הפסד צורב לעו”ד ניב יעקב ניסה לסחוט 2.5 מיליון ש”ח מדייר מוגן תמורת פינוי כפוי. אוהד עייני השמאי הממשלתי דופק את הקשישים שבדמי מפתח

אוהד עייני השמאי הממשלתי הדפוק שדופק את הזקנים שמפונים מדמי מפתח

עו”ד בשם ניב יעקב ניסה לסלק דייר מוגן בתל אביב שיש לו דירה בגודל 70 מ”ר בת 3 חדרים.  בשם לקוחותיו בעלי הבית הוא הציע לדייר 1.5 מיליון ש”ח פיצוי לפינוי הדירה בדמי המפתח.

השופט טל חבקין מינה מומחית שמאית אשר קבעה כי הפיצוי יעמוד על כמעט 4 מיליון ש”ח (3,909,000 שקל).  מה זה אומר? שעו”ד ניב יעקב ניסה לגלח מהדייר המוגן לא פחות מ 2.5 מיליון ש”ח.  זו סחיטה לכל דבר.

רוב הדיירים בדמי מפתח הם זקנים.  רובם מעולם לא היו בבית משפט.  תובעים שהם בעלי הבית מגישים תביעות פינוי כאלה, ומציעים סכומי פיצוי מצחיקים בתקווה שהלחץ המשפטי על הזקנים יגרום לזקנים המסכנים לקחת כמה שקלים ולעוף להם מהעיינים.

נציין כי בבתי המשפט ממנים שמאים לחישוב שווי ההנאה מדמי המפתח, אולם הקווים המנחים של השמאי הממשלתי די דופקים את הזקנים האאלה ומקצצים להם אחוזים מהשווי האמיתי בכל מרכיב של הנוסחה לחישוב הפיצוי לדיירים שבדמי המפתח.

פורסם בפסק דין 28/2/2022

דייר מוגן יפונה ויפוצה בכ-4 מיליון שקל: “שיקנה לעצמו דירה”

בעלי הבית בנווה צדק בת”א ביקשו לבנות במקומו דו-משפחתי והציעו פיצוי של 1.5 מיליון שקל. הדייר המוגן ביקש לקבל יחידה בשכירות מוגנת במבנה החדש, אך השופט קבע כי עדיף שיוכל לרכוש דירה משלו

בית משפט השלום בתל אביב קיבל לאחרונה תביעה של בעלי נכס והורה על פינוי הדייר המוגן בנכס בכפוף לפיצוי. התובעים ביקשו לפנות את הדייר כדי להרוס את הבניין ולבנות תחתיו אחד חדש. הדייר סירב לפיצוי של 1.5 מיליון שקל שהציעו התובעים, וביקש במקום זאת לקבל דירה בשכירות מוגנת בבניין החדש שייבנה. סגן הנשיא, השופט טל חבקין, הסביר שעדיף לנתק את יחסי הדיירות המוגנת לאור ירידת מעמדם וחיזוק מעמדה של זכות הקניין. לאחר חישוב של שמאית, הפיצוי לדייר נקבע על 3,909,000 שקל.

התובעים הם בעלים של חלקה בשכונת נווה צדק בתל אביב, עליה בנוי בניין. הנתבע הוא דייר מוגן בדירה בבניין בגודל 70 מ”ר בת שלושה חדרים, בהתאם להסכם שכירות משנת 1988, בה הוא חי עם אשתו וילדיו.

בשנת 2019 ניתן לתובעים היתר בניה על שטח החלקה ובהמשך אותה שנה הם שלחו מכתב לנתבע בו הציעו לו פיצוי בסך 1.5 מיליון שקל תמורת פינוי וביקשו לאפשר לשמאי מטעמם לבקר בדירה. הנתבע לא השיב למכתבם ולכן הגישו התובעים את התביעה, בה ביקשו לפנות את הנתבע תחת סידור חלופי של פיצוי כספי.

הנתבע ואשתו טענו שהפיצוי שהוצע להם זעום ושלפי חוק הגנת הדייר יש להם זכות שהסידור החלופי לא יהיה פיצוי אלא דירה חלופית בבניין החדש שיוקם. לטענתם מרכז חייהם וילדיהם הקטינים הוא בסביבת המושכר ולכן רצונם להישאר בבניין החדש שיוקם.

התובעים הגיבו שלא ניתן יהיה להחזיר את הנתבעים לנכס שייבנה, מכיוון שמתוכנן להיבנות בית קרקע דו-משפחתי, שכל יחידה בגודל 350 מ”ר. יחידה אחת יקבל הקבלן ובשנייה הם מתכוונים לגור. בכל מקרה, נטען, אין הצדקה כלכלית ומשפטית להחזיר את הנתבע ליחידה גדולה ויקרה משמעותית מזו שהייתה לו.

מטעם בית המשפט מונתה שמאית מומחית כדי לשום את שווי דמי הפינוי להם יהיו זכאים הנתבעים.

לנתק את יחסי השכירות

השופט חבקין קיבל את התביעה. לעניין סוג הדיור החלופי, הוא הסביר שללא נסיבות מיוחדות עדיף לשאוף לניתוק יחסי הדיירות המוגנת בין הצדדים. לדבריו, מדובר במוסד שממילא ירדה קרנו ותכליתו עברה מן העולם עקב חיזוק מעמדה של זכות הקניין.

לכן, במקרה כמו זה, בו מתעורר קושי להציע לדייר דיור מוגן שווה ערך, ראוי לתת לו סידור חלופי בדמות פיצוי כספי – גם שלא בהסכמתו.

“עדיף שהנתבע יזכה לקבל את שווי זכויותיו בכסף, ירכוש דירה אחרת, חלופית (גם אם בשכונה או עיר אחרת), ויהא לו קניינו שלו בלא עולו של בעל בית האוחז באינטרס להביא את יחסי השכירות לקיצם ובתוך כך פועל להצר את צעדיו של הדייר”, כתב השופט והוסיף: “השאיפה לנתק את יחסי השכירות, תוך שמירה והגנה על כך שהסידור החלוף הכספי שיינתן יהיה הוגן וכולל את שווי דמי המפתח והוצאות מעבר נדיבות (בשווי שליש נוסף מדמי המפתח) היא המגמה הרצויה.”

לעניין גובה הפיצוי, הסביר השופט שלפי הפסיקה יש להעמיד את שווי דמי המפתח בשיעור של 60%-55% משווי הבעלות. לכך יש להוסיף סכום נוסף בגובה ארבעה שלישים מדמי המפתח, שמטרתו להבטיח שהדייר לא ייפגע מהמעבר שנכפה עליו בעל כורחו, ולכסות את הוצאות ההעברה ואת ההפרש בין דמי השכירות המוגנים לדמי השכירות החדשים שיצטרך לשלם.

המומחית מטעם בית המשפט העריכה את שווי הבעלות בנכס ב-5,330,000 שקל, ואת דמי המפתח (55% מהבעלות) ב-2,931,500 שקל. בתוספת ארבעה שלישים, נקבע שסכום הפיצוי לו זכאי הנתבע בעבור הפינוי הוא 3,909,000 שקל.

  • ב”כ התובעים: עו”ד ניב יעקב
  • ב”כ הנתבעים: עו”ד שלומית בק

https://www.psakdin.co.il/Document/%D7%93%D7%99%D7%99%D7%A8-%D7%9E%D7%95%D7%92%D7%9F-%D7%99%D7%A4%D7%95%D7%A0%D7%94-%D7%95%D7%99%D7%A4%D7%95%D7%A6%D7%94-%D7%91-4-%D7%9E%D7%99%D7%9C%D7%99%D7%95%D7%9F-%D7%A9-%D7%A2%D7%93%D7%99%D7%A3-%D7%A9%D7%99%D7%94%D7%99%D7%94-%D7%91%D7%A2%D7%9C-%D7%A7%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%9F-%D7%95%D7%9C%D7%90-%D7%93%D7%99%D7%99%D7%A8-%D7%9E%D7%95%D7%92%D7%9F

להלן פסק הדין:

 

ת”א
בית משפט השלום תל אביב – יפו
12258-01-20
15/02/2022
בפני השופט:
טל חבקין סגן נשיא
– נגד –
התובעים:
1. אברהם נוה
2. מרי נוה
3. אורי נוה
4. עומר נוהעו”ד ניב יעקב
הנתבעים:
1. דורון טוכטרמן
2. רחל טוכטרמןעו”ד שלומית בק
פסק דין

לפניי תביעה לפינוי דייר מוגן שעילתה סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל”ב-1972.

