לפני כבוד השופטת לימור ביבי

המבקשות:
עיריית תל-אביב – יפו
2. הועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו

על-ידי בא-כוחן – עו”ד עמי פזטל

נ ג ד

המשיב:
דוד מורר
על-ידי באת-כוחו – עו”ד פנינה רחמימוב- ברקאי

פסק דין

לפני תביעה למתן צו עשה למסירת חזקה על פי הוראת סעיף 8 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: “הפקודה”).

מבוא – העובדות הרלוונטיות אשר אינן שנויות במחלוקת:
המבקשת 1 היא עירייה כמשמעותה בפקודת העיריות (נוסח חדש), התשכ”ד – 1964 והמבקשת 2 היא ועדה מקומית לתכנון ובניה ברשות מקומית אחת כהגדרתה בחוק התכנון והבניה, תשכ”ה – 1965 (להלן בהתאמה: ” העיריה” ו/או “הוועדה” ו/או יחד :”המבקשות” ולהלן: “החוק”).

המקרקעין נשוא התביעה – המסומנים בתשריט אשר צורף כנספח א’ להמרצת הפתיחה כמתחם התחום בקו אדום – הם מקרקעין אשר מדינת ישראל היא הבעלים הרשומים שלהם, המהווים חלקה 1 בגוש 7015 והמצויים בפינת הרחובות נחום גולדמן והעליה השנייה בתל אביב (להלן: “המקרקעין”) ועליהם מבנה המשמש בחלקו למגורים, בחלקו כמחסן ובחלקו כשירותים וכן, מכולה (ראו מפה מצבית מיום 30/1/14 אשר צורפה לחוות דעת מומחה בית המשפט המודד שמעון ורזגר מיום 10/2/14) (להלן: “הנכס”) .

מתוקף סמכותה לפי סעיפים 189 ו – 190 לחוק, ובהתאם לתכנית בניין ערים 479, תיקון מספר 1 לשנת 1956 של תכנית מתאר יפו שהודעה בדבר אישורה פורסמה בילקוט הפרסומים 603, התש”יח, עמ’ 1086, פרסמה הוועדה בילקוט הפרסומים מספר 3687, מיום 13/8/89 בעמוד 3834 – הודעה לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודה ולפיה המקרקעין דרושים לעירייה לצרכי ציבור באופן מיידי, כי העירייה מוכנה לשאת ולתת על רכישת “הנכס” כי כל התובע לעצמו זכות או טובת הנאה כלשהי במקרקעין ורוצה לקבל פיצוי על כך, נדרש לשלוח לוועדה בתוך חודשיים מיום פרסום ההודעה ברשומות, הרצאה על זכותו או טובת הנאה אשר יש לו במקרקעין, בצירוף ראיות לחיזוק תביעתו והודעה המפרטת את הפיצויים שהוא תובע וכי על כל המחזיק במקרקעין למסור את החזקה בהם מיד (העתק ההודעה צורף כנספח ב’ להמרצת הפתיחה).

הצדדים חלוקים על השאלה מתי עבר המשיב להתגורר בנכס ואולם, אין חולק כי לאורך שנים רבות ולפחות במועד מסירת ההודעה, התגוררו בנכס סבו וסבתו, כי המשיב התגורר בנכס עובר לפטירת סבתו בשנת 1991 וכי המשיך להתגורר בנכס באופן רצוף מאז ועד עתה.

עוד אציין, כבר בשלב זה כי הצדדים חלוקים בשאלת מעמדו של המשיב בנכס ובכלל זה בפרט האם יש לו זכויות כדייר מוגן בנכס – כולו או חלקו. עוד חלוקים הצדדים, והאמור יפורט להלן, על היקף החזקותיו של המשיב בנכס לאורך השנים.

חוות דעת מודד מטעם בית המשפט;
הואיל והצדדים חלוקים על היקף השטחים המוחזקים על ידי המשיב, מונה על ידי בית המשפט, בהחלטתו מיום 9/12/13 ובהסכמת הצדדים, המודד ורזגר שמעון (לעיל ולהלן: “המודד מטעם בית המשפט”) וזאת ,על מנת שימדוד את השטח המוחזק על ידי המשיב וכן, יציין את שטחם של המבנים המצויים בשטח, ומהותם (קרי- מכולות, סככות וכל היוצא בזה, ככל שקיימים). עוד קבע בית המשפט כי בשכר טרחת המודד מטעם בית המשפט יישאו, בשלב זה, הצדדים אופן שווה.

ביום 10/2/14 הוגשה על ידי המודד מטעם בית המשפט חוות דעת ואליה צורפו שתי מפות אשר נערכו על ידי המודד מטעם בית המשפט –
המפה האחת – מפה מצבית בקנה מידה 1:200 המחולקת לשני אגפים, באגף הימני – המצב הקיים בעת המדידה, וברקע של מדידה זו רואים גם את המדידה שנעשתה להסדר בשנת 1955 (בהקשר זה מצרף המודד את גיליון השדה של המדידות להסדר משנת 1955 ובו מבחינים במבנים שהיו בשטח בזמן ההסדר -מסמך 1). באגף השמאלי רואים את המדידה על רקע מפת תצלום. על שני המצבים הנ”ל העלה המודד מטעם בית המשפט בקו אדום את התרשים של הצו למסירת החזקה במקרקעין.
המפה השנייה- מפה מצבית בקנה מידה 1:1000 המפרטת את תכליתם של כל החללים המוחזקים על ידי המשיב, כפי שהוצגו על ידו למודד מטעם בית המשפט במהלך המדידה. גם על מפה זו העלה המודד, בקו אדום, את התרשים של הצו למסירת החזקה במקרקעין. בצד מפה זו ערך המודד מטעם בית המשפט, לוח שטחים המפרט את שטחי כל התכליות הנראות לעין לרבות מכולה, מחסנים , שירותים וכיוצא בכך.
לשם הבהרה הוסיף המודד מטעם בית המשפט וצירף 28 צילומים אשר צילם תוך כדי מדידה אשר מדגימים חזותית את הנראה בכל החללים המדודים.

במסגרת טבלת השטחים, חילק המודד את שטחי המגורים לשני שטחי מגורים- שטח מגורים 1 – אשר סומן בקו ירוק ואשר מצוי בחלק הדרום מערבי של המקרקעין, נמדד בשטח של 57.2 מ”ר ושטח מגורים 2 – אשר סומן בקו ורוד ואשר מצוי בחלק הצפון מזרחי של המקרקעין נמדד בשטח של 42.9 מ”ר; בין שני שטחי המגורים מצוי מחסן המסומן בתכלת אשר נמדד בשטח של 19.9 מ”ר; מחוץ לשטחי המגורים מצפון מערב לשטח המגורים 2 מצויים שני חדרי שירותים באשר סומנו בכחול ושטחם 2.6 מ”ר; ובצמוד לשטח המגורים 1 ממערב לו מצויה מכולה אשר סומנה בצהוב בשטח של 21.2 מ”ר – סה”כ השטחים כפי שפורטו עומד על 143.8 מ”ר.

אשר לתמונות אשר צורפו על ידי המודד לחוות דעתו, הרי שעיון בהם מלמד על כך שהשטח הפנוי הצמוד למבנים היה מלא בגרוטאות ואשפה וכי חלקים גדולים מהמבנים היו במצב רעוע ועל חלקם אפילו הוצב שלט “מבנה מסוכן”.

לבקשת המשיב ניתנה על ידי בית המשפט ביום 23/3/14,הוראה למודד בית המשפט להשלים את חוות דעתו באופן שיפרט מה השטח המוחזק כולו על ידי המשיב ולא רק את שטח המבנים כפי שנעשה.

בהמשך לכך הוגשה על ידי המודד מטעם בית המשפט ביום 22/4/14, מפת מדידה נוספת עליה סומן בקו אדום, הקו האדום כפי שסומן בנספח א’- קרי שטח המקרקעין אשר בגינו מבוקש צו מסירת החזקה על ידי המבקשות. בתוך שטח זה סומנו שוב המבנים כפי שסומנו כבר קודם לכן וכן, סומנו במספרים חללי שטח אשר אינם מהווים מבנים שצוינו קודם לכן ואשר כלולים בתחום הקו האדום כדלקמן: שטח 1 בצמוד לשטח מגורים 1 מצפון מערב בגודל של 45.7 מ”ר; שטח 2 המצוי לאורך כל חלקם הצפוני של המקרקעין (קרי בצמוד מצפון לשטח המגורים 2 ולשטח אשר הוגדר כשטח 1) – בגודל של 169.6 מ”ר; שטח 3 המצוי בחלל שצמוד למחסן מצפון (קרי בין שטחי המגורים 1 ו – 2 ) בגודל של 16.0 מ”ר; שטח 4 הצמוד לשירותים ולשטח המגורים 2 בשטח של 6.6 מ”ר; ושטח 5 המצוי לאורך כל חלקם הדרומי של המקרקעין (קרי בצמוד למגורים 1, למחסן ולמגורים 2) בשטח של 26.2 מ”ר – סה”כ השטחים כאמור עומד על 264.1 מ”ר.

