הערת אזהרה לטובת חלי; סך של 100,000 ₪ ישולם לתובעת עד ליום 1.6.17 במזומן; וסך של 25,000 ₪ ישולם לתובעת כנגד המצאת אישורי מס שבח ועירייה. עוד סוכם שהתובעת תישאר בנכס כשוכרת, בהתאם להסכם שכירות שיחתם.

במקביל לכך, באותו המועד, החתים עו״ד גבעתי את התובעת על מסמכים רבים נוספים, לרבות אישור קבלת שיק בנקאי על סך 75,000 ₪; ⁵⁵ הסכם השכירות, ⁵⁶ לפיו התובעת שוכרת את הדירה מחלי כנגד שכר דירה חודשי בסך 3,000 ₪ ; ״מסמך בעל עניין״, ⁵⁷ לפיו התובעת מודעת לכך שחלי היא בת דודתו של עו״ד גבעתי, וחרף המלצתו שהיא תתייעץ עם עו״ד אחר אשר ייצג אותה, היא בחרה שלא לקבל יעוץ משפטי, וכי ידוע לה שעו״ד גבעתי אינו מייצג אותה לעניין הסכם המכר ועוד.

• 20 . התובעת טוענת שהיא לא הבינה את מהות המסמכים עליהם החתים אותה עו״ד גבעתי, היא לא ידעה שהדירה נמכרה לחלי, היא מעולם לא שילמה לחלי שכר דירה, והיא לא קיבלה מאומה על חשבון התמורה.

עו״ד גבעתי טען שהתובעת ידעה ורצתה למכור את הדירה, וכי התובעת חתמה על כל המסמכים לאחר שהבינה היטב את מהותם.

עו״ד גבעתי וחלי טענו שמלוא התמורה שולמה לתובעת כפי הוראות הסכם המכר, כדלקמן: סכום של 250,000 ₪ שולם לו על ידי חלי לסילוק סכום ההלוואה;⁵⁸ סכום של 75,000 ₪ שולם לתובעת באמצעות שיק בנקאי; סכום של 100,000 ₪ שולם לתובעת במזומן ויתרת סכום התמורה שולמה לסילוק חובות בעירית אשקלון, כאשר הכספים שולמו על ידי חלי לעו״ד גבעתי והוא העביר אותם לתובעת.

• 21 . התרשמתי שמי אשר יזם את מכירת הדירה הוא עו״ד גבעתי, ⁵⁹ וכי בניגוד לטענתו, ההחלטה למכור את הדירה אינה נובעת מאי עמידה בתנאי הסכם ההלוואה, ⁶⁰ משום שבמועד חתימת הסכם המכר לחלי, טרם הגיע המועד לפירעון ההלוואה.

כמו כן, התרשמתי שמי אשר קבע את התמורה הוא עו״ד גבעתי. עו״ד גבעתי הצהיר כי הוא קבע את המחיר ביחד עם בן דודו, אחיה של חלי, ⁶¹ ובניגוד לכך, בעדותו העיד עו״ד גבעתי שהוא קבע את התמורה בשיתוף התובעת וסימון. ⁶² השתכנעתי שהנכון הוא שעו״ד גבעתי קבע את התמורה ללא התייעצות עם התובעת. גם אם נכונה טענתו של עו״ד גבעתי שקבע את התמורה בשיתוף סימון או אחיה של חלי, אין לכך חשיבות. אם באמת התובעת הייתה מעוניינת למכור את הדירה, היה על עו״ד גבעתי לסכם את התמורה איתה, וזאת בהתאם לשווי השוק של הדירה, ועדיף היה לא למכור את הדירה לקרובת משפחתו.

יותר מכך, קשה להשתחרר מתחושה של קנוניה בין עו״ד גבעתי לחלי להשתלט על הדירה. הטענה כאילו "במקרה" כאשר היה ברור לעו״ד גבעתי שהתובעת לא תשיב את ההלוואה, נודע לו גם שבת דודתו מחפשת נכס להשקעה, אינה סבירה, במיוחד נוכח העובדה שממועדי התשלום הנטענים על ידי חלי, ⁶³ קשה להאמין שהייתה לה יכולת לרכוש נכס בסכום ריאלי.

• 22 . השתכנעתי שהתובעת לא ידעה שעו״ד גבעתי החתים אותה על הסכם המכר לחלי, היא לא הבינה את מהותם של המסמכים הרבים עליהם החתים אותה עו״ד גבעתי וכי התובעת לא קיבלה סכום כלשהו על חשבון התמורה ולכן הסכם המכר לחלי בטל.

להלן אפרט את נימוקיי בסדר הבא: (1) אבחן את טענת התובעת שההסכם בטל משום שהיא לא קיבלה את הכספים הנטענים על חשבון התמורה. מסקנתי היא שחלי לא שילמה לתובעת כספים על חשבון התמורה ולכן ההסכם בטל; (2) אבחן את טענת התובעת שההסכם בטל משום שהיא לא ידעה שהיא הוחתמה על הסכם למכירת זכויותיה בדירה. מסקנתי היא שייתכן שהיה מקום לקבוע שההסכם בטל מעיקרו, אך נוכח הקביעה שההסכם בטל עקב אי תשלום התמורה, לא ראיתי מקום להכריע בשאלה זו.

תשלום התמורה

• 23 .  השתכנעתי שהתובעת לא קיבלה כספים כלשהם על חשבון התמורה. להלן אפרט ביחס לכל אחד

מהסכומים שנטען ששולמו לתובעת:

• 23.1 . סכום ההלוואה

כאמור לעיל, ⁶⁴ השתכנעתי שהתובעת לא קיבלה כספים על חשבון סכום ההלוואה.

מאחר שהתובעת לא הייתה חייבת כספים לעו״ד גבעתי ומאחר שעו״ד גבעתי לא ייצג את התובעת, גם אם שילמה חלי את סכום ההלוואה לעו״ד גבעתי, אין הדבר מהווה תשלום לתובעת על חשבון התמורה.

• 23.2 . שיק בנקאי על סך 75,000 ₪

חלי טענה שמסרה לעו״ד גבעתי שיק בנקאי על סך 75,000 ₪, לפקודת התובעת, ועו״ד גבעתי

טען שמסר שיק זה לתובעת.

התובעת אינה מכחישה שעו״ד גבעתי מסר לה את השיק, אך טוענת שהוא הורה לה לפדות אותו

בבנק ולמסור את הכסף שתקבל לאחיו של סימון.

עו״ד גבעתי הכחיש שהורה לתובעת למסור את הכסף לסימון, באמצעות אחיו.

אני מאמין מקבל את עדותה של התובעת, אשר הייתה עקבית בעניין זה, ודוחה את הכחשתו

של עו״ד גבעתי, מהנימוקים הבאים:                                                             ¹

• א. כפי שנאמר לעיל, בתיק זה רב הנסתר על הגלוי. לא ברור מדוע הסכימה התובעת לפדות את השיק ולמסור את הכסף לסימון, באמצעות אחיו, אך נוכח התנהלותה הכוללת של התובעת והתרשמותי שהיא פעלה בהתאם להוראות שנתן לה עו״ד גבעתי מבלי להבין את משמעות הדברים, אני מאמין לעדותה בעניין זה.

מאחר שהתובעת לא ידעה שהיא הוחתמה על הסכם המכר לחלי, ⁶⁵ סביר שהיא לא ידעה שכספי השיק אמורים להיות תשלום על חשבון התמורה.

• ב. הסכם המכר לחלי קובע^66 67: ״סך של 75,000 ₪ יועבר לידי המוכרים בהמחאה בנקאית וזאת כנגד רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש". הערת אזהרה לטובת חלי נרשמה ב-

⁹¹,1.6.17 לכן טענת הנתבעים שהשיק נמסר לתובעת ביום חתימת הסכם המכר לחלי, 17.5.17, אינה סבירה ואינה תואמת את הפרקטיקה הנהוגה בהסכמי מכר מקרקעין, לפיה לא מועברת תמורה למוכר בטרם רישום הערת אזהרה. ⁶⁸

ג. מאחר שעו״ד גבעתי לא ייצג את התובעת, מסירת השיק לעו״ד גבעתי אינה מהווה תשלום על חשבון התמורה, אלא אם עו״ד גבעתי היה מוסר לתובעת את השיק על חשבון התמורה. כיוון שהשיק נמסר לתובעת למטרה אחרת – כדי להעביר את הכסף לסימון, אין בכך כי להוות תשלום על חשבון התמורה.