כתבי הטענות

  1. התובעים הם הבעלים הרשום של חלקה —בגוש — הממוקמת ברחוב ——-, בשכונת נווה צדק, שעליה בנוי בניין המיועד למגורים (“הבניין”). הנתבע 1 (“הנתבע”) הוא דייר מוגן בדירה בת שלושה חדרים, מטבח, שירותים וחצר בחלקו הצפון-מזרחי של הבניין בהתאם להסכם שכירות מיום 25.12.1988. התובעים מחזיקים בדירה בחלק הדרום-מערבי של הבניין. בהתאם להסכם פשרה בין הצדדים שקיבל תוקף של פסק דין בת”א (שלום ת”א) 124680/00 הוסכם כי לכל צד יש זכות שימוש בחלק הגינה הסמוך לדירה המוחזקת על ידו. בהתאם לפסק דין בת”א (שלום ת”א) 150138/02, הנתבע הוא דייר מוגן גם במחסן הבנוי בחצר הבניין. הנתבעת 2 היא רעיית הנתבע, אך אינה בעלת זכויות במושכר. לבקשת התובעים, בחודש נובמבר 2019 ניתן להם היתר בנייה שמספרו 19-0602 (נספח ה’ לכתב התביעה). ביום 28.11.2019 הם שלחו מכתב לנתבע ובו הציעו לו סידור חלוף המתבטא בפיצוי בסך של מיליון וחצי ש”ח תמורת פינוי. הנתבע לא השיב. התובעים פנו לנתבע בבקשה לאפשר לשמאי מטעמם לבקר בנכס ולא נענו. על כן הגישו את התביעה דנא לפינוי שעילתה שתיים אלה: עילה לפי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר המתבטאת בכך שהנתבע לא נתן להם לבקר במושכר בניגוד לסעיף בהסכם המחייבו לעשות כן; ועילה לפי סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר.
  2. בכתב ההגנה נטען כי התובעים נרשמו כבעלי הבניין ביום 3.3.1999, והחלו להצר את צעדי הנתבעים באמצעות הגשת תביעות נגדם. לאחר שקיבלו היתר בנייה, הציעו לפנותם בתמורה לדמי פינוי זעומים. הנתבעים טוענים שיש להם זכות שהסידור החלוף הקבוע בסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר לא יהיה בדרך של תשלום כספי, אלא בהמצאת דירה אחרת בבניין שיוקם. אשר לעילות הפינוי, נטען כי הנתבעים לא נמנעו מלהשיב לפניות התובעים, אלא השיבו שהם עומדים על זכותם לקבל פיצוי בדמות דיור חלופי ולא שווה כסף. אשר לביקור השמאי נטען כי נעשה ניסיון לתאם ביקור, אך התובעים מיהרו והגישו את התביעה. אשר לעילת פינוי לפי סעיף 131(10), הנתבעים טוענים כי יש להעמיד להם דיור חלוף בבניין שייבנה בחלקה משום שמרכז חייהם, לרבות של ילדיהם הקטינים, בקרבת המושכר. הנתבעים נסמכים על סעיף 133 לחוק הגנת הדייר. אם תתקבל תביעת הפינוי, הנתבעים עותרים לסעד מן הצדק.
  3. בכתב התשובה נטען כי אי-אפשר להחזיר את הנתבע לנכס שייבנה על החלקה מכמה סיבות: מתוכנן להיבנות בית דו-משפחתי, כשכל יחידה בגודל כ-350 מ”ר, ואילו לנתבע זכות דיירות מוגנת בדירה בגודל של כ-70 מ”ר. בכוונת התובעים להתקשר בהסכם קומבינציה עם קבלן שבתמורה לבנייה יקבל 50% מהנכס שייבנה (יחידה אחת מבין השתיים). גם אם לא היה בכוונת התובעים להשתמש ביחידה שתיוותר בבעלותם, אין הצדקה כלכלית ומשפטית להחזיר את הנתבע ליחידה גדולה ויקרה משמעותית מזו שהייתה לו. אשר לטענה שהוצעו לנתבעים דמי פינוי זעומים, נטען כי הנתבע מנוע מלטעון שדמי הפינוי היו נמוכים שעה שלא אפשר לשמאי לבקר בנכס.מהלך ההתדיינות
  4. בית המשפט מינה את השמאית רחל קראוזה כמומחית מטעמו לשום את שווי דמי הפינוי בעילה לפי סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר. השמאית הגישה חוות דעת והשיבה לכמה סבבי שאלות הבהרה. בעקבות המענה המקיף שנתנה בכתב, ויתרו הצדדים על חקירתה.
  5. החקירות הראשיות הוגשו בתצהירים. לכתחילה הוסכם שיוגשו סיכומים ויינתן פסק דין על סמך החומר הקיים וללא חקירות (פרוטוקול ישיבת 31.5.2021). בעקבות סיכומי הצדדים התברר שנותרו מחלוקות עובדתיות. על כן הוחלט שיש לבררן קודם למתן פסק הדין (החלטה מיום 17.8.2021 והחלטות נלוות). בעקבות זאת הוגשו תצהירים משלימים. המצהירים נחקרו קצרות והצדדים הגישו סיכומים משלימים. זו עת ההכרעה.השאלות שבמחלוקת
  6. אין חולק שמתקיימים תנאיו של סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר. המחלוקות בין הצדדים, כעולה מסיכומיהם, הן כדלקמן: (1) האם הנתבעים זכאים לדיור חלוף בעין או לדמי פינוי; ואם יימצא שהם זכאים לדמי פינוי, מה שיעורם משווי המושכר; (2) מה גודל המושכר ושוויו לצורך חישוב דמי הפינוי. פלוגתות אלו יידונו לפי סדרן.פלוגתה ראשונה: זכאות לסידור חלוף בעין או לדמי פינוי ושיעור דמי הפינוי
  7. סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר קובע לאמור:
    עילות פינוי

     

    131.על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי:

    […]

    (10)בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבנין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף;

     

    וסעיף 133 קובע:

     

    סייג לפינויים מסוימים

     

    133.(א)במקרים המפורטים בסעיף 131(7) עד (11) לא יינתן פסק דין של פינוי, אלא אם מובטח לדייר סידור חלוף שיעמוד לרשותו בזמן שעליו לפנות את המושכר, ולא יבוצע פסק הדין אלא אם אמנם עמד הסידור החלוף לרשותו בזמן שהיה עליו לפנות את המושכר.

    (ב)בית המשפט רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בית עסק אחר או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת, ובלבד שלגבי בית עסק לא יקבע בית המשפט כסידור חלוף תשלום פיצויים בלבד, אלא בהסכמת הדייר או במקרה שהדייר מסרב להסכים לכך ללא טעם סביר.

    (ג)במקרה המפורט בסעיף 131(10) רשאי בית המשפט, נוסף על האמור בסעיף קטן (ב), לקבוע דירה אחרת או בית עסק אחר שיהיו בבנין שיוקם או ישונה או יתוקן לפי אותו רשיון בניה, ולקבוע לתקופת הביניים סידור חלוף ארעי.