שמאי בית המשפט;
כבר בשלב זה אציין כי, הגם שמדובר בתביעה למסירת חזקה על פי סעיף 8 לפקודה, הוגשו על ידי כל אחד מן הצדדים חוות דעת הנוגעות לשומת הנכס ובהתאמה לגובה הפיצוי לו זכאי לכאורה המשיב לאור הפקעתו. כך, המבקשות הגישו את חוות דעת השמאי מ. אשור מטעמן ואילו המשיב הגיש את חוות דעת השמאי חיים בן ארי מטעמו. הואיל והתגלעו פערים בין חוות דעת שמאיי הצדדים, מונה על ידי בית המשפט, ביום 7/5/15 , בהסכמת הצדדים לעניין עצם המינוי – השמאי ד”ר ברזילי בועז (לעיל ולהלן: “שמאי בית המשפט”), על מנת שיגיש שומה לבית המשפט בעניין שווי הזכויות בנכס נשוא הדיון. השמאי התבקש על ידי בית המשפט, לקבוע את השווי למ”ר למגורים ולנכסים האחרים המבונים, כמו גם שווי למ”ר של החצר.
בכלל זה, התבקש השמאי לקבוע את השווי הן לפי זכויות בעלות, הן לפי זכויות של דיירות מוגנת והן לפי זכויות של מחזיק שאיננו דייר מוגן. כמו כן התבקש המומחה לקבוע את השווי למ”ר לצורך דמי פינוי.
נוכח מצבו הכלכלי של המשיב, נקבע כי שכרו של שמאי בית המשפט י שולם בשלב זה על ידי המבקשות וככל שישולמו פיצויים למשיב, חלקו של המשיב בשכר טרחת המומחה יקוזז מסכום הפיצויים.

שמאי בית המשפט הגיש חוות דעתו ביום 16/6/15.
במסגרת חוות דעתו, פירט שמאי בית המשפט מחד – את ההסכמות בין שמאיי הצדדים ובכלל זה לכך ששיעור דמי המפתח לטעמם של שני שמאי הצדדים נאמד ב:”60% משווי מ”ר בנוי בבעלות” (סעיף 11 לחוות דעת מומחה המבקשות וסעיף 9 בעמוד 11 לחוות דעת שמאי המשיב) ולכך שגובה דמי הפינוי נאמד בשיעור של 80% משווי מ”ר בנוי בבעלות (סעיף 11 לחוות דעת שמאי המבקשות וסעיף 9 בעמוד 11 לחוות דעת המשיב).
מאידך, פירט שמאי בית המשפט את המחלוקות בין שמאיי הצדדים ובכללן : מחלוקת באשר לשווי בסיסי למ”ר בנוי אשר נאמד על ידי שמאי המבקשות בסך של 17,345 ₪/מ”ר ואילו על ידי שמאי המשיב בסך 81,650 ₪/מ”ר בנוי; מחלוקת באשר למקדם שווי חצר – שנקבע על ידי שמאי המבקשות כ – 0.2 ואילו על ידי המשיב כ – 0.3; ומחלוקת בנוגע להיקף השטחים המוערכים – בהקשר זה ציין השמאי כי הוסכם בדיון בין הצדדים שהוא יאמוד שווי מ”ר ממוצע בשתי חלופות- כאשר היחידה בשטח של 70 מ”ר בקירוב וכאשר היחידה בשטח של 110 מ”ר בקירוב.

הפרמטרים אשר שימשו את שמאי בית המשפט לקביעותיו הם:
השמאי ציין כי הנכס נשוא חוות הדעת הוא נכס ייחודי במובן זה שמדובר בדירה הנמצאת במבנה ישן, בנוי טלאים, חלקו בבנייה קשיחה, חלקו סככות וחומרים מזדמנים וחלקו מכולה, בשטח ציבורי שאמור לשמש חלק מהטיילת, בעל שלושה כיווני אוויר וסמוך לים. השמאי ציין כי כל אחד משמאיי הצדדים ביקש לציין כדומיננטית נקודה אחרת- כך שמאי המבקשות ביקש לקבוע כי תכונת גיל המבנה היא הדומיננטית ואילו שמאי המשיב ביקש להתייחס לתכונת המיקום כדומיננטית. השמאי קבע לעניין זה, כי הוא התבסס על נתוני השוואה בנכסים דומים ככל האפשר שהם דירות בנות שניים-שלושה חדרים במבני מגורים ישנים בקו ראשון או שני לים. במסגרת חוות דעתו פירט המומחה את עסקאות ההשוואה אשר שימשו בסיס לקביעתו בטבלה, בה נכללו תמונות הנכסים, תיאור הממכר, המחיר וכן האם מדובר במבנה שיש לו נוף ישיר או לא ישיר לים.

בהתבסס על עסקאות ההשוואה אשר העלו כי המחיר הממוצע למ”ר עומד על 34,893 ₪, כאשר הטווח העליון עומד על 45,000 ₪/מ”ר והתחתון עומד על 27,000 ₪/מ”ר, בהתחשב במיקום הנכס ולפני התאמה למצבו הפיזי של הנכס – קבע השמאי שווי למ”ר בסך של 45,000 ₪ ובהתאמה למצבו הפיזי של הנכס קבע כי שווי מ”ר במבנה 1 עומד על 40,500 ₪ (לפי מקדם 0.9).

גובה דמי פינוי נקבע בשיעור של 4/3 מדמי המפתח העומדים על 60% משווי הבעלות ובהתאמה- הועמד על 80% משווי הבעלות.

אשר למקדם החצר – נקבע על ידי השמאי שהואיל וקיימת יחידה מסחרית ממערב ליחידת המגורים נשוא חוות הדעת, החוצצת בינה לבין הטיילת, המקדם לחצר הוא 0.2. עוד ציין שמאי בית המשפט כי ככל שהיה מתעלם מהיחידה המסחרית והיה מתייחס לחצר כאל חצר חזיתית לים הרי שהמקדם היה 0.3 .

לאור כל האמור ריכז השמאי קביעותיו בנוגע לנכס על חלקיו השונים כדלקמן:
חלק המבנה על פי סימונו במפת המדידה
שווי מ”ר בבעלות
שווי מ”ר דמי מפתח
שווי מ”ר דמי פינוי
מגורים(1)
40,500 ₪
24,300 ₪
32,400 ₪
מגורים (2)
30,375 ₪
18,225 ₪
24,300 ₪
מחסן (3)
20,250 ₪
12,150 ₪
16,200 ₪
שירותים (4)
30,375 ₪
18,225 ₪
24,300 ₪
מכולה
24,300 ₪
14,580 ₪
19,440 ₪
חצר
8,100 ₪
4,860 ₪
6,480 ₪

שמאי בית המשפט ציין כי הואיל והשטח במפת המדידה אשר הועברה אליו ואשר נערכה על ידי מודד בית המשפט, הוא שטח נטו ואילו השווי הוא לפי שטח ברוטו, הרי שיש להמיר את השטח המדוד נטו על ידי הוספת 10%.

שמאי בית המשפט הוסיף וציין כי השווי כפי שנקבע הוא ליחידת מגורים בשטח של 70 מ”ר וכי לשטח המשמש למגורים שמעל 70 מ”ר יש להעניק מקדם 0.9. קרי בדוגמא של יחידה בגודל של 110 מ”ר השווי הממוצע יהיה 110/ [ 0.9+70 *(110-70)] = 0.9636 . כלומר ביחידה בת 110 מ”ר יש להפחית את השווי בטבלה ב – 4% בקירוב. עוד צויין כי ההפחתה כאמור אינה חלה על שווי החצר.

הצדדים לא העבירו לשמאי בית המשפט שאלות הבהרה ויחד עם זאת, כפי שיפורט להלן, זומן שמאי בית המשפט לשם חקירתו לדיון אשר התקיים ביום 13/5/19. לעדותו זו של מומחה בית המשפט אתייחס בהמשך בפרק הדיון וההכרעה. יחד עם זאת, הנני מוצאת לציין כי במהלך עדותו, הוסכם כי שמאי בית המשפט יעביר התייחסות לעליית מחירים אשר ארעה, ככל שארעה, בערכי המקרקעין באיזור נשוא הדיון, ממועד מתן חוות דעתו ועד להיום. בהמשך להסכמה זו, העביר שמאי בית המשפט ביום 23/5/19 עדכון כאמור, במסגרתו ציין כי עליית המחירים בין התקופות עומדת על 13%.

ההליך;
אציין תחילה כי ראשיתו של ההליך בניסיונות חוזרים ונשנים של הצדדים, בסיוע בית המשפט, לסיים את ההליך בפשרה, ניסיונות אשר לשם קידומם מונו כאמור הן מודד והן שמאי על ידי בית המשפט, אלו הגישו חוות דעת מטעמם ו לאורן הוצעו הצעות פשרה בתיק. אלא, שניסיונות אלו העלו חרס ומשכך, נקבע דיון להוכחות ביום 11/7/18.