• 23.3 . סכום מזומן בסך 100,000 ₪

חלי ועו״ד גבעתי טוענים שחלי מסרה לעו״ד גבעתי סכום מזומן של 100,000 ₪, והוא מסר אותו לתובעת. להוכחת טענתם, מפנים הם למסמך עליו חתמה התובעת ביום 31.5.17, בו היא מאשרת שקיבלה סכום של 100,000 ₪ במזומן מחלי ⁶⁹ )להלן: ״האישור לקבלת 100,000 ₪״).

התובעת מכחישה שקיבלה סכום זה או סכום כלשהו במזומן.

השתכנעתי שעו״ד גבעתי לא מסר לתובעת סכום של 100,000 ₪ או סכום אחר במזומן. ייתכן שחלי מסרה את הסכום של 100,000 ₪ לעו״ד גבעתי, ואינני קובע ממצאים בעניין זה, למרות שלא השתכנעתי מעדותה של חלי בדבר מקור הכספים. מאחר שעו״ד גבעתי לא ייצג את התובעת, גם אם חלי מסרה לו את הסכום הנ״ל, אין הדבר מהווה תשלום על חשבון התמורה, משום שהסכום לא נמסר לתובעת.

כמפורט לעיל ביחס לשיק, גם במקרה זה, השתכנעתי מעדותה של התובעת ומנגד, לא נתתי אמון בעדותו של עו״ד גבעתי. לכן השתכנעתי שהתובעת חתמה על האישור לקבלת 100,000 ₪ מבלי להבין את משמעותו. להלן עיקרי נימוקיי:                                             

• א. התובעת העידה באופן עקבי שלא קיבלה את הסכום, ונתתי אמון בעדותה.

• ב. עדותו של עו״ד גבעתי לא הייתה עקבית ולא החלטית, ולא ניתן להסתמך עליה כדי לקבוע שהוא העביר את הסכום של 100,000 ₪ במזומן לתובעת:

– בדיון ביום 3.4.25 העיד עו״ד גבעתי⁷⁰ כי הוא נתן את הסכום הנ״ל לתובעת, ויכול להיות שהיה איתה עוד מישהו.

– לעומת זאת, בדיון ביום 22.12.25, כאשר נשאל עו״ד גבעתי "אתה אומר שהבאת לניצה⁷¹ 100,000 שקלים במזומן, מה מקורם?״ הוא השיב⁷² כי: "אני לא הבאתי לניצה 100,000 שקלים במזומן, יש אישור קבלת כספים של ניצה על 100,000 שקלים. אז אני מבין מהאישור הזה בכתב, שאם היא חתמה על אישור שקיבלה 100,000 שקלים אז קיבלה 100,000 שקלים במזומן.", וכנשאל מי נתן לתובעת את הסכום במזומן, הוא השיב שאינו זוכר, אך למיטב זכרונו הוא החתים אותה על האישור לקבלת 100,000 ₪.

כלומר, עו״ד גבעתי אינו יכול להעיד מידיעה אישית שהתובעת קיבלה את הסכום הנ"ל, אלא רק שהוא החתים אותה על האישור לקבלת 100,000 ₪.

– ובהמשך אותו דיון, כאשר נשאל "איפה הבאת לה את הכסף", הוא כבר לא הכחיש שמסר לתובעת את הכסף, אלא העיד 97: "אני לא זוכר, אבל אני מניח שבמשרד" וכי אינו זוכר אם היה עוד מישהו נוכח והוא אינו זוכר כמה זמן הכסף היה אצלו במשרד.

• ג. במועד בו נטען ששולם הסכום של 100,000 ₪ לתובעת, טרם התגבשו תנאים המאפשרים לשלם לה את הסכום הנ״ל.

האישור לקבלת 100,000 ₪ נחתם על ידי התובעת ביום 31.5.17, אולם על פי הסכם המכר לחלי, הסכום הנ״ל היה אמור להיות משולם לתובעת ב-9⁸,1.6.17 והערת אזהרה לטובת חלי, נרשמה רק ביום 99.1.6.17 כלומר, ב-31.5.17 טרם התגבשו תנאים להעברת הסכום הנ״ל לידיה של התובעת.

נוכח מועד החתימה על האישור על ידי התובעת, המשמעות היא שאם חלי הפקידה את הסכום הנ"ל בידיו של עו״ד גבעתי, היה הדבר לפני ה-31.5.17, לפני שהתקיימו התנאים לתשלום הסכום לתובעת. לכן, היה עליו להפקיד את הסכום הנ״ל בחשבון נאמנות, דבר שהוא לא עשה,^{73 74 75 76} ולהעביר את הסכום הנ״ל לתובעת מחשבון הנאמנות רק לאחר שהתגבשו התנאים על פי הסכם המכר לחלי.

 

חזקה שעו״ד גבעתי לא פעל בניגוד לאינטרס של קרובת משפחתו, הקונה, ולכן אין זה סביר שהוא העביר את הסכום הנ״ל לידי התובעת בטרם התגבשו התנאים המאפשרים לעשות זאת על פי הסכם המכר לחלי.

• 23.4 . תשלום חובות לעירייה

הנתבעים לא הציגו ראיה כלשהי לתשלום הסכום הנטען על חשבון חובות התובעת לעיריית אשקלון.

לטענת הנתבעים, הם לא הצליחו לקבל אסמכתה משום שהקבלה הוצאה על שמו של הגרוש של התובעת. אולם, הנתבעים יכלו לבקש שעיריית אשקלון תגיש תעודת עובד ציבור או לזמן נציג העירייה למתן עדות, דבר שלא עשו.

לכן, אני דוחה גם טענה זו של הנתבעים.

• 23.5 . המסקנה מהאמור לעיל היא שחלי לא שילמה לתובעת סכום כלשהו על חשבון התמורה. יוער שגם אם הייתי מגיע למסקנה שהסכום של 200,000 ₪, ⁷⁷ או חלק ממנו, שולם לתובעת על חשבון התמורה, לא היה בכך כדי לסייע לחלי, משום שלכל הפחות סכום משמעותי של 250,000 ₪, לא שולם.

• 24 . נוכח האמור, הסכם המכר עם חלי בטל משום שהתמורה החוזית לא שולמה לתובעת.

בעניין זה, יש לראות בכתב התביעה כהודעה על ביטול הסכם המכר לחלי. ⁷⁸

מאחר שהסכם המכר בטל, גם הסכם השכירות עם חלי בטל, משום שחלי אינה יכולה להשכיר דירה בה אין לה זכויות.

טענת "לא נעשה דבר"

• 25 . לטענת התובעת, ההסכם בטל מעיקרו, כיוון שהיא לא ידעה שעו״ד גבעתי החתים אותה על הסכם

המכר לחלי, ולכן אין מדובר בעסקה אמיתית המשקפת גמירות דעת.

השתכנעתי שהתובעת לא ידעה שהיא הוחתמה על הסכם המכר לחלי, ונוכח הנסיבות הקיצוניות של מקרה זה, ספק בעיני אם נכון להגן על אינטרס ההסתמכות של הקונה, חלי, ולכן ייתכן שהיה מקום לקבוע שהסכם המכר לחלי בטל מעיקרו. אולם נוכח העובדה שהתובעת הודתה שלא קראה את המסמכים עליהם החתים אותה עו״ד גבעתי, ומאחר שהסכם המכר לחלי בטל עקב אי תשלום התמורה, אינני מכריע בשאלה אם ההסכם בטל מעיקרו אם לאו.

למרות זאת, ראיתי לנכון לדון בשאלה נוכח חשיבות ההכרעה בשאלה אם התובעת ידעה שעו״ד גבעתי החתים אותה על הסכם המכר לחלי אם לאו.

• 26 . האם התכוונה התובעת למכור את הדירה

השתכנעתי שהתובעת לא התכוונה למכור את הדירה לחלי ולא ידעה שעו״ד גבעתי החתים אותה על הסכם המכר לחלי, מהנימוקים הבאים:

• 26.1 . עדותה של התובעת שהיא לא התכוונה ולא מכרה את הדירה הייתה עקבית ומהימנה.