    (ד)היתה תביעת פינוי לפי סעיף 131(10) או (11) תלויה ועומדת, ובמהלך הדיון פקע תקפו של רשיון הבניה הנזכר שם, רשאי בית המשפט לדחות את הדיון עד ששוב יהיה בידי בעל הבית רשיון בר-תוקף.

     

  8. על התשתית הנורמטיבית הנוגעת לסעיפים אלה עמדתי בת”א (שלום ת”א) 11614-10-19 ברסלע נ’ גדליהו, פסקות 14-10 (6.1.2021). אותו מקרה נסב על פינוי של מושכר המשמש לבית עסק. מאפייני הסידור החלוף של מושכר המשמש לבית עסק מיטיבים עם הדייר משום שסעיף 133(ב) סיפה קובע שכשמדובר בבית עסק, הסידור החלוף יהיה בכסף רק אם ניתנה הסכמת הדייר לכך או שהוא סרב להסכים ללא טעם סביר. כשמדובר במושכר המשמש למגורים דרישה זו אינה חלה, ובית המשפט נהנה משיקול דעת רחב יותר לקבוע את אופי הסידור החלוף בהתחשב במכלול הנסיבות.
  9. בעניינו של סעיף 131(10) נקבע: “זכותו של בעל נכס לפנות דייר מוגן לצורך הריסת הבניין, מותנית בכך שההריסה נעשית למטרה של הקמת בניין אחר, או לשם שינוי, או תיקון הבניין וכן בקבלת רישיון הבנייה הדרוש לשם כך. בנוסף, עליו להעמיד לרשות הדייר המוגן סידור חלוף” (ע”א 4734/16 ברזילי נ’ עיריית חדרה, פסקה 33 (28.6.2020)). אכן,”תכליתו של סעיף 131(10) לחוק היא להבטיח שבעל הבית יוכל לממש את זכויותיו בנכס ולבנות עליו בנין בלי שהדייר ימנע זאת ממנו. תכלית נוספת היא להבטיח שדייר לא יפונה בשל הריסת המושכר, אלא אם כן הועמד לרשותו סידור חלוף ההולם את צרכיו. הלכה היא שכדי לעמוד בתנאי סעיף 131(10) לחוק על התובע להוכיח קיומם של ארבעה תנאים מצטברים: המושכר או הבנין שבו נמצא המושכר מיועדים להריסה; במקום הנכס שייהרס יוקם בנין אחר או שהמושכר ישונה שינוי ניכר או שיתוקנו בו תיקונים יסודיים; התקבל רישיון לבניה; בעל הבית הודיע בכתב לדייר על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף […] לאחר שבעל הבית הוכיח את עילת תביעתו (התקיימות ארבעת התנאים דלעיל) ידון בית המשפט ויגבה ראיות בדבר טיבו ומהותו של סידור החלוף הראוי בנסיבות העניין. סידור החלוף הראוי – המצאת מושכר חלופי או תשלום פיצוי כספי במקום זאת – נתון לשיקול דעתו של בית המשפט בהתאם לנסיבותיו הקונקרטיות של העניין” (ע”א (מחוזי ת”א) 1748/05 ירושלמי נ’ מגדלי עמק ברכה בע”מ, פסקה 4 (14.12.2006)).

     

    עוד נקבע:

     

    “משמעותו של המונח סידור חלוף בהקשרו של חוק הגנת הדייר הוא הענקת תחליף ראוי לדייר, אשר ימלא את התכלית שאותו מילא המבנה שממנו פונה […]. תחליף ראוי יכול שיהיה מבנה חלופי ויכול שיהיה על דרך של תשלום פיצויים, ובלבד שבעת פינויו של בית עסק, לא יינתן סידור חלוף על דרך של פיצויים, אלא בהסכמת הדייר (ראו: סעיף 133(ב) לחוק הגנת הדייר). מכך שהמחוקק איפשר לספק לדייר שפונה סידור חלוף על דרך של פיצויים (בהסכמתו) ניתן, להשקפתי, ללמוד כי סידור החלוף, לא חייב להיות בהכרח זהה לחלוטין לנכס שפונה. זאת מאחר שמתן סידור חלוף על דרך של פיצויים יש בו ממילא תחליף שאיננו זהה לנכס שפונה. הסידור חלוף צריך איפוא לאפשר לדייר המפונה למלא את אותן הפונקציות שהנכס המקורי מילא עובר לפינויו, אך הוא איננו חייב להיות זהה לחלוטין לאותו נכס […]” (שם, בפסקה 35, אזכורים הוסרו).

     

  10. באחד מפסקי הדין שבתי המשפט מרבים לאזכרו (מספרי פסקות ואזכורים הוסרו) נפסק:”סידור החלוף הראוי – המצאת מושכר חלופי או תשלום פיצוי כספי במקום זאת – נתון לשיקול דעתו של בית המשפט בהתאם לנסיבותיו הקונקרטיות של העניין […]

    בית המשפט מוסמך, מכוח שיקול הדעת המוקנה לו בסעיף 133(ב) לחוק הגנת הדייר, לקבוע כי הסידור החלוף יהיה בתשלום פיצויים […]

    במסגרת שיקול הדעת השיפוטי, יש להתחשב בתכלית החקיקתית:

    מחד – להבטיח שבעל הבית יוכל לממש את זכויותיו בנכס ולבנות עליו בניין בלי שהדייר ימנע זאת ממנו. ומנגד – להבטיח שדייר לא יפונה בשל הריסת המושכר, אלא אם כן הועמד לרשותו סידור חלוף ההולם את צרכיו […]

    לאחר שבחנתי את האפשרות להעניק לנתבעים סידור חלוף בדמות מושכר חלופי בדמי מפתח, הגעתי למסקנה כי הדבר אינו אפשרי ואף אינו ראוי.

    לטעמי, יש להעדיף הענקת פיצוי כספי אשר יאפשר לדיירים רכישת דירה או בית עסק חילופי בבעלותם, תוך השתחררות מכבילות לדיני הגנת הדייר, אשר כיום, נוכח שינוי העיתים והתמורות הכלכליות והחברתיות, הרלוונטיות שלהם הולכת ופוחתת.

    גישה זו מתיישבת עם מגמת צמצום תחולתם של דיני הגנת הדייר, כפי שבאה לידי ביטוי בשורה של פסקי דין […]

    יוער, כי הנתבעים התמקדו בסיכומיהם ובצדק, בסוגית שיעור הפיצוי ולא בסוגית סידור חלוף בעין.

    על כן, יש לקבוע את סכום הפיצוי שישולם לנתבעים כנגד הפינוי” (ת”א (שלום ת”א) 19959-02-10 אפרת יובלים בע”מ נ’ דבך, פסקות 16-15 (27.6.2011)).

     