לדיון ההוכחות, אשר נקבע ליום 11/7/18, התייצבו ב”כ המבקשות ו המצהיר מטעמן. כן, התייצב המשיב ובא כוחו. אציין כי בפתח הדיון התחוור למשיב כי הואיל ולא ביקש לזמן את שמאי בית המשפט לחקירה, הרי שזה לא זומן לדיון ומשכך- בהינתן שהתיק נקבע להוכחות – כי השמאי לא ייחקר באותו מועד. בהקשר זה הרי שבהחלטה אשר ניתנה על ידי באותו מועד, הובהר כי ההוכחות יתקיימו במועדן ולא ידחו וזאת, ראשית הואיל ומועד ההוכחות נדחה מספר פעמים בעטיו של המשיב ולבקשותיו. זאת ועוד, נקבע שהואיל והצדדים חלוקים על היקף זכויותיו של המשיב ומהותן, הרי שבשלב זה יחקרו המצהירים מטעם הצדדים, יוגשו סיכומים בנושא היקף הזכויות ומהותן ולאחר מכן- ככל שיהא בכך צורך, יקבע מועד נוסף לשם חקירת שמאי בית המשפט וקביעת שווי ושיעור הפיצוי לו זכאי המשיב.

בהמשך לכך נחקרו, בדיון זה, בחקירות נגדיות, העד מטעם המבקשות- מר גלעד טבת וכן, המשיב. בסיום הדיון ניתנה החלטה בדבר הגשת סיכומי הצדדים ובהתאמה לה הגישו המבקשות סיכומיהן.

אלא, שהמשיב לא הגיש סיכומיו ותחת זאת, החליף ייצוגו בתיק ועתר להוספת ראיות והליכים בתיק. בכלל זה טען המשיב כי העד מטעם המבקשות הגיע בלא תיק המסמכים והודיע במסגרת חקירתו כי אין לו התנגדות להעביר מסמכים נוספים ואולם בפועל אלו לא הועברו; כי נעשו על ידו ניסיונות לפנות לחברת עמידר על מנת לקבל מסמכים נוספים התומכים בטענותיו בדבר זכויותיו בנכס; כי נעשו על ידו ניסיונות לפנות לעיריית תל אביב על מנת להשיג מסמכים נוספים ואולם, ניסיונותיו לא צלחו ובסיכומו של דבר- נפגע יומו בבית המשפט משלא מתאפשר לו להציג בפני בית המשפט תמונת המצב הנכונה באשר למסד זכויותיו במקרקעין ובפרט – גודל הבית והחצר בהם יש לו זכויות – אשר הם אלו המשמשים בסיס לקביעת הפיצוי לו הוא זכאי עובר למסירת החזקה.

לאור בקשת המשיב, התקיים דיון ביום 13/9/18 אשר בסיומו ניתנה על ידי החלטה במסגרתה סקרתי באופן כללי את האמור לעיל וקבעתי כי אמנם בקשתו של המשיב חורגת מגדר הפרוצדורה הרגילה ואולם, על מנת ליתן לו יומו המלא בבית המשפט, בנסיבות בהן העד מטעם המבקשות הסכים להעביר מסמכים למשיב ובהינתן שהמבקשות הן רשויות ציבוריות- הרי שיש לאפשר חריגה זו בפרוצדורה ובהתאמה ניתן- לבקשת המשיב- צו המופנה הן לעיריית תל אביב והן לחברת עמידר והמורה להן למסור למשיב את כל המסמכים הנוגעים לנכס נשוא התביעה.

ממועד דיון זה, הוגשו לבית המשפט מספר בקשות הנוגעות לקבלת החומר הרלוונטי וכן, התקיימו מספר דיונים על מנת לוודא כי המשיב קיבל את כל החומר אשר נדרש לו ואשר מצוי.

בסיכומו של דבר ולאחר ריכוז החומר המבוקש, עתר המשיב ביום 10/12/18 לשניים- ראשית, הוא ביקש לחקור את השמאי מטעם בית המשפט חקירה קצרה ושנית, הוא ביקש לאפשר לו להגיש תצהיר משלים קצר ובמסגרתו להגיש את החומר אשר אסף מהרשויות השונות. המבקשות התנגדו לבקשה וביקשו להביא את ההליך לכדי סיום, תוך שהן מפנות לכך שלפנים משורת הדין הן הסכימו וחזרו והסכימו לפצות את המשיב בגין זכויותיו הלכאוריות. המבקש מצידו הגיב לתשובת המבקשות וחזר על בקשתו.

לאחר ששקלתי את הדברים ולאור כברת הדרך הארוכה אשר נעשתה על מנת לאפשר למשיב יומו המלא בבית המשפט, התרתי למשיב בהחלטתי מיום 25/12/18 להגיש תצהיר משלים אליו יצורפו מסמכים אשר הושגו על ידו במסגרת הצווים אשר ניתנו על ידי בית המשפט וכן, נקבע מועד הוכחות נוסף לשם חקירת שמאי בית המשפט, אשר בסיכומו של דבר התקיים ביום 13/5/19.

בסיום ההוכחות נקבעו מועדים חדשים להגשת סיכומי הצדדים אשר הוגשו במועדם ולאחר עיון בסיכומים אלו, כמו גם בכלל הראיות כפי שהונחו בפני בית המשפט, ניתן פסק דין זה.

עיקרי טענות המבקשות:
לטענת המבקשות, המקרקעין דרושים לצרכי ציבור ולשם הגשמת תכנית המתאר שמטרתה פיתוח הטיילת לאורך רצועת החוף בעיר תל אביב –יפו. בסיכומיהן פותחות המבקשות ומפנות לכך שהדיון בהמרצת פתיחה פשוטה יחסית במסגרתה התבקש צו למסירת חזקה לפי סעיף 8א’ לפקודת הקרקעות, נמשך במשך כשבע שנים בשל עיכובים הכרוכים במשיב, שהחליף לא פחות מחמישה עורכי דין וטוענות כי הגיעה העת להכר עה בה ליך.

עוד טוענות המבקשות כי לצרכי פשרה, הסכימו להכיר במשיב כדייר מוגן המחזיק בנכס בן 3 חדרים ואף הסכימו לעריכת חוות דעת שמאית על מנת לשום את שווי הזכויות בנכס כאמור ואולם, לטענתן אין בהסכמותיהן אלו בכדי לחייבן משפטית, עתה משניסיונות הפשרה לא צלחו. יחד עם זאת, הוסיפו המבקשות והודיעו כי הן מוכנות לקבל את שומתו של השמאי מטעם בית המשפט לגבי שווי למ”ר, אך זאת תוך התייחסות לשטח שיוכר אם יוכר , כמוחזק כדין בדיירות מוגנת על ידי המשיב.

נוסף על כך טוענות המבקשות כי אין להידרש לטענותיו של המשיב הנסבות על חוקיות ההפקעה וזאת, בהינתן שהועלו לראשונה במסגרת סיכומי המשיב. מבלי לגרוע מטענתן זו מוסיפות המבקשות וטוענות כי ממילא, בהתאם לדין, אין להידרש לטענותיו אלו של המשיב וזאת, הואיל ותקיפת התכנית מכוחה בוצעה ההפקעה צריכה להיעשות בזירה המנהלית ולא בדיון לפי סעיף 8. נוסף על כך מפנות המבקשות לכך שפעולות ההפקעה להרחבת הטיילת החלו כבר מזמן ובוצעו פינויים רבים מתוקף ההפקעה, אשר אל חלקם אף הפנה המשיב עצמו . בנסיבות אלו, טוענות המבקשות כי אין בחלוף הזמן בכדי לפגוע בתוקף ההפקעה.