אני מאמין לתובעת שעו״ד גבעתי החתים אותה על המסמכים השונים, לא מסר לה עותק שלהם ולא הסביר לה את מהות המסמכים עליהם היא חותמת. התובעת סמכה על עו״ד גבעתי שימלא את תפקידו כעורך דין בנאמנות ובשקיפות, דבר אותו הוא לא עשה. ⁷⁹

מאחר שבמועד החתימה על הסכם המכר לא קיבלה התובעת את סכום ההלוואה, לא הייתה לה סיבה למכור את הדירה ובוודאי שאין זה סביר שהיא תסכים שחלק מהותי מסכום התמורה, יועבר לעו״ד גבעתי על חשבון החזר ההלוואה אותה היא לא קיבלה.

יתר על כן, גם אם התובעת הייתה מקבלת את סכום ההלוואה, במועד חתימת הסכם המכר לחלי, כחודשיים וחצי לאחר חתימת הסכם ההלוואה, טרם חלף המועד להשבת ההלוואה, ⁸⁰ ולכן לא סביר שהתובעת תסכים למכור את הדירה כדי להשיב את סכום ההלוואה.

כמו כן, אין היגיון שהתובעת תסכים למכור את הדירה, כאשר אין לה מקום מגורים חלופי, וכאשר היא מתחייבת בהסכם שכירות לפיו היא תמשיך להתגורר בדירה ותשלם דמי שכירות גבוהים, בסכום העולה על הכנסתה החודשית. ⁸¹

• 26.2 . לא האמנתי לעדותו של עו״ד גבעתי שהתובעת התכוונה מראש למכור את הדירה וכי היא יזמה את מכירת הדירה.⁸²

• 26.3 . עדותה של התובעת נתמכת מהודעות הווטסאפ בינה לבין סימון, מהן עולה באופן ברור שהיא לא התכוונה למכור את הדירה ולא ידעה שכך עשתה. ⁸³

• 26.4 . יניב הצהיר שכאשר פנה לתובעת ב-27.10.23, בקשר לאי תשלום דמי השכירות, היא אמרה לו שהיא לא מכרה את הדירה, ⁸⁴ עדות זו של יניב מחזקת את עדותה של התובעת כי עד אשר פנו אליה, ⁸⁵ היא לא ידעה על מכירת הדירה.

• 26.5 . התייחסות למסמך – "תצהיר ויתור על דיירות מוגנת וויתור על טענות"

אחד המסמכים שעו"ד גבעתי הכין והעביר לתובעת לחתימה ⁸⁶ הוא "תצהיר ויתור על דיירות מוגנת וויתור על טענות" (להלן: "המסמך"), ⁸⁷ עליו חתמה התובעת ביום 12.8.18 בפני עו״ד         אמן יגלבוע, עורך דין פלילי אשר ייצג את סימון בהליכים פליליים.⁸⁸

הנתבעים סבורים שמסמך זה מהווה הודאת בעל דין, הסותרת את טענותיה של התובעת. אני סבור אחרת – לדעתי המסמך אינו מלמד על כך שהתובעת ידעה שהיא מכרה את הדירה לחלי, מהנימוקים הבאים:

• א. התובעת העידה שעו"ד גבעתי אמר לה לחתום על המסמך כדי לבטל את הסכם ההלוואה,⁸⁹

וכי עו״ד גלבוע לא הסביר לה על מה היא חותמת. ⁹⁰

אני מקבל את עדות התובעת שעו״ד גלבוע לא הסביר לה על מה היא חותמת. ¹¹⁵

על אף שאינני בטוח שהתובעת זוכרת את הסיבה לחתימתה על המסמך בפני עו״ד גלבוע, אני מקבל את עדותה שעו״ד גבעתי הורה לה לגשת לחתום על המסמך, והיא חתמה עליו, מבלי להבין את תוכנו ומהותו, מתוך מחשבה שהוא נועד למטרה שונה מזו שהייתה לו בפועל.

• ב. התובעת העידה שהיא לא קיבלה את המסמך לפני שהגיעה לעו״ד גבעתי¹¹⁶ וכי היא הגיעה לעו״ד גלבוע ביחד עם סימון או אחיו. ¹¹⁷

עו״ד גבעתי העיד שהוא מסר את המסמך לתובעת והיא הגיעה לעו״ד גלבוע ביחד עם סימון. ¹¹⁸

אני מאמין לתובעת שהיא לא קיבלה את המסמך לפני שהגיעה לעו״ד גלבוע. משילוב עדויות התובעת ועו״ד גבעתי, אני סבור שעו״ד גבעתי הכין את המסמך, מסר אותו לסימון, אשר לקח את התובעת לבא-כוחו, אשר ייצג אותו בהליכים פליליים, והחתים אותה, מבלי שהוסבר לה על מה היא חותמת.

• ג.  המסמך מנוסח בצורה מסורבלת ומסובכת, באופן שגם אם היו מקריאים אותו לתובעת, אך ספק בעיני אם היא הייתה מבינה אותו ולשם מה היא נדרשת לחתום עליו.

עו״ד גבעתי, אשר היה מודע לבעייתיות שבהתנהלותו, ¹¹⁹ ניסה לרפא את הדברים בדיעבד, בכך שכשנה ושלושה חודשים לאחר חתימת הסכם המכר לחלי, הוא שלח את התובעת לחתום על המסמך. רוב המסמך מתייחס לכך שהתובעת אינה דיירת מוגנת לפי חוק הגנת הדייר, דבר שהוא מיותר, משום שהסכם השכירות עם חלי מכיל הוראות מדויקות ומפורטות בעניין זה. ¹²⁰ רק בסוף המסמך, ¹²¹ יש התייחסות קצרה להסכם המכר לחלי. אני סבור שהמסמך נוסח על ידי עו״ד גבעתי בצורה משפטית, מסורבלת תוך התרכזות באי תחולת חוק הגנת הדייר, לא בכדי, אלא כדי לגרום לכך שהתובעת לא תבין את משמעות המסמך עליו היא הוחתמה.

• ד. לא הייתה סיבה סבירה המצדיקה את העובדה שעו״ד גבעתי שלח את התובעת לחתום על המסמך, אשר כל מטרתו להיטיב את מצבה של חלי ולפגוע בזכויותיה של התובעת, משום שכל מטרתו לשלול לכאורה מהתובעת טענות עתידיות.¹²²

• ¹¹⁵ בפרוטוקול הדיון מיום 25.9.25, עמוד 79, שורה 27, העיד עו״ד גלבוע: "אני לא זוכר בכלל את האירוע, ואם זאת הגברת אני גם לא זוכר אותה, זו החתימה שלי, זה התאריך, אין לי מושג, לא מכיר את האירוע,".

• ¹¹⁶ פרוטוקול הדיון מיום 25.9.25, עמוד 29, שורות 15 עד 19.

• ¹¹⁷ פרוטוקול הדיון מיום 25.9.25, עמוד 30, שורה 19.

• ¹¹⁸ פרוטוקול הדיון מיום 25.9.25, עמוד 159, שורה 8.

• ¹¹⁹ ראו לעיל סעיף 14.

• ¹²⁰ סעיף 3 להסכם השכירות – "אי תחולת חוק הגנת הדייר", מפרט בצורה ארוכה שחוק הגנת הדייר אינו חל.

• ¹²¹ סעיף 6.

• ¹²² ראו עדותו של עוי׳ד גבעתי, פרוטוקול הדיון מיום 25.9.25, עמוד 159, שורה 3: "… אמרתי לה תלכי לעו״ד רובי גלבוע, אין לה שום אינטרס ללכת בשלב הזה, זאת אומרת אם זה לא היה נכון והיא לא קיבלה ורימו אותה ושיקרו אותה, אז איזה אינטרס יש לה ללכת לעו״ד …".

• 26.6 . התייחסות להסכמי השכירות

אני מקבל את עדותה של התובעת שהיא לא ידעה שעו״ד גבעתי החתים אותה על הסכמי שכירות של הדירה. הכחשתה של התובעת את הטענה שידעה על הסכמי השכירות הייתה עקבית, אותנטית ומהימנה.