  11. כפי שנקבע בעניין אפרת יובלים ובעניין ברסלע, מן הראוי לפרש את התנאי הקבוע בסעיף 133(ב) לחוק הגנת הדייר באופן תכליתי וברוח התקופה. ככלל, ובהיעדר נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת, יש לשאוף לניתוק יחסי הדיירות המוגנת בין הצדדים. מקום שמתעורר קושי מעשי להציע לדייר סידור חלוף בעין בדמות דיור מוגן שווה ערך, והדייר אינו מראה שיש באפשרות בעל הבית לעשות כן ללא קושי, בלא לשנות תכניות ובלא שהדבר מכביד עליו יתר על המידה, ראוי לאפשר לו להעמיד לדייר סידור חלוף בדמות פיצוי כספי גם שלא בהסכמתו. תוצאה פרשנית זו נתמכת בירידת קרנו של מוסד הדיירות המוגנת שתכליתו המקורית פסה מן העולם, ולנוכח חיזוק מעמדה של זכות הקניין מאז חקיקתו של חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו. לפרשנות זו יתרון כלכלי חשוב: היא מקלה על בעל הבית לממש את זכותו לנצל את הקרקע ולבנות בה בהקדם, בלא לאפשר לדייר לעכב זאת אגב דרישה להציע נכסים קונקרטיים לסידור חלוף בשווי כלכלי זהה, נכסים שאינם בנמצא או למצער יש קושי לאתרם ולהשוות את מאפייניהם למאפייני המושכר. לא אחת דרישת הדייר לקבל סידור חלוף בעין, תוך סירוב לקבל פיצוי כספי תחתיו, נועדה למשוך זמן, לעכב את הבנייה ולגרום נזק לבעל הבית – הכול כמנוף לא הוגן במשא ומתן שתכליתו להשיא את הפיצוי שיינתן לו. הדייר אף אינו זכאי לגרום לבעל הבית לנצל את זכויות הבניה באופן מסוים, כזה שיאפשר מסירת מושכר בדיור מוגן במבנה החדש שייבנה. ככלל, זכותו של בעל הבית לנצל את זכויות הבניה כראות עיניו, לרבות כשהדבר כולל שינוי יסודי במבנה כך שהמבנה החדש שיוקם (או שישופץ) לא יכלול דירה התואמת את המושכר הנוכחי. על המגמה הראויה לנתק את זיקת הדיירות המוגנת עמד בית משפט השלום בבת ים (השופט י’ נמרודי) בקבעו:”שוק הדיירות המוגנת מוגבל כיום. ההיצע נמוך. אם אין אפשרות להעמיד לדייר סידור חלוף בעין בבניין החדש שייבנה (אגב מתן מענה לתקופת הביניים, ממועד הריסת הבניין הקיים ועד לאכלוס הבניין החדש), האפשרות של בעל הבית לאתר עבור הדייר מושכר חלופי, באותו אזור שבו מצוי המושכר הקיים או בקרבתו, באותו שטח או דומה לו, וכשהוא בעל מאפיינים דומים מבחינת מכלול נוסף של שיקולים (אופי המקום, כיווני האוויר, נגישות לציר תחבורה, חשיפה ללקוחות פוטנציאליים (כאשר מדובר במושכר שהוא חנות או עסק אחר) מוגבלת עוד יותר […]. בנסיבות כאמור ובהינתן המגמה הרווחת בפסיקה להביא לצמצום מוסד הדיירות המוגנת […], נהוג ומקובל להעמיד לדייר סידור חלוף בדמות של תשלום דמי פינוי, חלף העמדת סידור חלוף בעין. אפשרות זו מקנה יתרון לדייר, במובן זה שיחסי השכירות המוגנת באים על סיומם, הדייר אינו חשוף לטענות על אודות הפרת הסכם השכירות, שמעמידות בסיכון את זכותו להוסיף ולהימצא במושכר, ובדמי הפינוי שהוא מקבל – שאמורים להיות שווי ערך לסידור חלוף בעין (בהתאם לשווי הזכויות של דייר מוגן) – הוא יכול לנהוג כרצונו” (ת”א (שלום ב”י) 32240-05-15 ר. ב. אור דור השקעות בע”מ נ’ איכבום, פסקה 16 (19.9.2020)).

     

  12. שאלה שנייה ונפרדת היא כיצד יחושבו דמי הפינוי שישולמו כסידור חלוף? בעניין איכבום דן בית המשפט בהרחבה בשאלה זו. בפסיקת בית המשפט העליון נקבע שהבסיס לקביעת שיעור דמי הפינוי הוא רכיב המבטא את זכויות הדייר במושכר, הלוא הם שווי דמי המפתח המלאים (ע”א 740/75 דוידוביץ נ’ אתרים בחוף תל-אביב, חברה לפיתוח אתרי תיירות בתל-אביב-יפו בע”מ, פ”ד לא(3) 3, 8 (1977)). שווי דמי המפתח הוא סוגיה שבמומחיות. קובע אותו שמאי מקרקעין מוסמך על פי קריטריונים שמאיים (לפירוט ראו בועז ברזילי תורת השמאות: עקרונות גישות ותהליכים בשמאות מקרקעין 205-195 (2013); פרק ט (שומות זכויות בנכסים התפוסים על ידי דייר מוגן) לקווים מנחים של אגף שומת מקרקעין (3.2009) (“הקווים המנחים”)). בענייננו הזכירה המומחית שלוש שיטות לקביעת שווי דמי המפתח: מחקר דלפי, שיטת ההשוואה הישירה ושיטת ההשוואה העקיפה. השמאית קבעה שככלל שווי דמי המפתח של מושכר המיועד למגורים הוא בגבולות 50% עד 60% משווי הנכס בבעלות חופשית (ראו גם סעיף 7 לקווים המנחים). ברע”א 847/06‏ מונדרי נ’ שינפלד חברה לבנין והשקעות בע”מ, פסקה ו (20.7.2006) ציין השופט א’ רובינשטיין:סכום הפיצוי שנפסק בבית המשפט המחוזי מתבסס על חוות דעת שמאית שהוגשה לבקשת בית משפט השלום ומהוה תמורה מלאה לשווי דמי המפתח. אציין עוד כי הדרישה להעמדת סידור חלוף לדייר מוגן, המעוגנת בחוק, אין משמעה דווקא מתן פיצוי כספי שיאפשר לרכוש דירה חלופית בבעלות מלאה, ובית המשפט המחוזי הטעים, כי “פיצוי כספי כסידור חלוף לרשות הדייר המוגן, כנגזרת בגובה של עד 60% משווי בעלות, מקובל על המשפטנים העוסקים בענף…”.

     

    כפי שיפורט להלן, חלק מבתי משפט השלום נסמכו על דברים אלה בהעמידם את שווי דמי המפתח על שיעור קבוע של 60% משווי הבעלות. עם זאת ראוי להזכיר שגם בעניין מונדרי עצמו שיעור דמי המפתח נתמך בחוות דעת שמאית (שהעמידה אותם באותו עניין על שיעור של 55% משווי הבעלות). בתי משפט השלום והמחוזי אימצו קביעה זו באותו מקרה, ובית המשפט העליון לא ראה להתערב בה. שיעור דמי המפתח טעון אפוא הוכחה באמצעות חוות דעת שמאית תוך שניתנת לצדדים אפשרות לחקור את מומחה בית המשפט או מומחי הצדדים, לפי העניין (השוו לבע”ם 8418/21 פלונית נ’ פלוני (17.1.2022)). ואכן, בחלק מפסקי הדין אימצו בתי המשפט את קביעת השמאי בעניין דמי המפתח כמות שהיא. אין למצוא בנושא זה אחידות בפסיקה.

     