לגופם של דברים טוענות המבקשות כי המשיב אינו עומד בתנאי סעיף 194 לחוק וזאת, ראשית הואיל ולא החזיק בנכס במועד הודעת ההפקעה, הואיל ואף לדידו החל להחזיק בנכס רק לאחר פטירת סבתו בשנת 1993.
זאת ועוד, לטענתן ממילא על המשיב הנטל להוכיח קיומן של זכויות בדין להחזיק בנכס, כמו גם היקף הנכס והמקרקעין בהם מחזיק המשיב כדין וזאת, לטענתן לא הוכח על ידו.
כך, בכל הנוגע לעצם קיום זכויות בדין, טוענות המבקשות כי גם סבו וסבתו של המשיב, מהם קיבל המשיב לכאורה את זכויותיו, פלשו לנכס נשוא התביעה ומשכך נטען כי ממילא גם למשיב אין זכויות כדין בנכס. בהקשר זה מוסיפות המבקשות ומפנות לכך שגם מנהל מקרקעי ישראל וחברת עמידר לא הכירו במשיב כטענתו כדייר מוגן, אלא לכל היותר הכירו בו כמחזיק במושכר ללא חתימת חוזה בחיוב שכר דירה מוגן. יתרה מכך, המבקשות מפנות לכך שהמשיב העיד כי לא שילם תשלום כלשהו במשך שנים, עובדה אשר יש בה לטענתן, ממילא בכדי להוציאו ממעמד של דייר מוגן. זאת ועוד, לטענת המבקשות, עיון במסמכים אשר צורפו על ידי המשיב בתמיכה כביכול לטענתו בדבר זכויות כדין, מלמד שלא זו בלבד שכאמור אין למשיב זכויות של דייר מוגן, אלא שיש בהם בכדי לתמוך בכך שזכויותיו מקורן בפלישה לנכס, העדר תשלום בגין שימוש וכי בחלק מהנכס כלל לא נעשה שימוש למגורים.
יתרה מכך, מבלי לגרוע מהאמור, מוסיפות המבקשות וטוענות כי גם היקף הנכסים אשר הוחזקו על ידי סבו וסבתו של המשיב ולאחר מכן על ידי המשיב, קטן בהרבה מהנטען על ידי המשיב. בהקשר זה מפנות המבקשות לכך שבתביעת פינוי אשר הוגשה כנגד סבו וסבתו של המשיב (ואשר צורפה כנספח ב’ לסיכומי המבקשות), ניתן ללמוד כי “הדירה המקורית” בה החזיקו, הייתה בת 2 חדרים מטבח ונוחיות ותו לא. בנסיבות אלו, טוענות המבקשות כי החזקתו של המשיב בשטחים ציבוריים נוספים אשר מקורה בפלישה והתרחבות, אין בה בכדי לזכותו בפיצוי לפי סעיף 194 לחוק לגבי שטחי פלישה אלו וזאת הואיל וסעיף זה מתנה הפיצוי בחזקה “כדין” והכל מבלי לגרוע מחובתו למסירת החזקה בהם לפי סעיף 8 לפקודה.
זאת אף זאת, לטענת המבקשות ממילא אין למשיב זכויות כדין בחצר ובמקרקעין הפנויים וזאת, הואיל וזכויות כדייר מוגן אינן כוללות ככלל את חצר המושכר. בהקשר זה מפנות המבקשות ומציינות כי אמנם ניתן להכיר בחצר כחלק מהמושכר בדיירות מוגנת בהתקיים שני תנאים- האחד שהדיירות המוגנת בחצר צויינה מפורשות בהסכם והשני שהחצר היא חלק אינטגרלי מהמושכר המקורי ושאין שימוש במושכר בלעדיה- ואולם, לטענתן תנאים אלו לא התקיימו במקרה לפנינו וזאת, בפרט בהינתן שהחצר לא הושכרה אלא “נכבשה” ובהינתן שהמשיב טוען לזכויות בשטח חצר של חצי דונם.
נוסף על כך, טוענות המבקשות כי אין לקבל את הסתמכותו של המשיב על מדידות אשר בוצעו לצרכי ארנונה כמבססות חזקתו “כדין” בנכס וזאת, הואיל ואמנם המדידות מביאות לידי ביטוי גם שטח פלישה ואולם, אין בהן בכדי להכשיר תפיסה כאמור לשם צרכי פיצוי. מבלי לגרוע מן האמור מפנות המבקשות לכך שממילא באחד המסמכים נרשם כי המשיב מחזיק ב 74 מ”ר למגורים והיתרה נרשמה כמזנונים ויתרה מכך, שבמסמך משנת 2006 נקבע כי מוחזק שטח בגודל של 49 מ”ר וזאת, החל מתאריך 1/9/93. בנסיבות אלו, טוענות המבקשות כי לכל היותר עולה ממסמכי הארנונה כי במועדים הרלוונטיים החזיק המשיב כדין ב נכס בגודל של 49 מ”ר.

לאור האמור והואיל והמשיב אינו עומד בקריטריונים הנקובים בסעיף 194 לחוק, טוענות המבקשות כי יש לבחון את ההפקעה והפיצוי לו זכאי המשיב – ככל שהוא זכאי – בהתאם לפקודה. לטענתן הואיל והתקיימו כל הקריטריונים הקבועים בסעיף 8 לפקודה הרי שיש ליתן צו למסירת חזקה במקרקעין וזאת, מבלא כל קשר ותנאי הנוגע לפיצוי המשיב בגין מסירת החזקה.

בכל הנוגע לפיצוי, טוענות המבקשות כי הן הסכימו לתשלום פיצוי למשיב, לפנים משורת הדין, כשבבסיסו של הפיצוי עומדת שומת זכויותיו כדייר מוגן. בהתאמה לטענותיהן לעיל, טוענות המבקשות כי, לכל היותר , ניתן להכיר במשיב כמחזיק כדין בשטח של 57 מ”ר ויתרה מכך הן אף הסכימו להכיר בזכויותיו לפיצוי בגין שטח חצר של 50 מ”ר. אשר לשומתו של הפיצוי מסכימות המבקשות לעריכתו על בסיס קביעותיו של שמאי בית המשפט וזאת, גם לאחר עדכון חוות הדעת על דרך תוספת בשיעור של 13% לערכים כפי שנקבעו בחוות הדעת הראשונה. בהתאמה לכך טוענות המבקשות כי לכל היותר זכאי המשיב לפיצוי בגין מגורים בסך של 2,094,206 ₪ ( 57 מ”ר X 32,400 ₪ למ”ר = 1,853,280 ₪ ובתוספת 13%) ולפיצוי בגין החצר בסך של 366,120 ₪ ( 50 מ”ר X6,480 ₪ למ”ר = 324,000 ₪ ובתוספת 13%) ובסה”כ לסך 2,460,326 ₪. לטענת המבקשות, הגם השגותיהן לגבי זכותו של המשיב לדיור חלוף בהתאם לסעיף 194 לחוק, הרי שממילא הסכום האמור מגלם אפשרות לרכישת זכויות דיירות מוגנת בדירה בת 2 חדרים, מטבח ושירותים ואפילו חצר קטנה ומשכך, יש בו בכדי להוות גם מענה לדרישת סעיף 194. בהקשר זה מפנות המבקשות גם לפסיקה ובהתאם לה הדיור החלוף אינו חייב להיות בהכרח בעל מאפיינים הזהים לדיור המקורי אלא די בכך שמדובר בדיור חלוף סביר.

כסיכום לאמור טוענות המבקשות כי אין להכיר בקיומן של זכויות כדין למשיב, כי יש ליתן צו לפי סעיף 8 לפקודה למסירת החזקה בכל המקרקעין והנכס המוחזקים על ידי המשיב, כי יש לפצות את המשיב בסכום המוצע על ידן ותו לא ולחייב את המשיב בהוצאות משפט.

עיקרי טענות המשיב:
בפתח סיכומיו טוען המשיב כי הגם שלא העלה טענה כלשהי הנוגעת לתוקף ההפקעה גופה, הרי שיש לאפשר לו, בשלב זה, להעלות טענות כאמור. בהקשר זה לטענת המשיב הואיל ומלכתחילה לא זכה להגנה ראויה ונעשו מחדלים בהגנתו, עליהם לטענתו עמד גם בית המשפט, הרי שיש לאפשר לו העלאת טענות כנגד ההפקעה. עוד מפנה המשיב לעניין זה לכך שאף המבקשות התייחסו בסיכומיהן לנושא תוקף ההפקעה ומכך הוא מבקש ללמוד ויתור שלהם על טענת הרחבת חזית לעניין זה. לגופם של דברים טוען המשיב כי הודעת ההפקעה פורסמה בשנת 1989 ולמרות זאת השתהו המשיבות במשך 22 שנים ועד לשנת 2011 אז ננקטו על ידן הליכים לשם מימוש ההפקעה. לטענת המשיב, בהתבסס על הפסיקה בנושא, הרי ששיהוי זה יש בו בכדי להוביל לבטלות ההפקעה וכך הוא מבקש שבית המשפט יורה.

מבלי לגרוע מן האמור מוסיף המשיב וטוען כי הוא זכאי לפיצוי בהתאם לסעיף 194 לחוק, קרי בשווי של דיור חלוף, כמי שהחזיק במקרקעין עובר להפקעה כדין ואשר יש להעמידו לזכותו עוד טרם יפונה הנכס.

בכל הנוגע לזכויותיו כדין, מפנה המשיב ראשית לכך שהמבקשות עצמן בהמרצת הפתיחה הודו בזכויותיו כאמור, עת הצהירו כי הן מוכנות לפצות “כדין את המשיב בגין מסירת החזקה לעירייה בנכס המוחזק על ידיו…”. עוד הוא טוען כי דבר החזקתו כדין, נלמדת מאישורי עמידר אשר צורפו לתצהירו המשלים וכן, מכתב תביעה משנת 2003 שבו צויין כי הוא דייר מוגן ואשר אף לאחריו פרע כל חוב שלו כלפי עמידר. המשיב מוסיף וטוען כי המבקשות לא צירפו כל אסמכתא בתמיכה לטענתן בדבר התרחבות או בנייה שלא כדין ומשכך יש לדחות טענתן בדבר התרחבות כאמור. זאת ועוד, לטענתו תימוכין לכך שלא קיימות כל בנייה או התרחבות שלא כדין, ניתן אף ללמוד מכך שלא ננקטו כלפיו הליכים כלשהם בגין בנייה שלא כדין. עוד מפנה המשיב לעניין זה למחדל המבקשות מהעדת נציג עמידר, מחדל אשר לטענתו מקים חזקה ראייתית שלילית כנגד טענות המבקשות בנושא.