העובדות הבאות מחזקות את עדותה של התובעת:

• א. התובעת מעולם לא שילמה שכר דירה למי מהנתבעים, והנתבעים לא פנו אליה בעניין זה, אלא לאחר שהזכויות בדירה נרשמו על שם נעמה. ⁹¹

• ב. שכר הדירה שולם במשך תקופה של כ-5 שנים על ידי סימון, אשר מעולם לא התגורר בדירה – בתחילה, בתקופה לאחר שנחתם הסכם המכר לחלי, שולם שכר הדירה על ידי סימון במזומן לעו״ד גבעתי; ⁹² ולאחר שנעמה רכשה את הזכויות בדירה מחלי, שולם שכר הדירה במזומן לנעמה באמצעות בעלה יניב, עורך דין במקצועו, בתחילה בתיווך עו״ד גבעתי ולאחר מכן, נגבה התשלום מסימון על ידי יניב.

• ג.  כאשר יניב פנה לתובעת לראשונה בדרישה לתשלום שכר דירה, באוקטובר 2023, התובעת טענה בפניו שהיא לא מכרה את הדירה. ⁹³

• ד. לא ברור מי החתים את התובעת על הסכם השכירות עם נעמה – עו״ד גבעתי ויניב הכחישו שעשו זאת ומאחר שנעמה לא פגשה את התובעת, גם היא לא החתימה את התובעת. ⁹⁴

• ה. העובדה שהנתבעים לא פנו אל התובעת אלא רק לאחר שהזכויות נרשמו על שם נעמה, מעוררת חשד משמעותי שהם חיכו עד שהם סברו שהם קיבעו את זכויותיהם בדירה, ורק אז העלו את נושא שכר הדירה בפני התובעת, כדי שהיא לא תפעל לביטול הסכמי המכר בטרם נרשמו הזכויות על שם נעמה.

נוכח האמור, אני מקבל את טענת התובעת שהיא לא ידעה שהיא הוחתמה על הסכמי השכירות עם חלי ונעמה.

• 27 . האם החוזה בטל

נוכח הקביעה כי התובעת לא ידעה שעו״ד גבעתי החתים אותה על הסכם המכר לחלי, מתעוררת השאלה האם בנסיבות אלו יש לקבוע כי ההסכם בטל מעיקרו, מכוח דוקטרינת האפסות.

הכלל המשפטי הוא שאדם החותם על מסמך מוחזק כמי שקרא אותו, הבין אותו ונתן הסכמתו לאמור בו. ⁹⁵ אולם, במקרים חריגים, ההלכה קובעת שצד לחוזה יוכל להשתחרר ממנו בטענת "לא נעשה דבר", בהתקיים שני יסודות: קיומו של שוני קיצוני בין המסמך שהחותם האמין כי עליו חתם לבין המסמך עליו חתם למעשה; והעדר רשלנות מצידו של הצד שטוען כי הוטעה. ⁹⁶ על מנת למנוע פגיעה באינטרס ההסתמכות של הצד השני לחוזה, נקבע שיש לנקוט בגישה מצמצמת ושימוש בטענה יתאפשר רק במקרים קיצוניים, בהם הייתה שלילה מוחלטת של אפשרות הצד הטוען לבטלות ההסכם לבחור אם להתקשר בחוזה אם לאו. ⁹⁷ יש לבחון כל מקרה לגופו, בהתאם לנסיבות הספציפיות שלו, ראו ⁹⁸:

" השופטת ארבל עמדה בפסק דינה על הבעייתיות הטמונה בקבלת טענת "לא נעשה דבר", שמקורה, בין היתר, בכך שעילה זו אינה קבועה בחוק החוזים, ובכך שהיא עלולה להוביל לפגיעה באינטרס ההסתמכות של הצד שכנגד. בעייתיות זו מחייבת לפי השופטת ארבל לנקוט בגישה פרשנית מצמצמת כלפי טענת "לא נעשה דבר" הן במישור המהותי והן במישור הראייתי, ואין להפעיל עילה זו כל אימת שצד התחייב בחוזה מבלי שהתכוון לעשות כן. בהקשר זה ציינה השופטת ארבל כי יש לאזן בין עקרון חופש החוזים לאינטרס ההסתמכות של הצד שכנגד ולהתחשב במכלול השיקולים הרלוונטיים בהתאם לנסיבות המקרה, וכי אין להסתפק אך בקיומן של שני היסודות שצוינו לעיל לשם קבלת הטענה של "לא נעשה דבר". השופטת ארבל הוסיפה ופירטה שיקולים אפשריים שבהם נדרש בית המשפט להתחשב כאשר הוא בוחן את ההצדקה לקבלת טענת ׳לא נעשה דבר׳. בין שיקולים אלה ניתן למנות את האפשרות העומדת בפני הצד שטוען לבטלות החוזה לתבוע סעד חלופי מגורם אחר שאינו הצד לחוזה, ושנושא ב״אשמה" כלשהי לסכסוך המשפטי; את חלוף הזמן מיום כריתת החוזה עד ליום שבו התבקש ביטולו; את אופן התנהלותו של הצד השני לחוזה ושינוי מצבו לרעה בשל הסתמכותו על החוזה; ואת זהות הצדדים, הבאה לידי ביטוי במעמדם החברתי, בניסיונם, בכוחם הכלכלי, בחוסנם העסקי ועוד.".

בעניין הסכם המכר לחלי יש שיקולים מנוגדים, שיכולים להטות את הכף למסקנה שונה:

מצד אחד, יש שיקולים המצדיקים לדחות את הטענה שההסכם בטל מעיקרו: התובעת לא קראה מסמכים רבים עליהם היא הוחתמה ואם הייתה קוראת אותם, סביר שהייתה לומדת שעו״ד גבעתי מוכר את הדירה.

מצד שני, קיימים שיקולים כבדי משקל המצדיקים לקבל את טענת התובעת: התובעת לא ידעה כי עו״ד גבעתי החתים אותה על הסכם המכר לחלי; בנסיבות המקרה, ספק רב אם יש מקום להגן על אינטרס ההסתמכות של חלי, שכן התנהלותה, באמצעות שלוחה עו״ד גבעתי, לוקה בחוסר תום לב קיצוני. עו״ד גבעתי פעל בחוסר תום לב קיצוני, תוך הפרת חובת הנאמנות המוגברת שלו כלפי התובעת, ⁹⁹ תוך ניצול פערי הכוחות, המעמד והניסיון המשמעותיים בינו לבין התובעת. מכוח הכלל של ״שלוחו של אדם כמותו״, ¹⁰⁰ והקרבה המשפחתית ההדוקה בין עו״ד גבעתי לחלי, ¹⁰¹ יש לייחס לחלי את התנהלותו של עו״ד גבעתי, ולקבוע כי היא הפרה את חובת תום הלב בשלב הטרום-חוזי. ¹⁰²

בעניין דומה, בו נקבע שבנק, פעל בחוסר תום לב כלפי ערבים, שטענו נגד תנאי חוזה עליו חתמו עם הבנק, נקבע שהתנהלות הבנק אינה מקימה עילה לביטול הסכם הערבות, אך התנהלות זו מצדיקה חלוקת אחריות, באופן שוויוני ¹³5:

"התנהלותו של הבנק המתוארת לעיל מצדיקה כי נפטור את צוברי מערבותם על דרך של קיזוז מסכום הערבות … יחד עם זאת, ברור שהמצב כאן איננו שחור ולבן, שכן גם לצוברי תרומה בלתי מבוטלת למצב הדברים. בני הזוג צוברי לא דאגו לקרוא את ההסכמים שנחתמו על-ידם, שמהם עולה בבירור כי הם הוגדרו כ״לווים" ושלא ניתנה בטוחה במסגרת ההלוואה הרביעית מלבד המשכון על ביתם, ותלו, מסתבר, את מלוא יהבם על בתי המשפט, שיקלו עמם בעתיד. בנסיבות שכאלה, בהן שני הצדדים נושאים בצוותא באשמה לחוסר ההבנה שנוצרה והנזק שנגרם כתוצאה מכך, ראוי ליישם את דוקטרינת האשם התורם ולהורות על חלוקה של האחריות לנזק בין הצדדים".