  13. נוסף לרכיב הבסיס של דמי המפתח המלאים פוסק בית המשפט סכום כסף נוסף, תוספת, שמטרתו להבטיח כי הדייר לא ייפגע מהמעבר לנכס חלופי, מעבר אשר נכפה עליו בעל כורחו. התוספת מבטאת “הוצאות העברה, התאמת מקום העסק החדש והבדל בין דמי-השכירות המוגנים ודמי-השכירות שיהיה על הדיירים לשלם במקומם החדש, וכן הפרשי ארנונה והוצאות התקנת טלפון” (שם, בעמ’ 15). בעניין דוידוביץ הדגיש בית המשפט העליון כי “הפיצוי נראה מוצדק על-פי ההנחה, אשר לא נסתרה, שעקב ההעברה לאזור של תעשיה קלה, שלא בסמוך לאזור מגורים (ולאו דוקא אותו אזור שאליו בחרה הדיירת להעביר את מפעלה), לא תוכל הדיירת לרכוש לעצמה חוג לקוחות חדש, דומה לישן, מתושבי הסביבה הקרובה” (שם).
  14. בהמשך התקבע בפסיקה נוהג להעמיד את התוספת על שליש מדמי המפתח, בלא שהדייר נדרש להוכיח את עלויות ההעברה בפועל ובמדויק (ראו למשל ת”א (שלום ת”א) 52751/07 גוטמן נ’ וייס (17.1.2008); סעיף 8 לקווים המנחים). קביעה זו של שיעור קבוע וידוע מראש מפשטת את הבירור ומיטיבה עם הדייר ככל שסכום דמי המפתח גדול יותר, שאז גדל הסיכוי שעלות העברת המושכר בפועל היא קטנה משליש מדמי המפתח, אשר נפסק ללא קשר להוצאות בפועל. יתר על כן, כשמדובר בבית עסק ההנחה היא שעלויות ההעברה מבטאות את הצורך לרכוש חוג לקוחות חדש במקום אחר. הנחה זו אינה רלוונטית למושכר שהוא דירת מגורים. אף על פי כן נוהגים בתי משפט להוסיף שליש מדמי המפתח במלואו, תוספת שמיטיבה עם הדייר.
  15. לא אחת פסקו הערכאות הדיוניות דמי פינוי בשיעור של ארבעה שלישים משווי דמי המפתח, והוסיפו על כך הוצאות העברה נוספות בסכום קבוע. זאת על אף שהשליש הנוסף נפסק כשלעצמו בשל הוצאות העברה, כך שלכאורה מדובר בפיצוי מוגדל. כמו כן, בחלק מהמקרים הוסכם בערכאת הערעור על הגדלה, לעתים משמעותית, של דמי הפינוי, בעיקר בפסקי דין שניתנו על דרך הפשרה לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ”ד-1984. בתור שכאלה יש קושי לגזור מהם הלכה מנחה, ובעיקר את אמות המידה להגדלת הסכומים. נזכיר שבפסק דין שניתן על דרך הפשרה רשאי בית המשפט לשקול שיקולים לבר משפטיים (ראו יובל סיני ומיכל אלברשטין “הסדרת שיקול הדעת בפשרה לפי סעיף 79א: בין יישוב סכסוכים ומשפט” (צפוי להתפרסם במשפטים, 2022). פסקי הדין הללו מבטאים מגמה מרחיבה של ערכאת הערעור למצער במחוז תל אביב.
  16. לנוחות הקורא, אביא את עיקר הפסיקה שאיתרתי בעניין דמי פינוי של מושכר המיועד למגורים (להבדיל מבית עסק) תוך פירוט של נתונים מספריים רלוונטיים, בלא למצות את פירוט הנסיבות:
    • ת”א (שלום ת”א) 52751/07 גוטמן נ’ וייס (17.1.2008): נפסקו דמי פינוי בשיעור ארבעה שלישים משווי דמי מפתח לפי 60% משווי בעלות. הבעלות הוערכה בסך של 160,000 דולר. בערעור (ע”א 126/08) הגדיל בית המשפט, על דרך הפשרה, את דמי הפינוי כך שיעמדו על כ-96% משווי הבעלות.
    • ת”א (שלום ת”א) 158784/09 רה מרק נ’ פרנקל (14.12.2010): נפסקו דמי פינוי לפי בעלות מלאה בסכום של 1,100,000 ש”ח בנימוק ש”יש ליתן לנתבעת פיצוי אשר יספיק לה לרכישת דירה בבעלות בריחוק גיאוגרפי סביר או בשטח קטן יותר”. בערעור (ע”א 2936-02-11) הגיעו הצדדים להסכם על דמי פינוי גבוהים יותר.
    • ת״א (שלום ת״א) 447-02-10 אי. פי. אף. יזמות והשקעות בע״מ נ’ בכר (14.12.2010): שמאי מטעם בית המשפט העמיד את דמי המפתח על שיעור של 45% משווי הבעלות. בית המשפט אישר את שווי הבעלות שקבע השמאי (975,000 ש”ח), אך העמיד את דמי המפתח על 60% משווי הבעלות. נפסקו דמי פינוי בשיעור של ארבעה שלישים משווי דמי המפתח, שהם 80% משווי בעלות (780,000 ש”ח).
    • ת”א (שלום ת”א) 9497-09-09 קורט נ’ וקנין (14.4.2011): נפסקו דמי פינוי בשיעור ארבעה שלישים מדמי המפתח (בשיעור של 50.75% משווי המושכר בבעלות מלאה בסך של 1,320,000 ש”ח) בתוספת 85,000 ש”ח המבטאת את עליית המחירים ממועד חוות הדעת ועד פסק הדין, קרי: 980,000 ש”ח שהם כ-74% משווי בעלות. בערעור (ע”א 50832-05-11) הגדיל בית המשפט את דמי הפינוי, על דרך הפשרה, כך שיעמדו על כ-91% משווי בעלות (1,200,000 ש”ח).
    • ת”א (שלום ת”א) 158788/09 ווידבסקי נ’ ימיני (13.7.2011): נפסקו דמי פינוי בסכום המבטא “פיצוי כספי אשר יספיק כדי רכישת דירה קטנה יותר בבעלות בקרבת מקום, או בריחוק סביר”. שווי הדירה בבעלות היה 1,100,000 ש”ח. דמי הפינוי הועמדו על 1,300,000 ש”ח, 118% משווי בעלות. בערעור (ע”א 19412-11-11) הוגדל סכום הפיצוי, על דרך הפשרה, באופן משמעותי, לסך של 2,600,000 ש”ח. מקרה זה הוא יוצא דופן.
    • ת״א (שלום ת״א) 47147-10-11 שפירא נ’ אבו יצחק (17.12.2012): שמאי מטעם בית המשפט העמיד את דמי המפתח על שיעור של כ-45% משווי הבעלות. בית המשפט אישר את שווי הבעלות שקבע השמאי (1,100,000 ש”ח), אך קבע כי דמי הפינוי יעמוד על 80% משווי הבעלות, קרי: העמיד את דמי מפתח על 60% משווי הבעלות, והעמיד את דמי הפינוי על ארבעה שלישים מכך (880,000 ש”ח).
    • ת״א (שלום הר’) 26069-10-10 השבתאים בע״מ נ’ גואטה (4.8.2013): שווי דמי המפתח הועמד על 60% משווי בעלות מלאה (הבעלות המלאה הוערכה בשווי של כ-816,000 ש”ח). בית המשפט פסק ארבעה שלישים מדמי המפתח, וכן הוצאות העברה בסך של 70,000 ש”ח.
    • ת”א (שלום ת”א) 51171-06-14 לוי נ’ חיון (11.12.2014): שמאי מטעם בית המשפט העמיד את שווי דמי המפתח על שיעור של כ-45% משווי הבעלות (הבעלות המלאה הוערכה בסך של 1,700,000 ש”ח). בית המשפט אימץ את קביעתו בעניין שווי הבעלות ושיעור דמי המפתח, ופסק ארבעה שלישים מדמי המפתח.
    • ת״א (שלום ת״א) 28919-04-13 גרינבוים נ’ נאג’י (7.1.2015): שמאי מטעם בית המשפט העריך את שווי זכויות הבעלות על סך של 1,660,000 ש״ח, ואמד את שווי דמי המפתח על סך של כ-40% מסכום זה. בית המשפט העמיד את דמי המפתח על שיעור של כ-60% משווי הבעלות, ואת דמי הפינוי על כ-75% משווי הבעלות, בסך של 1,250,000 ש”ח.
    • ת״א (שלום הר’) 362/07 בית הבראה קרן אור בע״מ נ’ אכלקיאן (7.9.2015): בית המשפט אימץ את קביעת השמאי מטעם בית המשפט שלפיה דמי הפינוי יעמדו על 80% משווי הנכס בבעלות (80% הם 1,265,000 ש”ח), והעלה את הסכום לסך של 1,350,000 ש”ח בשל חלוף הזמן מאז שניתנה חוות הדעת (כשנה וחצי לפני פסק הדין). כמו כן הוסיף הוצאות העברה בסך של כ-39,000 ש”ח, קרי: כ-87% משווי הבעלות.
    • ת”א (שלום ת”א) 11948-05-14 כורזים נ’ חסון להב (16.3.2016): שתי דירות שוויין בבעלות היה 1,060,000 ש”ח ו-1,020,000 ש”ח. נפסקו דמי פינוי בסך של 1,300,000 ש”ח לכל דירה כסכום המאפשר רכישת דירה קטנה ומרוחקת יותר (כ-122% ו-127% משווי בעלות), המאזן בין האינטרסים הנוגדים.