אשר להיקף זכויותיו טוען המשיב כי, בהתבסס על חוות דעת שמאי בית המשפט, המקרקעין בהם הוא מחזיק הם בשטח כולל של 264 מ”ר, מתוכם השטח הבנוי עומד על 143.80 מ”ר ואילו שטח החצר עומד על 120 .20 מ”ר ו כי בהתאמה לכך, יש לקבוע את הפיצוי לו הוא זכאי. אציין כי המשיב מוסיף בסעיף 128 לסיכומיו וטוען כי על השטח למגורים יש להוסיף עוד 10% הואיל ומדובר במדידה נטו ומשכך, יש להעמיד את השטח של המגורים לצרכי פיצוי על שיעור של 153 מ”ר.
המשיב מפנה לכך שמדידות אשר בוצעו על ידי מחלקת הארנונה בעירייה מצביעות על שטחים גדולים עוד יותר ואולם, הוא טוען כי למרות זאת והגם שיש לו זכות להתבסס על נתוני הארנונה, אינו טוען להחזקת שטח גדול יותר. לטענת המשיב, לעניין זה, אין מקום לקבל את עמדת המבקשות המבוססת על טענות כלליות בדבר היגיון שסבו וסבתו החזיקו בדירת מגורים קטנה, טענות אשר לא נתמכו, אלא שיש להתבסס על ראיות אשר הוצגו על ידו ובכלל זה מדידות הארנונה אשר בוצעו על ידי העירייה עצמה.
זאת ועוד, לטענת המשיב אין ולא היה מקום להפריד בין שני נכסים משני סוגים – למגורים או למסחר, כפי שנעשה על ידי שמאי בית המשפט בחוסר סמכות ובהתאמה כי יש לקבוע שהוא מחזיק בנכס הכולל ויש לשום את כולו למגורים.
נוסף על כך טוען המשיב כי החצר מהווה חלק מהנכס המוחזק על ידו כדין. לעניין זה, לטענת המשיב הרי שמקום בו מדובר בדיירות מוגנת, על מנת להוציא את החצר מגדר המושכר יש צורך בקביעה מפורשת של הסכם השכירות ולא ההיפך כפי שנטען על ידי המבקשות. זאת ועוד, המשיב מפנה לכך שהחצר מקיפה את הנכס עובדה המלמדת על כך ששימוש בו מחייב גישה לחצר. יתרה מכך, לטענתו מדובר בבנייה ישנה בה מוקמו השירותים בחצר, עובדה אשר אף היא תומכת בכך שהחצר מהווה חלק מהמושכר. נוסף על כך מפנה המשיב למחדל המבקשות או עמידר מפינוי המשיב מהחצר, כמחזק טענתו בדבר זכותו כדין בה.

בכל הנוגע לשומת הפיצוי לו זכאי המשיב, פותח המשיב וטוען באשר לשמאי בית המשפט כי במסגרת הדיון התחוור ששמאי בית המשפט לוקה בניגוד עניינים וזאת, משעה שהתחוור כי אינו יכול להעיד האם הוא עובד עם עיריית תל אביב אם לאו וכן, משעה שהתברר כי הוא התמודד במכרז של העירייה. לטענת המשיב, בנסיבות אלו שומה על בית המשפט להידרש להפעלת שיקול דעתו העצמאי לשם ביצוע התאמות של הערכות השווי שנקבעו בחוות דעת שמאי בית המשפט ברף התחתון, תוך פגיעה בזכויותיו בשל מה שנחזה כניגוד עניינים.
לגופם של דברים, טוען המשיב כי שמאי בית המשפט לא הוסיף כל תוספת התאמה בגין היות הנכס נכס צמוד קרקע. בהקשר זה מאשר המשיב כי בעדותו התייחס מומחה בית המשפט לנושא והעיד כי עצם קביעת שווי החצר טומנת בחובה את תוספת ההתאמה בג ין נכס צמוד קרקע ואולם, לטענתו מדובר בתשובה בלתי סבירה ובלתי הגיונית וזאת, הואיל ותוספת כאמור יש לשלם גם מקום בו כלל לא צמודה חצר לנכס ואולם, הוא עדיין נכס קרקע. בנסיבות אלו, לטענת המשיב על בית המשפט להפעיל את שיקול דעתו העצמאי ולקבוע כי בניה צמודת קרקע מצדיקה תוספת של פרטיות מגורים בצמוד קרקע, בשיעור של 40% וזאת, בהתבסס על המחקרים שהוצגו בפני שמאי בית המשפט ואשר עליהם נטען שהוא לא חלק. במאמר מוסגר אציין כי במסגרת תחשיב הפיצוי מפחית המשיב שיעור זה ל – 20%.

עוד טוען המשיב כי שמאי בית המשפט לא הביא לידי ביטוי קיומו של נוף מלא לים, אלא התחשב רק בקרבה לים וזאת, הגם שהקרבה לים ונוף הים הם שני פרמטרים שונים.
זאת ועוד, לטענת המשיב לא הביא שמאי בית המשפט לידי ביטוי בשומתו את העובדה שמדובר בנכס הבנוי בקו ראשון ליום ובו ארבעה כיווני אוויר. בהקשר זה מפנה המשיב תחילה לכך שעסקאות ההשוואה אליהן התייחס שמאי בית המשפט כללו גם דירות ללא כל נוף לים וגם דירות שהן בקו שני ושלישי לים. נוסף על כך, מפנה המשיב לקביעת שמאי בית המשפט לפיה בין יחידת המשיב לבין הים קיים נכס מסחרי- קביעה אשר כאמור המשיב חולק עליה, באשר לטענתו הוא מחזיק בכל הנכס הבנוי – בנסיבות אלו, לטענת המשיב יש להוסיף לו בגין כך תוספת לשווי הנכס בשיעור של 20%.
זאת אף זאת, לטענת המשיב, שמאי בית המשפט התעלם מכך שנתונים הנלמדים מתוך כתבות מלמדים על כך ששווי הקרקעות ברחוב הירקון עומד על 300-400 מיליון ₪ לשלושה דונם ומשכך, לטענתו לא הביאה שומתו לידי ביטוי את השווי כנדרש ב”מכירת קרקע בשוק החופשי”. זאת ועוד, לטענת המשיב יש להביא לידי ביטוי גם את הפוטנציאל הגלום בקרקע ואף זאת לא הובא לידי ביטוי ומשכך, והואיל והוא מצוין בידיעתו השיפוטית של בית המשפט – הרי ששומה על בית המשפט להביאו לידי ביטוי.

המשיב מוצא להתייחס לאמירת המבקשות בסיכומיהן ולפיהן מדובר בבנייה שהיא “סלאמס” – ולטענתו מדובר באמירה פוגענית ואשר אף אין בה ממש הואיל ולטענתו מדובר בבית ישן אשר תומחר בהתאם ותו לא. לעניין זה אף טוען המשיב כי הואיל ושמאי בית המשפט הביא כעסקאות השוואה בתים ישנים, הרי שלא היה כל מקום להתאמה בשיעור 0.9 המביאה לידי ביטוי את מצב המבנה המהווה למעשה הפחתה כפולה.

לאור כל האמור טוען המשיב כי שווי המוצא של המבנה צריך לעמוד על 45,000 ₪ למ”ר, לשווי זה יש להוסיף 20% הואיל ואין הפרדה בין הנכס לבין הים של מבנה מסחרי, עוד יש להוסיף תוספת נכס צמוד קרקע בשיעור של 20% ותוספת עליית מחירים בשיעור של 13% – בהתאמה עומד השווי למ”ר על סך של 67,122 ₪ לשטח למגורים. אשר לחצר הרי שיש להכפיל שווי זה במקדם 0.3 (בשל הנוף הישיר לים) ובהתאמה לקבוע שווי של 20,136 ₪ למ”ר חצר. על כל אלו, יש להוסיף, לטענת המשיב שיעור של 10% (אציין כי בשורה 4 טוען המשיב לשיעור של 20% אבל בתחשיבו מיד לאחר מכן מביא לידי ביטוי שיעור של 10%) וזאת, בשל ניגוד העניינים בו לקה שמאי בית המשפט ובהתאמה להעמיד את שווי הבסיס של שטח המגורים על 73,834 ₪ למ”ר ואילו שטח החצר על 22,194 ₪ למ”ר.
לאור האמור טוען המשיב כי הוא זכאי לפיצוי בגין השטח למגורים: בסך של 11,296,602 ₪ (73,834 ₪ למ”ר X 153 מ”ר בניכוי 4% לפי חוות דעת שמאי בית המשפט) ובגין החצר בסך של 2,657,880 ₪ (22,149 ₪ למ”ר X 120 מ”ר) ובסך הכל בסך של 13,954,482 ₪.