כב׳ המשנה לנשיאה )כתוארו אז) רובינשטיין הוסיף כי פערי הכוחות בין בנק לבין לקוח, מצדיקים החלת סטנדרט התנהגות מחמיר על הבנקים. באופן דומה, יש להחיל סטנדרט התנהגות מחמיר על עורכי דין, סטנדרט בו לא עמד עו״ד גבעתי, אשר הפר את חובת הנאמנות שלו ואת חובת תום הלב כלפי התובעת, באופן קיצוני. ^103 104

נוכח חוסר תום הלב הקיצוני של חלי, באמצעות עו״ד גבעתי, ייתכן שהיה מקום לקבוע שההסכם בטל, משום שספק בעיני אם במקרה כזה נכון להגן על אינטרס ההסתמכות של הקונה, חלי. אם הסכם המכר אינו בטל ואם התובעת הייתה מגישה תביעה כספית, נוכח האמור לעיל, היה מקום לקבוע חלוקת אחריות בין התובעת לחלי. אולם, מאחר שהתובעת לא הגישה תביעה כספית, לא ניתן לחלק את האחריות בינה לבין חלי.

מאחר שהסכם המכר לחלי בטל עקב אי תשלום התמורה, אינני רואה צורך להכריע בשאלה אם ההסכם בטל מעיקרו אם לאו.

• 28 . נוכח האמור, הסכם המכר לחלי בטל עקב אי תשלום התמורה, ולכן רישום הזכויות על שמה, לא היה

נכון במועד חתימת הסכם המכר לנעמה.

הסכם המכר לנעמה

• 29 .  ביום 3.3.19 נחתם הסכם המכר לנעמה, לפיו חלי מכרה את זכויותיה בדירה לנעמה, בסכום של

600,000 ₪. במועד החתימה על הסכם המכר לנעמה, היו הזכויות בדירה רשומות על שם חלי, למרות שהיא לא הייתה זכאית לרשום את הזכויות על שמה.

על כן, על מנת שזכויותיה של נעמה בדירה יגברו על זכויותיה של התובעת, על נעמה להוכיח כי היא עומדת בתנאי תקנת השוק ¹³7:

"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון.".

מאחר שאין מחלוקת שהדירה הייתה רשומה על שם חלי במועד חתימת הסכם המכר לנעמה וכי מלוא התמורה שולמה על ידי נעמה לחלי, יש לבחון אם נעמה הסתמכה על הרישום בתום לב.

• 30 . ההלכה קובעת כי על מנת שקונה שני יזכה להגנת תקנת השוק במקרקעין, עליו להוכיח את תום ליבו, עד למועד רישום הזכויות על שמו ¹³8:

"מאחר שהרישום הוא תנאי הכרחי להגנה על הרוכש, מן הראוי כי יסוד תום-הלב יימשך וילך עד למועד הרישום. איני רואה מקום ליצור הפרדה בזמן בין קיום תום-הלב לבין ביצוע הרישום".

עוד קובעת ההלכה שעל מנת שתקנת השוק תחול וזכויות במקרקעין יועברו לקונה אשר רכש אותן ממי שלא הייתה לו זכות למכור אותן, עליו להוכיח שלא עצם עיניו נוכח נסיבות מחשידות. מאחר שתקנת השוק מפקיעה זכות במקרקעין מבעל הזכויות בהם, נדרשת הקפדה רבה על קיום דווקני של תנאיה, ולכן הקונה נדרש להוכיח שלא עצם עיניו נוכח חשד שיש פגם בזכויות המוכר ממנו רכש את הזכויות ¹³9:

 

״15. … ההחמרה היתרה המאפיינת את בחינת התקיימותם של תנאי תקנת השוק שבסעיף 10 לחוק המקרקעין מתייחסת בין היתר לדרישת תום-הלב ולגביה כבר נפסק כי ׳לעניינו של סעיף 10 לחוק המקרקעין די בנסיבות או בצירוף של נסיבות שיש בו כדי לעורר תמיהה או ספק, כדי לפגום בתום-הלב של הרוכש׳ (עניין בעלי מקצוע, 851). ובמילים אחרות, ככל שהיה בנסיבות העניין כדי להדליק ׳נורה אדומה׳ אצל הרוכש הוא לא ייחשב תם-לב אם לא בדק בדיקה ראויה את זכויותיו של המוכר במקרקעין טרם שרכש אותן (ראו שם, 840). עוד נפסק כי דרישת תום-הלב שבסעיף 10 לחוק המקרקעין היא דרישה נמשכת ועליה להשתרע על כל ציר הזמן שתחילתו בעת כריתת החוזה וסופו בעת רישום הזכות על שמו של הרוכש במרשם המקרקעין (ראו שם, 842, 847).

…

18.   … על מנת לעמוד בנטל המוטל עליו ולהראות כי הסתמך בתום-לב על הרישום וכי השלים את העסקה ברישום בעודו תם-לב, על הרוכש להוסיף ולשכנע כי לא עצם עיניו לכל אינדיקציה חיצונית אשר יש בה כדי לעורר את החשד שמא הרישום אינו משקף את מציאות הדברים לאשורה ובהקשר זה מוטלת עליו החובה לערוך בדיקה ראויה ואין הוא יוצא ידי חובה בכך שהשליך את יהבו על רשם המקרקעין, אפילו היה זה נכון לרשום את העברת הזכויות על שמו". ^{105 106 107}

ראו גם פסק דינו של כבי הנשיא (בתארו אז) ברק בעניין בעלי מקצוע, הקובע שעצימת עיניים שוללת תום לב ¹⁰⁸:

" ׳תום-הלב׳ בהקשר הסובייקטיבי הוא מצב נפשי. משמעותו יושר הלב. בהקשר של סעיף 10 לחוק המקרקעין משמעותו אמונה, הלכה למעשה, של הקונה כי המוכר הוא בעל זכות במקרקעין כאמור במרשם, וכי הוא רשאי להעביר את זכותו זו נקייה מכל זכות של אדם אחר. אמונה כזו אינה קיימת אם הקונה יודע שלמוכר אין זכות במקרקעין או שזכותו מוטלת בספק. כמו כן אמונה זו אינה קיימת אם הקונה לא ידע שלמוכר אין זכות במקרקעין או שזכותו מוטלת בספק, אך הוא חשד באשר לזכותו של המוכר ובמודע נמנע מלברר הדבר. זהו מצב של עצימת עיניים. הוא שקול כנגד ידיעה והוא שולל תום-לב.".

• 31 . באמור, נעמה רכשה את הדירה ב-3.3.19. הדירה נרשמה על שם נעמה ביום ¹⁰⁹.16.2.22 לבן, על נעמה להוכיח את תום ליבה, עד ליום 16.2.22.

• 32 . השתכנעתי שנעמה לא הצליחה להוכיח את תום ליבה. יותר מכך, השתכנעתי שהוכח שנעמה ידעה על הפגם בזכויותיה של חלי בדירה או לכל הפחות התעלמה מנסיבות מחשידות, המעלות ספק בדבר זכויותיה של חלי בדירה וטענותיה של התובעת שהסכם המכר לחלי אינו תקף, באופן השולל את תום ליבה. להלן נימוקיי:

• 32.1 . עו״ד גבעתי ייצג את נעמה בעסקה ולכן מכוח הכלל ש״שלוחו של אדם כמותו" וכן נוכח הקשר המשפחתי ההדוק בין עו״ד גבעתי, חלי ונעמה, יש לייחס את ידיעותיו של עו״ד גבעתי לנעמה. ראו ¹¹⁰:

״… הקונה, המבקש ליהנות מתקנת השוק, להראות כי בא כוחו – ׳שלוחו של אדם כמותו׳ (משנה, ברכות ה׳, ה׳) – קיים בפועל את דרישת ההסתמכות על המרשם בתום לב …״.

עו״ד גבעתי, אשר ידע על הפגם בזכויותיה של חלי, לא הסתמך על המרשם בתום לב, ולכן נשלל תום ליבה של נעמה.