    • ת”א (שלום ת”א) 2083-11-14 עיריית רמת-גן נ’ יוחאי (24.1.2017): נפסקו דמי מפתח מלאים לפי 60% משווי בעלות (הבעלות הוערכה בסך של 1,027,200 ש”ח) ודמי העברה בסך של 50,000 ש”ח, בסך הכול 666,320 ש”ח, כ-65% משווי בעלות. בערעור (ע”א 2576-03-17) הוגדל הפיצוי, על דרך הפשרה, באופן שדמי הפינוי הועמדו על 850,000 ש”ח, כ-82% משווי הבעלות.
    • ת”א (שלום ת”א) 18298-01-16 גוזלן נ’ ז’אן (20.3.2017): נפסקו דמי מפתח מלאים לפי 60% משווי בעלות בסך של 979,755 ש”ח ודמי העברה בסך 50,000 ש”ח, סך הכול 637,853 ש”ח שהם כ-65% משווי בעלות; בערעור (ע”א 25666-05-17) קיבלו הצדדים את הצעת בית המשפט לתשלום תוספת כך שדמי הפינוי הועמדו על 881,816 ש”ח, קרי: כ-89% משווי הבעלות.
    • ת”א (שלום ת״א) 62320-12-19 אקזיט יובלים אלנבי בע״מ נ’ סויסה (19.5.2021): נפסקו דמי פינוי בסכום המבטא “פיצוי שישקף את שווי זכות הבעלות המלאה״. שווי הדירה בבעלות היה כ- 2,540,000 ש״ח. דמי הפינוי הועמדו על סכום זה בנימוק שיש לאזן בין הצורך בהתחדשות עירונית ובין פינוי כפוי. גם פסק דין זה הוא חריג.
  17. לדעתי, קביעת כלל משפטי ברור, מעין חזקה ניתנת לסתירה, שלפיה דמי הפינוי יעמדו על ארבעה שלישים משווי דמי המפתח המלאים היא רצויה. כלל זה חוסך התדיינות לוואי יקרה ומקטין את חוסר הוודאות בשאלה כיצד יש לחשב את דמי הפינוי. הוא עדיף על נורמה משפטית “פתוחה” מסוג סטנדרט שלפיה “חבילת דמי הפינוי” תיתפר בכל מקרה ומקרה לפי נסיבותיו, בלא שיש בנמצא קריטריונים ברורים המנחים את הערכאה הדיונית איזה סכום לפסוק ומה מרכיביו (השוו לת”א (מחוזי חי’) 966/06 פינקלשטיין נ’ הפול-המאגר הישראלי לביטוח רכב בע”מ, פסקות 23-18 לפסק הדין (3.12.2013) (השופטת י’ וילנר)). די בכך ששווי דמי המפתח הוא עניין שמאי המצריך לשקול קריטריונים מקצועיים, כאלה המביאים לידי ביטוי את נתוני הנכס ואת מאפייני זכות הדיירות המוגנת כמפורט בקווים המנחים.
  18. הכלל של ארבעה שלישים מדמי המפתח הוא חזקה הניתנת לסתירה. אפשר לסטות ממנו כאשר יש בנמצא נסיבות המצדיקות זאת. הנטל להראות את אותן נסיבות מוטל על הדייר-הנתבע. מבלי למצות, תקום הצדקה לסטות מהכלל כאשר אין די בארבעה שלישים כדי להעמיד דיור חלוף הנותן מענה הולם לצרכי המגורים של הדייר הקונקרטי בשים לב למאפייניו. כאשר שווים של דמי המפתח נמוך במיוחד כך ששליש מהם אינו מגיע כדי עלויות ההעברה הצפויות, יהיה מקום להוסיף סכום נוסף שייתן מענה מלא לעלויות הללו. בה במידה, עשויה לקום הצדקה להפחית מהסכום כשמדובר בנכס יקר במיוחד, כך שתוספת של שליש נוסף – המבטא, כאמור, עלויות העברה בגישה נדיבה – מוביל לפיצוי מוגדל יתר על המידה. מצבו האישי של הדייר – גילו, מגבלה רפואית או נסיבות אישיות אחרות המצביעות על חשיבות מיוחדת להותירו בסביבת מגוריו – עשוי להיות רלוונטי ולהטות אף הוא את הכף להגדלת דמי הפינוי.
  19. ברם בהיעדר שיקולים מסוג זה, לטעמי רצוי לדבוק בכלל משפטי ברור של ארבעה שלישים משווי דמי המפתח. כלל זה, כאמור, מיטיב בדרך כלל עם הדייר לפי תכלית דמי ההעברה כפי שנקבעה בעניין דוידוביץ. ככלל, וכפי שנקבע בעניין מונדרי, גם במקרה שיש להוסיף על ארבעה השלישים, אין מקום להגיע לשווי בעלות מלאה. יש לזכור כי זכות הדיירות המוגנת אינה שוות ערך לבעלות מלאה. היא זכות פחותה מכך, ויש ליתן לכך ביטוי בסכום שייפסק. הגדלת הסכום עד כדי בעלות מלאה או קרוב לכך עלולה לחטוא לאיזון שחוק הגנת הדייר ביקש להשיג בסעיף 131(10) לחוק. עוד יש לזכור שלא הוצגה פסיקה מנומקת של בית המשפט העליון, אף לא של בתי המשפט המחוזיים, שסטתה מאמת מידה זו והתוותה קווים מנחים או אמות מידה לפסיקת יותר מארבעה שלישים. זאת להבדיל מפסקי דין שניתנו על דרך הפשרה, שבית המשפט רשאי לשקול במסגרתם גם שיקולי צדק שאינם משפטיים ואין בהם כדי להעיד בהכרח על הדין הפוזיטיבי, או פשרות שהושגו בערעור שעשויות לתת ביטוי לאינטרס של בעל הבית לממש את ההיתר מהר, לפני פקיעתו.
  20. נסכם: דרך המלך למתן סידור חלוף במקרה של דירת מגורים היא פיצוי כספי השווה לארבעה שלישים משווי דמי המפתח. שווי דמי המפתח הוא נתון שיש להוכיחו באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין. על הדייר המבקש לסטות מהכלל ושייפסק לו סכום גבוה מכך מוטל להראות נסיבות המצדיקות זאת.
  21. מן הכלל אל הפרט: יישום אמת מידה זו בענייננו מוביל למסקנה שיש מקום להורות על פינוי הנתבעים כנגד תשלום דמי פינוי בשיעור של ארבעה שלישים משווי דמי המפתח. זוהי הגישה הנדיבה לנוכח התכלית המקורית של השליש הנוסף. לא בוססה הצדקה לסטות ממנה כלפי מעלה או מטה. אדרבה: מאחר ששווי הנכס יחסית גבוה, כלל של ארבעה שלישים מיטיב עם הנתבע. הטעם לכך הוא שככל שהשווי גבוה יותר, כך גדל השליש שמבטא דמי העברה על אף ששליש מדמי המפתח הוא סכום גבוה בהרבה מעלויות בפועל של העברת דירת מגורים ממקום למקום. כשמדובר בבית מגורים, להבדיל מבית עסק, הוצאות ההעברה הן נמוכות יותר.
  22. התובעים הציגו היתר בנייה המתיר להם לבנות שני בתים צמודי קרקע. בתים אלה גדולים בשיעור ניכר מהבית המושכר לנתבע כיום. האפשרות לאפשר לנתבע לשוב לאחת מהיחידות הללו אינה מעשית משום שהיא תקנה לו זכות בדירה גדולה ששוויה רב בהרבה מהמושכר הנוכחי. הנתבע עצמו מאשר שאין הוא מבקש זאת. מה גם שהתובעים מצהירים שבכוונת מי מהם להתגורר באחד הבתים, ואילו הבית השני מיועד לקבלן שעמו הם מתכוונים להתקשר בעסקת קומבינציה.
  23. טוען הנתבע בסיכומיו שמותר לבנות על המגרש ארבע יחידות דיור, ושכך בכוונת התובעים לעשות בסופו של דבר. הטענה היא, בעצם, שאין בכוונת התובעים לבנות בהתאם להיתר שקיבלו, אלא שההיתר נועד לגרום לפינויו, ולשלול ממנו את הזכות לדרוש דיור חלוף בעין באחת מארבע דירות שייבנו על הקרקע בסופו של דבר, לפי היתר חדש שיינתן.
  24. דין הטענה להידחות במישור הדיוני, העובדתי והמשפטי. במישור הדיוני: הטענה לא הועלתה בכתב ההגנה והיא בבחינת שינוי חזית שאין מקום להתירו לאחר שהתובעים התנגדו לכך. לו ביקשו הנתבעים להעלות טענה שלפיה עסקינן בתחבולה מצד התובעים, היה עליהם לטעון זאת במפורש, ולתת לתובעים הזדמנות להתגונן מפניה ולהביא ראיות. אם הטענה הייתה נטענת ככזו, בית המשפט היה שוקל להיעתר לבקשת ההגנה להזמין עדים שיאפשרו להוכיחה, עדים שבית המשפט לא התיר את העדתם עקב חוסר רלוונטיות בעת הזו. יצוין כי לא הייתה מניעה להעלות את הטענה כבר במועד הגשת כתב ההגנה, ולמצער לבקש לתקנו בתום שלב ההליכים המקדמיים.