המשיב טוען כי הוא זכאי לסכום האמור לפחות 60 יום קודם לפינוי המקרקעין ועליו לטענתו יש להוסיף 8% בתוספת מע”מ כשכ”ט עו”ד.

דיון והכרעה;
אקדים אחרית לראשית, לאחר שבחנתי את טענותיהם של הצדדים, נחה דעתי כי המשיב זכאי לפיצוי בהתאם להוראות סעיף 194 לחוק ואולם, זאת רק על החלק בנכס המוחזק על ידו כדין העומד על 74 מ”ר ובהתאם לבסיס השווי כפי שנקבע על ידי שמאי בית המשפט. להלן יפורטו נימוקי.

צו לתפיסת מקרקעין לפי סעיף 8 לפקודה והעלאת טענות הנוגעות להליך ההפקעה;
התובענה נשוא הדיון נסבה על בקשה לקבלת צו לתפיסת המקרקעין על-פי סעיף 8 לפקודה.
במסגרת הפקודה, נעשית ככלל אבחנה בין שני סוגי הוראות- הוראות הנוגעות להליכי ההפקעה גופה והוראות הנסבות על התקופה שלאחר ההפקעה (הן ההוראות בסעיפים 9 ואילך לפקודה) (ראו – רע”א 3092/01 קיסר נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל-אביב-יפו, פ”ד נז(1) 313 (להלן: ” פסק הדין קיסר”).

סעיף 8 לפקודה ככלל, הוא סעיף המשתייך להליכי ההפקעה והוא קובע כי:
“(א) אם בעלי הקרקע העומדת להירכש או המחזיקים בה מסרבים להרשות לשר האוצר לקנות חזקה בה, רשאי היועץ המשפטי לממשלה לפנות לבית המשפט, ואם נוכח בית המשפט כי שר האוצר זכאי לקנות חזקה בקרקע עפ”י סעיף 7 יתן צו שבו יצווה למסור את החזקה בקרקע.”

על התנאים לקבלת צו למסירת החזקה בקרקע לפי סעיף 8 לפקודה עמד בית-משפט העליון בפסק הדין קיסר בעמודים 324-323, מפי השופט מ’ חשין:
“מהו שבעל סמכות חייב להוכיח כדי לזכות בצו לפי סעיף 8 לפקודה?… שומה עליו, על מבקש, להוכיח ארבעה תנאים אלה כדי לזכות בצו בית-משפט לפי סעיף 8 שלפקודה: אחד, כי פורסמה ברשומות הודעה על הכוונה להפקיע את המקרקעין לפי סעיף 5 לפקודה; שניים, כי פורסמה ברשומות הודעה למסירת החזקה במקרקעין לפי סעיף 7(1) לפקודה; שלושה, כי הגיע המועד שנקבע בהודעה שניתנה לפי סעיף 7(1) לפקודה לתפיסת החזקה וארבעה, כי הבעלים או המחזיקים מסרבים להרשות לרשות המפקיעה לתפוס את החזקה. למודי-ניסיון, וביודענו כי אין כלל שיוצאים אינם מלווים אותו בדרכו, נוסיף כי במקרים מיוחדים וחריגים אפשר יהא ניתן להעלות טענות-הגנה ממשפחת טענות החריגה מסמכות או ממשפחה קרובה למשפחה זו. ואולם בכפוף לסייג זה, די בהוכחת ארבעה התנאים, והרשות המפקיעה תזכה בצו לפי סעיף 8 לפקודה”.

נוסף על כך הוסיף בית המשפט העליון וקבע באותו עניין, כי הוראת סעיף 8 נועדה – מעיקרה – ליתן בידי בעל סמכות ההפקעה דרך מהירה לתפוס חזקה בקרקע שהופקעה ולקבוע “דרך מקוצרת” למימושה של זכות החזקה (שם. בעמוד 323). במאמר מוסגר אציין כי בהתאמה לאמור נפסק עוד כי במסגרת ההליך לקבלת הצו האמור אין בית המשפט בוחן את כשרות ההפקעה ואינו מאפשר העלאת טענות נגד עצם ההפקעה אלא אם כן מדובר בפגמים שורשיים ובסיסיים בהפקעה כגון היעדר סמכות הנגלה על פני הדברים (ראו: שם. בעמוד 324 ; ע”א 119/01 אקונס נ’ מדינת ישראל פ”ד נז(1) 817 (2003);ע”א 7977/15 גמאל האדיה נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (13/7/17) בפסקה 8 (להלן: “פסק הדין האדיה”); ע”א 9569/04 חוסין אחמד עבידאת נ’ הועדה המקומית לתכנון ובניה-ירושלים (14/2/08) – דעתו של השופט גרוניס, אליו הצטרפה כב’ השופטת חיות – בכל הנוגע לטענות כאמור המועלות תוך שיהוי ) .

במקרה דנן אין חולק כי התקיימו ארבעת התנאים האמורים בסעיף 8 וכפי שפורטו ופורשו בפסק הדין בעניין קיסר ואולם, לטענת המשיב, על אף האמור הרי שראשית, אין ליתן צו למסירת החזקה וזאת, הואיל ובפיו של המשיב טענות הנוגעות לחוקיות ההפקעה ויתרה מכך, הואיל והוא זכאי לשיכון חלוף בהתבסס על הוראות סעיף 194 לחוק ובהתאמה לכך, יש לערוך את חישוב הפיצוי לו הוא זכאי ויש לקבוע כי תשלום הפיצוי יהווה תנאי למסירת החזקה במקרקעין.

אפתח בטענותיו של המשיב הנוגעות לחוקיות ההפקעה. אשר לטענות אלו, הרי שאין חולק כי במסגרת תשובתו להמרצת הפתיחה, לא זו בלבד שהמשיב לא העלה טענות הנוגעות לחוקיות ההפקעה, אלא שהמשיב אף ציין בסעיף 5 בתצהיר אשר צורף על ידו בתמיכה לתשובתו להמרצת הפתיחה כי :” אינני נכנס לשאלת מהות ההפקעה והפינוי המתבקשת ע”י המבקשות ואולם אני מתנגד לחולק על טענות המבקשות לפיהן עלי למסור את החזקה בנכס לידיהן בטרם יינתן לי פיצוי ודיור חלופי .” [ההדגשה שלי ל.ב.].
על אף האמור, במסגרת סיכומיו לראשונה, ביקש המשיב להעלות טענות מסוג זה. בהקשר לכך, כפי שפורט לעיל, טוען המשיב בסיכומיו כי עד לתחילת ייצוגו באמצעות באת כוחו הנוכחית, לא זכה לייצוג ראוי, כי שיקוף לכך ניתן למצוא בהחלטותיו של בית משפט זה ובכלל זה בפרט, החלטתו מיום 31/10/18 וכי משכך, יש לאפשר לו – הגם שלא טען זאת קודם לכן- העלאת טענות הנוגעות לחוקיות ההפקעה.
ניסיונו זה של המשיב להעלות טענות הנוגעות להפקעה יש לדחות, ראשית , הואיל וטענותיו אלו של המשיב מהוות הרחבת חזית. כך, כאמור הרי שהטענות אינן נזכרות בתצהיר התשובה של המשיב להמרצת הפתיחה מלכתחילה. זאת ועוד, במסגרת הדיון, עת התבקשה חקירה בהקשר לנושאים אלו , הובהר למשיב כי הואיל ולא טען כנגד חוקיות ההפקעה במסגרת תצהירו ובנסיבות בהן מדובר בהמרצת פתיחה למתן צו לפי סעיף 8 לפקודה, הרי שאין לאפשר קו חקירה זה [ראו עמודים 63-67 לפרוטוקול מיום 11/7/18] . אציין כי במסגרת סיכומיו טען המשיב כי הואיל והמבקשות התייחסו לטענות הנוגעות לחוקיות ההפקעה בסיכומיהן, אין זאת אלא שויתרו על טענותיהן הנסבות על הרחבת חזית ופתחו הפתח המאפשר העלאת טענות כאמור על ידי המשיב. אלא, שבטענות אלו אין ממש וזאת, בהינתן שבסיכומים נכתב על ידי המבקשות ב”רחל בתך הקטנה” כי הטענות נטענות רק לשם הזהירות, למעלה מן הצורך ורק לאור שאלה אשר הופנתה למצהיר מטעם העירייה בדבר חוקיות ההפקעה והאיחור בביצועה (ראו עמוד 6, פרק ה’ סעיף 2 לסיכומי המבקשות).
זאת ועוד, כפי העולה מהחלטותיו של בית המשפט, אליהן מפנה המשיב, הרי שבית המשפט אמנם גילה סבלנות רבה כלפי המשיב – אשר יודגש היה מיוצג באמצעות עורכי דין לאורך כל ההליך (והחליף לא פחות מחמישה עורכי דין) – ובהינתן שההליך נסב על פינויו ממקום מגוריו, איפשר לו לבקשתו, לפנים משורת הדין ובשלבים מאוחרים של הדיון – מיצוי יומו בבית המשפט – לרבות, תוך מתן אפשרות לעיון במסמכים המוחזקים על ידי גורמים שונים בשלבים מאוחרים של הדיון וכן, תוך מתן אפשרות להגשת תצהיר משלים מטעמו של המשיב. אלא, שכאמור ראשית- קביעותיו של בית המשפט היו לפנים משורת הדין. יתרה מכך- קביעותיו של בית המשפט תאמו בקשותיו של המשיב ואלו לא כללו- גם לאחר החלפת הייצוג- כל בקשה להגיש תשובה מתוקנת להמרצת הפתיחה והגם שהוגש על ידי המשיב תצהיר משלים, הרי שזה לא התייחס כלל ועיקר לטענותיו הנוגעות לחוקיות ההפקעה.
בנסיבות אלו, כאמור דין טענותיו של המשיב המתייחסות לתוקף וחוקיות ההפקעה- להידחות.