ראו גם ¹¹¹:

״14. בית המשפט המחוזי המשיך וקבע כי בהתאם להוראות סעיף 2 לחוק השליחות, התשכ״ה-1965, ניתן לייחס את הידיעות אשר מצויות אצל השליח גם לשולח. לכן, כך נקבע, התנהלותו של עו״ד חסין משמיטה את הבסיס לטענת תום הלב של המערער.

…

50.   מסקנה זו מבוססת בנסיבות העניין קודם כול על הדברים שהיו בידיעת עו״ד

חסין, עורך דינו של המערער, אשר "עצם עיניו" מלברר אם קיים הסכם שיתוף למרות חשדותיו. במלים אחרות, כפי שאראה, המערער לא עמד במקרה זה אף בדרישת תום הלב הסובייקטיבית. בית המשפט המחוזי קבע כי עו״ד חסין, שייצג את המערער בעסקת המכר עם הבעלים המקורי, אישר במפורש בעדותו כי הוא מודע לכך שעל מנת לקבל זכויות בחלק ספציפי במקרקעין משותפים נדרשת עריכתו של הסכם שיתוף (…). יחד עם זאת, בהמשך עדותו, הוא הודה כי לא שאל או בדק דבר על קיומו של הסכם שיתוף במקרקעין, ותירץ זאת בהסברים שעל-פי התרשמותו של בית המשפט המחוזי היו תמוהים ובלתי הגיוניים (…). …״.

ובהמשך, כבי השופטת (בתארה אז) חיות קבעה:

״1. אני מצטרפת אל התוצאה שאליה הגיעה חברתי השופטת ד׳ ברק-ארז ולפיה דין הערעור להידחות, אך להשקפתי די לצורך כך בקביעתו העובדתית של בית המשפט המחוזי לפיה המערער עצמו וכן עורך דין חסין שייצג אותו בעיסקת המכר עם הבעלים המקורי (אלי מזרחי) היו מודעים למצער ברמה של עצימת עיניים לקיומו של הסכם שיתוף במקרקעין בנסיבות המקרה דנן. את קביעתו זו ביסס בית המשפט המחוזי על ההתרשמות השלילית מן התשובות המתחמקות, התמוהות והבלתי-הגיוניות שניתנו על ידי המערער ועל ידי עורך הדין חסין במענה לשאלה הכיצד לא ביקשו לראות את הסכם השיתוף במקרה זה טרם ההתקשרות בהסכם המכר".

נקבע שרק ידיעות אשר הגיעו לידיעת השלוח ונדרשות לצורך פעולתו, יחייבו את שולחיו. ¹¹²

בענייננו, רוב ידיעותיו של עו״ד גבעתי הושגו טרם ייצוגה של נעמה, אולם ידיעותיו של עו״ד גבעתי היו בגדר ידיעות נדרשות לצורך ייצוגה של נעמה בהסכם הרכישה מחלי, ולכן ידיעה זו | * נאמן י נכללת במסגרת ההרשאה שנתנה נעמה לעו״ד גבעתי. ¹¹³ בכל מקרה, כאמור בעניין דהאן, ¹¹⁴

עו״ד גבעתי לא הסתמך על המרשם בתום לב, ולכן נשלל תום ליבה של נעמה.

• 32.2 . היו נסיבות מחשידות אשר היו אמורות להדליק נורת אזהרה לנעמה, ואשר הצדיקו בירור עם התובעת, אשר התגוררה בדירה, בקשר לזכויותיה. אם כך הייתה עושה נעמה, היה מסתבר לה שהתובעת לא התכוונה למכור את הדירה ולא ידעה שהיא מכרה את הדירה לחלי.

כך, העובדה שחוזה השכירות עם נעמה נחתם עם שלושה "שוכרים", אשר שניים מהם לא התגוררו בדירה, ובמשך תקופה של כ-3 שנים, ממועד הרכישה של הדירה על ידי נעמה, שולם שכר הדירה במזומן על ידי סימון, הייתה צריכה לעורר אצל נעמה ספקות, אשר הצדיקו בירור עם התובעת. למרות שהדבר היה צריך לגרום לנעמה לברר עם התובעת מדוע שכר הדירה משולם על ידי מי שאינו מתגורר בדירה, או לכל הפחות, לברר עם בא-כוחה, עו״ד גבעתי, מדוע סימון משלם את שכר הדירה, עצמה נעמה את עיניה ונמנעה מלפנות לתובעת.

• 32.3 . לנעמה לקח כ-3 שנים לרשום את הזכויות בדירה על שמה. למרות זאת, במשך כל השנים היא לא פנתה לתובעת לברר בקשר לשכר הדירה או עניינים אחרים הקשורים לדירה, אף לא כאשר סימון פיגר בתשלומי שכר הדירה, אלא המתינה לרישום הזכויות על שמה. רק במאי 2022, כ-3 חודשים לאחר רישום הזכויות על שמה, פנתה נעמה לתובעת לראשונה, באמצעות בעלה.

הימנעות זו של נעמה לפנות לתובעת במשך כל השנים, גם כאשר היו פיגורים בתשלום שכר הדירה, עד אשר חשבה שזכויותיה מובטחות עקב רישום הדירה על שמה, מעלה ספק משמעותי בקשר לתום ליבה, ומלמד על כך שככל הנראה היו לנעמה חשדות, אותן לא רצתה לברר בטרם רישום הזכויות על שמה.

• 32.4 . לעניין הסכם השכירות עם נעמה – הגעתי למסקנה שגם אם התובעת חתמה על הסכם השכירות עם נעמה, ¹⁴⁷ היא לא ידעה זאת.

למרות שהתובעת אישרה את חתימתה על הסכם השכירות עם נעמה, לא ברור מתי היא הוחתמה ועל ידי מי – עו״ד גבעתי העיד שהוא אמנם הכין את הסכם השכירות עם נעמה, אך לא החתים את התובעת; ¹⁴⁸ יניב העיד שהוא לא החתים את התובעת; ¹⁴⁹ וגם נעמה, אשר לא פגשה את התובעת בטרם הדיונים בתיק זה, לא החתימה את התובעת על הסכם השכירות עם נעמה.

• 33 . נוכח האמור, הגעתי למסקנה שנעמה לא הוכיחה את תום ליבה, ולכן סעיף 10 לחוק המקרקעין אינו מגן עליה, וזכויות התובעת בדירה עדיפות על זכויותיה.

 

התוצאה

• 34 . זכויותיה של התובעת גוברות על זכויות חלי ונעמה, ולכן יש למחוק את זכות הבעלות שנרשמה על שמה של נעמה ולרשום את הזכויות בדירה על שם התובעת, כשהן נקיות מכל זכות של הנתבעים.

• 35 . על פי ההחלטה שניתנה ביום 3.4.25, ניתן לתובעת היתר לפיצול סעדים, בכפוף לשמירת טענת התיישנות של הנתבעים.

• 36 . הנתבעים ישלמו את הוצאותיה של התובעת, ביחד ולחוד, בסכום של 75,000 ₪.

ההוצאות ישולמו לתובעת תוך 30 יום מהיום ואם לא, יישאו בתוספת הצמדה וריבית כדין ממועד פסק הדין ועד לתשלום בפועל.

• 37 . התובעת רשאית להגיש פסיקתה לחתימה.

זכות ערעור לבית המשפט העליון תוך 60 יום.

ניתן היום, ג׳ תמוז תשפ״ו, 18 יוני 2026, בהעדר הצדדים.

 

עמית כהן, שופט

• ¹⁴⁷ וכאמור לעיל בסעיף 12 , למרות שהתובעת אישרה את חתימתה על המסמכים, אינני בטוח שהתובעת יודעת אם היא חתמה על כל המסמכים שהוצגו לה.

• ¹⁴⁸ פרוטוקול הדיון מיום 3.4.25, עמוד 58 שורות 29- 38 : "אני עשיתי את ההסכם, רגע. אדוני שאל אותי אם החתמתי, אם חתמו בפניי. אז לא נחתם בפניי … אני הכנתי את הסכם השכירות ואני זוכר שהלכו אליה … אז צריך להבין. אז את זה אני לא זוכר, מי הלך אליה, אבל אולי יניב. צריך להבין שיניב, … היא [התובעת, ע.כ.] לא חתמה אצלי, אבל זה שהיא חתמה זה בטוח כי, … ממה שאני זוכר, זה יניב [החתים את התובעת על הסכם השכירות עם נעמה, ע.כ.] … כי אני זוכר שאני לא הלכתי״; ועמוד 59 שורות 6-13

• ¹⁴⁹ סעיף 4 לתצהירו מיום 27.5.25.