  25. במישור העובדתי: הטענה לא הוכחה. השאלות אם בניית ארבע יחידות עדיפה כלכלית על בניית שתי יחידות, ואם מלוא השטחים לא נוצלו מסיבות טובות ורציונליות הן שאלות שבמומחיות אדריכלית וכלכלית שאין לבית המשפט ידיעה שיפוטית לגביהן. לא הוצגה חוות דעת מומחה התומכת בטענות הללו, ובלעדיה המסקנה לא עומדת. יתר על כן, התשתית העובדתית הספקולטיבית שהונחה בעניין זה אינה מספיקה לביסוס המסקנה שבניית שתי יחידות דיור לפי ההיתר שניתן אינה כלכלית עד כדי כך שמדובר בהיתר שאין ולא הייתה כוונה לבנות על פיו. אופי כזה של טענה, תחבולה ממש, מצריך רף הוכחה גבוה. התשתית שהונחה אינה מתקרבת לרף הדרוש. אין לייחס משקל בעניין זה לסירוב התובעים לרישום הערת אזהרה המחייבת אותם לבנות לפי ההיתר שניתן. יכולות להיות סיבות טובות שלא להסכים לרישום הערה כזו, שעלול להגביל את התובעים מלבקש שינויים בהיתר בזמן אמת, ולהכפיף את עצמם לצורך לקבל אישור של בית המשפט לשנות את ההערה או להסירה. היתר בניה בפרויקט דומה, שפרטיו ונסיבותיו לא הובררו ואינם חלק מחומר הראיות, אינו יכול לתרום להוכחת תזה זו של ההגנה.
  26. במישור המשפטי: אפילו אניח, לצורך הדיון בלבד, שהתובעים לא יבנו בסופו של דבר לפי ההיתר הנוכחי אלא יבנו ארבע יחידות בהתאם להיתר חדש שיוציאו. גם במצב כזה, לנוכח שיקולי המדיניות שנמנו לעיל, התוצאה תיוותר בעינה: יש להעדיף סידור חלוף בדמות פיצוי כספי מאשר לשמר את יחסי הדיירות המוגנת, יחסים אשר לשיטת הנתבע עצמו הניבו לפחות שלושה הליכים משפטיים בין הצדדים. הליכים אלה הכבידו עליהם שלא לצורך, ואינם משרתים טובתו של איש. עדיף שהנתבע יזכה לקבל את שווי זכויותיו בכסף, ירכוש דירה אחרת, חלופית (גם אם בשכונה או עיר אחרת), ויהא לו קניינו שלו בלא עולו של בעל בית האוחז באינטרס להביא את יחסי השכירות לקיצם ובתוך כך פועל להצר את צעדיו של הדייר. השאיפה לנתק את יחסי השכירות, תוך שמירה והגנה על כך שהסידור החלוף הכספי שיינתן יהיה הוגן וכולל את שווי דמי המפתח והוצאות מעבר נדיבות (בשווי שליש נוסף מדמי המפתח) היא המגמה הרצויה. יש לדבוק בה ולהעדיפה על פני סידור חלוף בעין. דומה שלא ארחיק לכת אם אומר שכאשר מדובר בדירת מגורים, דרך המלך היא סידור חלוף בדמות דמי פינוי. על דייר המבקש לסטות מכך מוטל להראות שיש לכך הצדקה בנסיבות הקונקרטיות של המקרה. ככלל, די בכך שבעל הבית יסרב לתת סידור חלוף בעין כדי לשלול חלופה זו. נדרשות נסיבות מוצדקות כדי לכפות זאת עליו, והנטל להוכיחן מוטל על הדייר. מאחר שבענייננו לא הוכחו נסיבות יוצאות דופן הנוגעות למצב אישי של הנתבע ומשפחתו, או נסיבות אחרות המטות את הכף לסטות מהכלל, אין צורך להידרש לשאלה אלו נסיבות יצדיקו להעדיף סידור חלוף בעין בעל כורחו של בעל הבית.
  27. לא ראיתי נפקות לכך שהתובעים לא הציעו לנתבעים דיור חלוף בעין בשכונה או בקרבתה. הנתבעים לא הראו שיש בנמצא סידור חלוף בעין בדמות מושכר דומה בדמי מפתח באזור השכונה. מבלי לקבוע מסמרות אם מדובר בידיעה שיפוטית, אין זה מרחיק לכת בעיני לקבוע שהסיכוי למצוא “מכרה זהב” כזה – דיור בדמי מפתח בבית צמוד קרקע בשכונת נווה צדק בתל אביב – אינו גבוה, לשון המעטה. כפי שנקבע לעיל, הנטל להראות הצדקה לסטות מן הכלל של סידור חלוף בדמות דמי פינוי מוטל על הדייר-הנתבע. היה עליו להראות שיש בנמצא נכסים דומים שניתן לשכור אותם בדמי מפתח. הנתבע לא עמד בנטל זה.פלוגתה שנייה: סכום דמי הפינוי בנסיבות העניין
  28. נקודת המוצא לדיון בסוגיה זו היא חוות דעת השמאית שמינה בית המשפט. הצדדים ויתרו על חקירתה וקיבלו את המענה שנתנה לשאלות הבהרה שהופנו אליה. השמאית השיבה במקצועיות, במהירות וסייעה לבית המשפט להכריע במחלוקת. נפנה אפוא לבחון את קביעותיה.
  29. השמאית העריכה את שווי דמי המפתח לפי שיטת ההשוואה העקיפה בגבולות של 55% משווי הבעלות במושכר (עמ’ 21, סעיף 8.3 לחוות הדעת). קביעה זו – שהיא נתון שמאי באופיו – עומדת בעינה והצדדים אינם חולקים עליה. בית המשפט העליון אישר קביעה דומה בעניין מונדרי.
  30. לעניין הערכת שווי המושכר, מוסכם כי שטח הבית הוא 80.5 מ”ר; שטח המחסן הוא 7.36 מ”ר; שטח החצר האחורית הוא 72.3 מ”ר; לגלריית השינה ולזכות המעבר למחסן אין השפעה על השווי (ראו עמ’ 7 לפרוטוקול מיום 14.9.2021). הצדדים חלוקים לגבי הפרגולה והמעבר הצפוני.
  31. אשר לפרגולה: השמאית העריכה את תרומת הפרגולה לשווי המושכר בסך של 5,000 ש”ח. יש לקבוע אם היא חלק מהמושכר. התשובה על כך שלילית. בתצלום שצירפו התובעים כנספח ה’ לתצהיר המשלים, תצלום שלפי הנטען הנתבע הגיש בהתדיינות קודמת בין הצדדים, מעלה שבמקום הפרגולה הייתה קיימת סוכת גפנים עשויה צינורות ברזל. הנתבעים מאשרים שסוכה זו חוזקה על ידם במשך השנים, ולימים נבנתה במקומה פרגולה. אלא שאין ערכה של סוכת גפנים ארעית ולא מקורה כערכה של פרגולה בנויה. השווי שהעריכה השמאית מתייחס לפרגולה ולא לסוכת גפנים עשויה צינורות ברזל, כך שהמסקנה המתבקשת היא שהפרגולה אינה חלק מהמושכר, ואין מקום לכלול בו את תרומת שוויה, שהוא ממילא זניח.
  32. אשר למעבר המשותף הצפוני: יש לקבוע אם מעבר זה נחשב לחלק מהמושכר וכיצד הוא משפיע על שוויו. מחקירת הנתבע עולה בבירור שמדובר ברכוש משותף שאין למי מהצדדים החזקה ייחודית בו. זאת בניגוד לשטח החצר האחורית שמאחורי הבתים שלגביו יש לכל אחד מהם זכות להחזיק באופן ייחודי. החצר האחורית, בגודל של 72.3 מ”ר, היא חלק מהמושכר. המעבר המשותף הצפוני הוא אפוא רכוש משותף, ודינו כדין המעבר הדרומי. אך טבעי שהנתבעים יעשו שימוש מוגבר בשטח משותף המשמש מעבר מדירתם לחצר האחורית, שבה יש לנתבעים החזקה ייחודית. הנתבעים אכן מגננים בשטח המעבר ומשתמשים בו לתליית כביסה ואחסון. אלא שאין בכך כדי לגרוע מאופיו כרכוש משותף שגם לדיירי הבית הצמוד זכות להשתמש בו. במענה לשאלת הבהרה של בית המשפט הבהירה המומחית ששטח משותף מגולם במחיר הדירה, ואין להוסיף עליו.
  33. השמאית העריכה את שווי הבעלות לפי הנתונים האמורים, שהצדדים לא חלקו עליהם, בסך של 5,330,000 ש”ח נכון למועד עדכון חוות הדעת. 55% משווי הבעלות (שווי דמי המפתח המלאים) הם 2,931,500 ש”ח. ארבעה שלישים מסכום זה הם 3,909,000 ש”ח (במעוגל). זה הסכום שיש לפסוק לנתבעים כסידור חלוף בדמות דמי פינוי כנגד פינויים מהמושכר.סוף דבר
  34. מכל המקובץ לעיל, התביעה מתקבלת כדלקמן:א.ניתן בזאת צו המורה לנתבעים וכל מי מטעמם לפנות את המושכר ולהשיבו לתובעים כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ.