זאת אף זאת, בנסיבות כפי שפורטו, דין הטענות הנוגעות לחוקיות ההפקעה דחייה אף מפאת העדר הוכחה וזאת, הואיל והמשיב לא הניח תשתית עובדתית וראייתית על מנת לתמוך בהן. בהקשר זה, הרי שפועל יוצא מכך שהמשיב לא נדרש לטענותיו אלו בתצהירו וכן, לא חקר בנושא את העד מטעם המבקשות- הרי שטענותיו הנוגעות לחוקיות ההפקעה נותרו בעלמא ומבלי שיתבססו על אדנים עובדתיים כנדרש.

בבחינת למעלה מן הצורך אציין כי ממילא בהתאם לפסיקה משהחלו הפקעות מכוח התוכנית, אף באיחור הרי שהמשך ביצוען לאורך זמן אינו פוגע בתוקפן (ראו לשם הדוגמא – דנג”ץ 4466/94 מאזן חסן זכי נוסייבה נ’ שר האוצר, מט(4) 68 (1995) בעמוד 79 לפסק הדין). כך, לעניין זה בעמ”מ 319/05 בונשטיין נ’ המועצה המקומית זכרון יעקב (1/2/2007) נקבע כי:
“עיכוב ממושך, לעיתים של עשרות שנים, אינו גורר מינה וביה את ביטול ייעוד ההפקעה אך בשל כך. ניתן למצוא בפסיקה דוגמאות שונות למקרים שבהם התעכבה הרשות המפקיעה 30 או 40 שנה במימוש מטרת ההפקעה ואף על פי כן לא ראה בית המשפט לבטלה … בין אם משום … שהנזק לציבור עולה על הנזק לבעל הקרקע … … ובין אם משום שהוכח כי במשך אותם שנים פעלה הרשות לקידום מטרת ההפקעה… ובין אם בשל מורכבות הגלומה בתכנון ומימוש יעדי ההפקעה…” (שם, פסקה 15 לחוות דעת כב’ השופט ג’ובראן).

האמור חל במיוחד בהינתן שמדובר בתכנית החלה על שטח בגודל ניכר אשר המשיב אוחז בחלק קטן ממנו ומשכך, לא ניתן להתייחס למועד בו ננקטו הליכים כלפי המשיב במנותק מהמועדים בהם יושמה ההפקעה באשר לחלקי מקרקעין אחרים הכלולים בה. יפים לעניין זה דברי כבוד השופט ברנזון בבג”צ 412/74 המובאים בעמוד 80 לפסק הדין מאזן חסן דלעיל:
“…מן המפורסמות שהפקעה זו ודומות לה שנעשו בשנת 1968 נעשו למטרה ציבורית מובהקת, הינו, פיתוחה, בינוייה ויישובה של ירושלים, ואנו עדים לכך שחלקים גדולים מן השטחים המופקעים הולכים ונבנים… אך כמו שאמרתי במהלך הדיון, רומא לא נבנתה ביום אחד וגם ירושלים לא תיבנה ביום אחד.. . אין להעלות על הדעת, שהעותר כבעל חלק קטן בחלקה המופקעת וזעיר ביותר בשטח המופקע כולו, יינתן לו לסכל את המטרה של יישוב ירושלים ובינוייה… חזקה על השלטונות, שכאשר השעה תהיה כשרה לכך והאמצעים יעמדו לרשותם, ישתמשו גם ישתמשו בחטיבת הקרקע הנידונה למטרה שלה נועדה…”.
לעניין זה ראוי לציין כי המשיב עצמו באמצעות בא כוחו, לא כפר בכך שהחלו פינויים מכוח אותה תכנית אלא שבחקירת המצהיר מטעם המבקשות, אף ביקש ללמוד גזירה שווה, לעניין גובה הפיצוי המגיע למשיב, מפינויים אחרים אשר בוצעו מכוח אותה הפקעה (כך- ראו בעמודים 58-60 לפרוטוקול מיום 11/7/18 התייחסות לפיצוי אשר קיבל יוסי ספיר, בעמוד 61 התייחסות לפיצוי אשר קיבל אבו מאנה ובאותו עמוד וכן בעמוד 72 לפרוטוקול התייחסות לפיצוי אשר קיבל חינווי).

לאור האמור – בשים לב להלכה הפסוקה ובהתאם לה ממילא ככלל אין לאפשר העלאת טענות הנוגעות לחוקיות ההפקעה במסגרת הליך למסירת חזקה בהתאם לסעיף 8 לפקודה ויתרה מכך, בנסיבות בהן מדובר בטענות בעלמא אשר אף נטענו תוך הרחבת חזית – הנני דוחה טענותיו אלו של המשיב.

על הקשר בין סעיף 8 לפקודה לסעיף 194 לחוק;
כאמור טענתו השנייה של המשיב נסבה על זכותו לשיכון חלוף והמבוססת על הוראות סעיף 194 לחוק. טענתו זו של המשיב – ככל שתתקבל – יש לה שתי השלכות- האחת- כי חישוב הפיצוי יבוצע בהתאם לשווי שיכון חלוף והשנייה- כי תשלום הפיצוי יהווה תנאי למסירת החזקה במקרקעין.

בכל הנוגע לחישוב הפיצוי הרי שאין חולק כי דרך המלך לקביעת פיצוי בגין הפקעה היא חישוב פיצוי ההפקעה בהתאם להוראות סעיף 12 לפקודה הקובעות:
“12. בבוא בית המשפט להעריך את הפיצויים שיש לפסוק בעד כל קרקע או זכות או טובת הנאה בקרקע, ינהג לפי התקנות הבאות: –
(א) אין לו לבית המשפט להביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפיה;
(ב) בכפוף למותנה לקמן יקובל כשוויה של הקרקע, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע”י המוכר מרצונו הטוב…”

בהתאם לפסיקה, אשר הביאה לידי ביטוי הן את הוראות סעיף 12 לעיל והן את זכות הקניין כפי שגולמה ועוגנה בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו – יש להעמיד את בעל הזכות שהופקעה במקום בו היה טרם ההפקעה, כך שאם יקבל קרקע חליפה, תהא זו דומה ככל האפשר לזו שנלקחה ממנו, ואם יקבל פיצוי כספי מהרשות המפקיעה, יתאפשר לרכוש זכות דומה לזו שהופקעה מידיו (ראו: ע”א 2991/06 רות מנשה נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון (19/11/07) (להלן: ” פסק דין מנשה”). כך, לעניין זה נקבע על ידי כבוד השופט דנציגר בע”א 10873/06 אברהם בכר נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב- יפו (22.2.10) (להלן: ” פסק דין בכר”),בסעיף 24 לפסק הדין, כי:
“ההפקעה היא רכישה כפויה של זכויות במקרקעין על ידי הרשות לשם הגשמתה של מטרה ציבורית וכנגד תשלום פיצויים. אין היא האידיאל, אך היא מחויבת המציאות… עם זאת עיקרון השבת המצב לקדמותו המדריך את בית המשפט בקביעת שיעורי הפיצוי ההולם, מעניק לנפקע את שווי הנכס שהופקע ולא את שווי הנכס החלופי, מילים אחרות לאחר הפיצוי, יועמד הנפקע במצב בו היה נתון אילו היה מוכר את הנכס מרצונו”