¹    פרוטוקול הדיון מיום 3.4.25, עמוד 11, שורה 32.

²    פרוטוקול הדיון מיום 3.4.25, עמוד 80, שורה 6.

³   נספח 2 לתיק המוצגים שצורף לתצהירה של נעמה.

⁴    3.693 ₪ לדולר.

⁵   נספח 5 לתיק המוצגים שצורף לתצהירה של נעמה.

⁶

 נספח 8 לתיק המוצגים שצורף לתצהירה של נעמה.

⁷

 נספח 13 לתיק המוצגים שצורף לתצהירה של נעמה.

⁸

 נספח 16 לתיק המוצגים שצורף לתצהירה של נעמה.

⁹

 ראו להלן סעיפים 13 עד 14.

¹⁰

 התובעת טענה באופן עקבי שהיא הגיעה לקבל מעו״ד גבעתי הלוואה בסכום של 50,000 ₪, אולם בעניין הגורם עבורו נועדה ההלוואה, היא לא הייתה עקבית: בתצהיר שהגישה התובעת בתביעה לפינוי מושכר שהגישה נעמה נגדה [נספח 20 לתיק המוצגים שצורף לתצהירה של נעמה] היא טענה שההלוואה נועדה לסימון; בתצהיר שהגישה בהליך הנוכחי, טענה התובעת שהיא הייתה צריכה כסף למחייה בסיסית ותיקון דירתה וסימון המליץ לה לקחת הלוואה מעו״ד גבעתי; ביום 25.9.25 העידה התובעת שההלוואה נועדה לסימון [עמוד 7, שורה 8].

¹¹

 צורף לתצהיר משלים של התובעת מיום 6.7.25 ולהודעת נעמה מיום 21.9.25.

¹²

הכוונה לעו״ד גבעתי.

¹³

צורפו להודעת נתבעת 3 מיום 21.9.25.

¹⁴

קובץ PTT-20221023-WA0002.

¹⁵

קובץ PTT-20221023-WA0003.

¹⁶

קובץ PTT-20221027-WA0002.

¹⁷

קובץ PTT-20230507-WA0003.

¹⁸

קובץ PTT-20230507-WA0004.

¹⁹

קובץ PTT-20230717-WA0000.

²⁰

קובץ PTT-20230717-WA0004.

²¹

קובץ PTT-20230717-WA0008.

²²   כגון עבור מי נועדה ההלוואה; מספר הפעמים שהגיעה למשרדו של עו״ד גבעתי ועוד.

²³

לא ברור מהעדויות שהוצגו בפניי אם עו״ד גבעתי נתן את כספי ההלוואה או חלקם לגורם שלישי כלשהו, כגון סימון. אולם, כיוון שעו״ד גבעתי וחלי הסתמכו על הסכם ההלוואה בין עו״ד גבעתי לתובעת וטענו שחוב ההלוואה הוא חוב ישיר של התובעת לעו״ד גבעתי על פי הסכם ההלוואה, ולא חוב שנוצר עקב ערבות של התובעת לסימון (אם הייתה) אין רלוונטיות לשאלה אם עו״ד גבעתי נתן את סכום ההלוואה או חלקו לסימון או לצד שלישי כלשהו.

²⁴

 עם צד שלישי שהיה לקוחו של עורך הדין.

²⁵

 ע״א 2625/02 סילביו נחום, עו״ד נ׳ רחל דורנבאום, 1.3.04 (להלן: "עניין נחום").

²⁶

 הערת שוליים 29.

²⁷

 נספח 12 לתיק המוצגים שצורף לתצהירה של נעמה.

²⁸

 פרוטוקול הדיון מיום 25.9.25, עמוד 158, שורה 38.

²⁹

 ובאמור לעיל בסעיף 12, אינני בטוח שהתובעת יודעת שהיא אבן חתמה על בל המסמבים בפי שאישרה.

³⁰

 אולם, בצד זאת, היא העידה, ואני מקבל את עדותה, שעו״ד גבעתי הורה לה למסור את הבסף שקיבלה מפדיון השיק לאחיו של סימון, במעמד פדיון השיק בבנק.

³¹

ראו עמוד 110, שורה 36 , בה בית המשפט הפסיק את הדיון, הורה לבא בוחה לתת לתובעת להירגע ולקלדנית לתת לה בוס מים.

³²

 פרוטוקול הדיון מיום 25.9.25, עמוד 109, שורה 35.

³³

 עמוד 110, שורות 1 עד 24.

³⁴

 השיק המדובר אינו קשור להסבם ההלוואה.

³⁵

 פרוטוקול הדיון מיום 25.9.25, עמוד 153, שורה 9.

³⁶

סעיף 3 להסכם ההלוואה.

³⁷

בהתאם לנסח הרישום שצורף כנסח 3 לתיק המוצגים של נעמה.

³⁸

 פרוטוקול הדיון מיום 3.4.25, עמי 26, שורות 3 עד 10.

³⁹

 פרוטוקול 25.9.25, עמוד 153, שורה 1.

⁴⁰

 פרוטוקול 25.9.25, עמוד 152, שורות 18 עד 21.

⁴¹

 פרוטוקול הדיון מיום 25.9.25, עמוד 152, שורות 17, 30 ו-32; פרוטוקול הדיון מיום 22.12.25, עמוד 8, שורה 21.

⁴²

 פרוטוקול דיון מיום 22.12.25, עמוד 22, שורות 12 עד 24.

⁴³

 בקשה 38, הוגשה ביום 29.9.25.

⁴⁴

 פרוטוקול הדיון מיום 22.12.25, עמוד 9.

⁴⁵

 פרוטוקול הדיון מיום 4.6.25, עמוד 7, שורה 4; פרוטוקול הדיון מיום 22.12.25, עמוד 22, שורה 39: "… עם סימון ספציפית אני לא הייתי מתעסק .סימון זה לא בן-אדם להתעסק איתו …״.

⁴⁶

 פרוטוקול הדיון מיום 25.9.25, עמוד 148, שורה 31.

⁴⁷

 שם, עמוד 149, שורה 6.

⁴⁸

 שם, עמוד 148, שורה 33.

⁴⁹

 פרוטקול הדיון מיום 25.9.25, עמוד 150, שורה 29.

⁵⁰

 פרוטקול הדיון מיום 25.9.25, עמוד 150, שורה 32.

⁵¹

 ראו להלן סעיפים 21 ו-26.

⁵²

 סעיף 10 לתצהירו של עו״ד גבעתי.

⁵³

 פרוטוקול הדיון מיום 25.9.25, עמוד 151, שורה 26: "אה המכירה? אני מראש נכנסתי לעסקה הזאת בתור משהו מאוד מאוד קצר, אני חשבתי שאני אקנה את הבית,".

⁵⁴

 נספח 5 לתיק המוצגים שצורף לתצהירה של נעמה.

⁵⁵

• ⁷⁷  נספח 6 לתיק המוצגים שצורף לתצהירה של נעמה.

⁵⁶

 נספח 8 לתיק המוצגים שצורף לתצהירה של נעמה.

⁵⁷

 נספח 9 לתיק המוצגים שצורף לתצהירה של נעמה.

⁵⁸

 לעיתים טעןעו״ד גבעתי, בניגוד לעדותה של חלי ובניגוד להוראות הסכם המכר, כי הסכום שקיבל על חשבון סילוק ההלוואה הסתכם ב-256,000 ₪ – 250,000 ₪ על חשבון קרן ההלוואה ו-6,000 ₪ על חשבון הריבית.

⁵⁹

בסעיף 8 לתצהירו, טען עו״ד גבעתי: "כאמור, ההלוואה הועמדה לתובעת אך זאת ובניגוד להסכמות לא הושבה לי. לאחר מספר חודשים ולאחר שהיה ברור שאין בידי התובעת לפרוע את ההלוואה הצעתי לבת דודתי שחיפשה בעת ההיא נכס להשקעה, לרכוש את דירת התובעת, כאשר הסכמתי לקבל את הכספים מבת דודתי כשיתאפשר לה".