     

    ב.צו הפינוי הקבוע בסעיף-קטן (א) יבוצע כפוף לתשלום דמי פינוי בסך של 3,909,000 ש”ח. הסכום יופקד בידיה הנאמנות של ב”כ הנתבעים תוך 60 יום או קודם לכן, וזו תעביר את הסכום לידי הנתבע לאחר פינוי הנכס ומסירת ההחזקה בו לתובעים. הנתבעים יפנו את הנכס 60 יום לאחר ביצוע ההפקדה ומתן הודעה על כך לב”כ הנתבעים. אם הנתבע יסרב לשתף פעולה עם ההפקדה או עם הפינוי לאחר ההפקדה, הפינוי יהיה ניתן לביצוע גם בלעדיהם. אם הסכום לא יופקד תוך 60 יום כאמור, הוא יישא הפרשי הצמדה וריבית רגילה מיום פסק הדין ועד הפקדתו בפועל.

     

    ג.הצדדים רשאים לנהל משא ומתן על תנאי הפינוי ולקבוע מנגנון אחר, ואם יש צורך בכך רשאים לפנות לבית משפט זה בבקשה לאשרו ולתת לו תוקף של פסק דין.

     

    ד.מאחר שעמדת הנתבעים בנוגע לגלריה, למעבר הצפוני ודרישתם לדיור בעין נדחתה, הם יישאו בהוצאות המשפט ובשכר טרחת עורך דין בסך של 20,000 ש”ח. הסכום ניתן לקיזוז מדמי הפינוי שנפסקו בפסקה (ב).

     

    זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו תוך 60 יום ממועד המצאת פסק הדין.

    ניתן היום, י”ד באדר א’ התשפ”ב, 15 בפברואר 2022, בהעדר הצדדים.

     

    Picture 1

     

אוהד עייני השמאי הממשלתי דופק את הזקנים דיירי המפתח 

ראו בכללים של השמאי הממשלתי כיצד מחשבים את שווי הפיצוי לזקנים שמפנים אותם בדמי מפתח: רק ריבית השמאים לא זזה,    שיעורי ההיוון גבוהים ב-3% מאשר בארה”ב,  הנדל”ן מנותק מהשמאים ומהשוק 2016.

המחלוקת היא על שיעור אחוזי ההיוון לעתיד.  השמאי בודק כמה עולה שכירות של דירה ומכפיל את הסכום לפי 15 שנים ומזה מורידים אחוז מסויים שנקרא מקדם היוון.  ה 15 שנים נקבעו לפי הערכה שבעלי דמי המפתח הם זקנים ונשאר להם רק 15 שנים להנות מהנכס, ואחוז ההיוון הוא הפחתה של הסכום הסופי בגלל שהזקן מקבל כסף ביד עכשיו.  כמו כן, החישוב מבוצע על סמך מחירי שכירוית כיום מבלי לקחת בחשבון שמחירי השכירויות מטפסים למעלה.

מר אייל יצחקי החתום על הקווים המנחים התראיין בדצמבר 2013 בערוץ הכנסת והודה כי על פי סקירת עסקאות אמת, ב 5 שנים האחרונות חלה עליה נומינלית של 17.2% עד 20%, כאשר בשנה וחצי המחירים עלו ב 23%, ובת”א עלו ב 32%.

לכל זה אין בכלל ביטוי בקווים המנחים, שכן הם מנוסחים מראש לרעת הדיירים, כך שמחשבים להם תועלת עתידית על סמך מחירים נוכחיים, ולפעמים על סמך 1-2 עסקאות מלפני שנה או שנתיים, מבלי להביא בחשבון את הצפי לעליית מחירים במשך 15 שנות התועלת העתידית, ואפילו מפחיתים מקדם היוון ללא הצדקה.

זו הסיבה שעשרות אלפי זקנים ממשיכים לגור בדירות מרופטות ומתקלפות כי לא משתלם להם לעזוב עם פיצויים כה דלים שהקווים המנחים של אוהד עייני מאפשר.

 

 

אוהד עייני השמאי הממשלתי הדפוק שדופק את הזקנים שמפונים מדמי מפתח
אוהד עייני השמאי הממשלתי הדפוק שדופק את הזקנים שמפונים מדמי מפתח

מי שלא הבין:  השמאי הממשלתי אוהד עייני פשוט דופק את הזקנים שמפונים מדירות דמי המפתח.

 

קווים מנחים של משרד המשפטים לשמאות דמי מפתח

הכללים הללו הם מיושנים.  אלו כללים מ 2009 והם מוטים לחלוטין לטובת בעלי ההון ובעלי הדירות.

 

image_print

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

Translate »
גלילה למעלה