⁶⁰

 סעיפים 8 (ראו הערת שוליים 83) ו-10 לתצהירו של עו״ד גבעתי.

⁶¹

בסעיף 9 לתצהירו, הצהיר עו״ד גבעתי: "באותה העת אף הייתי בעצמי יחד עם אחיה של בת דודתי בנכס על מנת לראות את הנכס טרם הקנייה של אחותו וניכר כי הנכס היה מוזנח מאוד אך הוסכם כי יירכש בסכום של 450,000 ₪ סכום ריאלי לעת ההיא".

⁶²

בפרוטוקול הדיון מיום 3.4.25, עמוד 28, שורות 24 עד 37, העיד עו״ד גבעתי כי:

״כב׳ השופט:    עכשיו תגיד לי רגע, את הסכום, את השווי של הדירה, את הסכום של 450,000 שקל מי קבע?

עו״ד גבעתי:     זה היה, בוא נגיד אם הדירה הייתה שווה באותו זמן 500,000, זה היה 450,000, זה היה 10%

כב׳ השופט:     אבל מי קבע את זה, את הסכום ? אתה קבעת ?

עו״ד גבעתי:      דיברנו

מי זה ״דיברנו״ ? מי דיבר ? דיברנו

דיברתי עם ניצה

לא נכון

והמכר

כב׳ השופט:      סימון?

עו״ד גבעתי:     האיש, אהוב הנפש שלה

כב׳ השופט:     אל תגיד מכר, תגיד שם. סימון?

עו״ד גבעתי:      סימון, כן".

⁶³

לפי תצהירה של חלי, הסכום של 250,000 ₪ שולם לעו"ד גבעתי בתקופה של יותר מ-3 שנים לאחר חתימת הסכם המכר: 73,000 ₪ בחודש 06/2017 ; 7,500 ₪, ב-26.2.19; 19,500 ₪, ב-30.4.19; 50,000 ₪, ב-26.6.20; 50,000 ₪, ב-1.7.20; ו-50,000 ₪, ב-2.7.20.

⁶⁴

 לעיל סעיף 18.

⁶⁵

 ראו להלן סעיף 26.

⁶⁶

סעיף 4.3 להסכם המכר לחלי.

⁶⁷

בהתאם לנסח הרישום שצורף כנסח 3 לתיק המוצגים של נעמה.

⁶⁸

 אלא כספים מופקדים בידיו הנאמנות של ב״כ המוכר.

⁶⁹

 נספח 7 לתיק המוצגים שצורף לתצהירה של נעמה.

⁷⁰

 עמוד 39, שורות 11 – 18.

⁷¹

 התובעת.

⁷²

 עמוד 14, שורות 18 – 25.

⁷³

 עמוד 14, שורה 33 עד 37.

⁷⁴

סעיף 4.4 להסכם המכר לחלי.

⁷⁵

בהתאם לנסח הרישום שצורף כנסח 3 לתיק המוצגים של נעמה.

⁷⁶

עו״ד גבעתי אישר שלא פתח חשבון נאמנות [פרוטוקול הדיון מיום 22.12.25, עמוד 15, שורה 3.].

⁷⁷

השיק של 75,000 ₪, התשלום הנטען במזומן בסך 100,000 ₪ והתשלום הנטען על חשבון חובות התובעת לעירייה, בסך 25,000 ₪.

⁷⁸

סעיף י״ג למבוא לכתב התביעה; סעיפים 16, 24 ו-32 לכתב התביעה. ראו ע״א 4269/90 "אגד" אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע״מ נ׳ בן ציון דברת ואח׳ (27.9.93).

⁷⁹

ראו לעיל סעיפים 13 ו-14.

⁸⁰

על פי הסכם ההלוואה, היה על התובעת לפרוע את מלוא סכום ההלוואה בתוספת הריבית, תוך 12 חודשים ולא פחות מ-6 חודשים.

⁸¹

לפי דפי החשבון שצירפה התובעת כנספח 3 לתצהירה, הכנסתה החודשים מסתכמת בקצבת הבטחת הכנסה, בסכום של כ-1,850 ₪ לחודש.

⁸²

ראו לעיל סעיף 18.5(ה).

⁸³

ראו לעיל סעיף 10.

⁸⁴

תצהירו של יניב, סעיף 7.

⁸⁵

בהתאם להודעות הווטסאפ, ככל הנראה הפניות הראשונות לתובעת היו בחודש מאי 2022.

⁸⁶

פרוטוקול הדיון מיום 25.9.25, עמוד 158, שורה 28 עד : עו״ד גבעתי מאשר שהוא הכין את התצהיר.

⁸⁷

נספח 12 לתיק המוצגים שצורף לתצהירה של נעמה.

⁸⁸

פרוטוקול הדיון מיום 25.9.25, עמוד 79, שורה 29.

⁸⁹

תצהיר התובעת, סעיף 13; פרוטוקול הדיון מיום 25.9.25, עמוד 11, שורות 21 עד 30 (כאשר אומרת התובעת שעו״ד גבעתי שלח אותה לקניון לב, כוונתה למשרדו של עו״ד גלבוע);

⁹⁰

פרוטוקול הדיון מיום 25.9.25, עמוד 31, שורות 2 עד 16.

⁹¹

בהתאם לנסח הרישום שצורף כנסח 3 לתיק המוצגים של נעמה, הזכויות נרשמו על שם נעמה ביום 6.2.22.

⁹²

עדות עו״ד גבעתי, פרוטוקול הדיון מיום 3.4.25, עמוד 44, שורה 31 עד עמוד 45, שורה 20.

⁹³

תצהירו של יניב, סעיף 7.

⁹⁴

ראו להלן סעיף 32.4.

⁹⁵

ע״א 1691/11 בנק לאומי למשכנתאות בע״מ נ׳ רחל צוברי (להלן: "עניין צוברי").

⁹⁶

דנ״א 7595/07 הדר חברה לביטוח בע״מ נ׳ פלונית, 01.04.08 (להלן: "עניין הדר"(.

⁹⁷

עניין הדר, סעיף 7.

⁹⁸

עניין הדר, סעיף 3.

⁹⁹

ראו לעיל סעיפים 13 ו-14.

¹⁰⁰

ראו להלן סעיף 32.1.

¹⁰¹

פרוטקול הדיון מיום 3.4.25, עמוד 30, שורה 11 : "… אנחנו משפחה משני הצדדים, אימא שלי היא אחות של אימא שלה ואבא שלי של אבא שלה, …״.

¹⁰²

סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל״ג – 1973.

¹⁰³

עניין צוברי, לעיל הערת שוליים 127.

¹⁰⁴

ראו לעיל סעיפים 13 עד 14.

¹⁰⁵

• ¹³⁷ סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ״ט – 1969.

¹⁰⁶

• ¹³⁸ ע״א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע״מ נ׳ ג׳יי סטנלי סונדרס, 23.10.02 (להלן: "עניין בעלי מקצוע").

¹⁰⁷

• ¹³⁹ ע״א 2046/06 נג׳ייה עבד אללה נאג׳י חטיב עבד אלג׳אבר נ׳ סעדיה מוחמד סעד חליל, 11.03.13.

¹⁰⁸

הערת שוליים 138.

¹⁰⁹

בהתאם לנסח הרישום שצורף כנסח 3 לתיק המוצגים של נעמה.

¹¹⁰

(ע״א 624/13 אסתר מורדכיוב נ׳ שלמה מינץ, 04.08.14.

¹¹¹

ע״א 48/16 ציון דהאן נ׳ יגאל שמחון, 09.08.17 (להלן: "עניין דהאן").

¹¹²

ע״א 767/11 להיגי נ׳ עזורי, 27.8.13.

¹¹³

ראו ת״א (חיי) 15200-05-21 נאדר פחמאוי נ׳ סעיד פחמאוי, 09.03.23, סעיף 84.

¹¹⁴

הערת שוליים 143.

PDF

פסד ביטול מכירת עוקץ במקרקעין ניצה נזריאן נ דני גבעתי וחלי גבעתי 13888-08-24