ודוקו – “הפיצוי בגין ההפקעה נועד לרפא את הפגיעה בזכותו של בעל המקרקעין אך לא להעמידו במצב טוב יותר. לפיכך, בעל הזכות המופקעת לא יהיה זכאי לקבל פיצויים בסכום גבוה יותר משווי המקרקעין שהופקעו” (א’ נמדר הפקעת מקרקעין [שומה, תובענות וסדרי דין] (תשס”ו),50). קרי: ” על הפיצויים לבעל מקרקעין שהופקעו להוות מימוש כספי של שווים של המקרקעין – גילום שוויה של הזכות שאבדה. ומנגד – פיצויים העולים בשוויים על שוויו של הנכס שהופקע ישפרו את מצבו של בעל הנכס, ולא יהוו ביטוי לדרישת החוק, כי גובה הפיצויים יהיה כתמורה שהיתה ניתנת בעבורם בעסקה מרצון.” (פסק הדין מנשה בעמודים 6-7). בהתאמה לאמור, נקבע בפסק הדין בכר כי עקרון השבת המצב לקדמותו, המדריך את בית המשפט בקביעת שיעור הפיצוי ההולם, מעניק לנפקע את שווי הנכס שהופקע ולא את שוויו של הנכס החלופי.
עוד נקבע, באופן ספציפי לעניין דיירות מוגנת, כי “הדרישה להעמדת סידור חלוף לדייר מוגן, המעוגנת בחוק, אין משמעה דווקא מתן פיצוי כספי שיאפשר לרכוש דירה חלופית בבעלות מלאה” (רע”א 847/06 מונדרי נ’ שינפלד חברה לבנין והשקעות בע”מ (20/7/06) בסעיף ו’ להחלטתו של השופט רובינשטיין; פסק הדין בעניין בכר בעמוד 10 לפסק הדין). בהקשר זה נקבע כי על השומה בעניין הפיצוי בגין זכות דיירות מוגנת להביא בחשבון, את עובדת נדירותם של נכסים בדמי מפתח, כפי שזו היתה מוצאת ביטוייה בעסקה חופשית בין מוכר הזכות לקונה, אך לא לפצות את הנפקע בפיצוי בשווי זכויות בעלות, העולה על שווי זכויותיו בנכס, והמעמידו במצב טוב יותר (פסק הדין בעניין בכר בעמוד 11).

במקביל לדרך המלך, קרי לפסיקת פיצוי כספי התואם ערכי עסקת מכירה בין מוכר מרצון לקונה מרצון, מכיר הדין, במקרים מסויימים בזכות לסידור חלוף. כך, סעיף 194 לחוק קובע:
“שיכון חלוף;
בהליכי הפקעה מכוח פרק זה לא יפונה בית מגורים שנועד בתכנית להריסה אלא לאחר שהועמד שיכון חלוף סביר למי שהיה דר בבית מכוח זכות שבדין או זכות שביושר במועד פרסום ההודעה על הכוונה לרכוש את המקרקעין, או, אם רצה הדייר בכך, לאחר ששולמו לו או לזכותו פיצויים כדי השגת שיכון חלוף סביר”.

אחת ההבחנות, בין שומת פיצויים לפי סעיף 12 לבין פסיקת דיור חלוף או שוויו בהתאם לסעיף 194, נסבה מקום בו זכות הנפקע היא זכות דיירות מוגנת. מקום שזו הזכות, הרי שכאמור לעיל, בפסיקת פיצויים לפי סעיף 12, לא תובא לידי ביטוי נדירותם של נכסים כאמור באופן שהנפקע יפוצה באופן שיאפשר לו בפועל רכישת זכות חלופית (קרי בשווי בעלות) ואולם, מקום בו השומה תהיה בהתאם לסעיף 194 :”אומדן הפיצויים שייעשה יתחשב ביכולת הנפקע לרכוש זכות דומה לזו שהופקעה ממנו, קרי יבטיח את זכותו לנכס חלופי סביר” (פסק הדין בעניין בכר בעמוד 11) – בהתאמה לכך, הרי שמקום בו מפאת נדירותה של הזכות בשילוב עם סכום פיצוי נמוך אשר אינו מאפשר רכישת דיור חלוף – לא יוכל המשיב לרכוש לו זכויות בנכס חלופי, הרי שהשומה תקבע באופן שיאפשר למשיב רכישת זכויות בנכס חלופי ובכלל זה, יכול שתקבע השומה בהתאם לשווי בעלות ולא בהתאם לשווי דיירות מוגנת.

אשר לזכות לדיור חלוף, נקבע בפסיקה כי מדובר בזכות סוציאלית בעיקרה, המיועדת להגן על מי שהתגוררו במקרקעין שהופקעו מפני מצב בו ימצאו עצמם ללא קורת גג לראשם (ראו פסק הדין בעניין מנשה בעמוד 7). יתרה מכך, בשל מטרתו הסוציאלית של הוראת סעיף 194 וכעולה מלשונו הנוקבת במילים :”שיכון חלוף סביר”, נקבע כי הדגש הוא שהמפונים מהמקרקעין ימצאו קורת גג לראשיהם ואולם, השיכון החלוף אינו אמור לשקף את מלוא הפיצויים להם זכאי המפונה (ראו פסק דין קיסר בסעיף 26) כמו גם, אין הכרח כי כי יהיה מדובר בשיכון חלוף שווה ערך לשיכון ממנו פונו או בעל מספר חדרים זהה לזה ממנו פונה המפונה (ראו ע”א 481/74 עזרא בסה נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב-יפו, כט(2) 98, בעמוד 100 לפסק הדין, במסגרתו מציין בית המשפט העליון, בין היתר כי ככל שמפונה זוג קשישים מדירה בת 6 חדרים, ניתן יהיה לקבוע לו דיור חלוף סביר בדירה בת שלושה חדרים. כן, ראו ניתוח מקיף בשאלה האם הדיור החלוף הסביר צריך להיות שווה ערך לשווי המקרקעין המפונים אם לאו בה”פ (מחוזי חי’) 59749-07-18 תקוה ויליאם נ’ הועדה המקומית לתכנון ולבניה (23/5/19) בסעיפים 13-19 לפסק הדין) .

עוד נקבע כי התנאים הנקובים בסעיף 194 הם תנאים מצטברים ובהתאמה לכך, בפסק הדין בעניין האדיה (בפסקה 9), נדחתה תביעה לקבלת שיכון חלוף בנסיבות בהן הטוען לזכות גר בבית המיועד להריסה בו לא החזיק מכוח זכות שבדין או זכות שביושר אלא שפלש אליו שלא כדין. כך, לעניין זה נקבע באותו העניין כי:
“אין מחלוקת כי המערער אכן מתגורר בבית המיועד להריסה, אך בכל הנוגע לזכויותיו במקרקעין התברר מעמדת האפוטרופוס – שהינו הבעלים הרשום של המקרקעין – כי המערער אינו מחזיק בהם מכוח זכות שבדין או מכוח זכות שביושר, אלא פלש אליהם שלא כדין. יש לדחות, אפוא, את טענותיו של המערער לדיור חלופי הנסמכות על סעיף 194 לחוק התכנון והבנייה.”
הנני מוצאת להוסיף כי קביעתו של בית המשפט כפי שהובאה לעיל, עולה בקנה אחד עם הוראת סעיף 194 ולפיה תנאי לפיצוי הוא כי הזכות היא “בדין או ביושר” ואולם, בכל הנוגע לבנייה שאינה חוקית היא אף עולה בקנה אחד עם המדיניות הכללית הקבועה בחוק התכנון והבנייה ולפיה לא ינתן פיצוי לבנייה שאינה כדין, מדיניות המגולמת בהוראת סעיף 190(א)(3) לחוק התכנון והבניה ובהתאם לה:
“לא תחול חובת תשלום פיצויים על הפקעת כל מבנה, גידול, עץ או דבר אחר המחובר לקרקע אם הוקמו, ניטעו או חוברו תוך הפרת חוק זה; אך רשאית הועדה המקומית לשלם פיצויים לתובע אם ראתה כי הוא פעל בתום לב וכי קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות תשלום פיצויים”
(לעניין זה ראו – ע”א 3015/06 מדינת ישראל נ’ פנינה פינקלשטיין (09.12.2008) בסעיף 16 לפסק הדין.

מן הכלל אל הפרט – במקרה לפני, הצדדים אינם חלוקים על כך שהמקרקעין – או למצער חלקם – משמשים למגוריו של המשיב ואולם, לדידן של המבקשות, למרות זאת, לא זכאי המשיב לתשלום פיצוי בהתאם להוראות סעיף 194 לחוק וזאת, ראשית לאור מחלוקת בשאלה האם עונה המשיב אחר דרישת המגורים בנכס “במועד פרסום ההודעה”. לעניין זה טוענות המבקשות כי המשיב החל להתגורר במקרקעין, רק סמוך לפטירת סבתו בשנת 1993, קרי רק לאחר הפרסום ומשכך, לטענתן אין הוא זכאי לשיכון חלוף בהתבסס על הוראות סעיף 194 מדעיקרא. עוד חלוקים הצדדים על השאלה האם זכויותיו של המשיב במקרקעין הן כדין או ביושר וכשאלת משנה – האם זכויותיו אלו משתרעות על כל המקרקעין או על חלקם.

האם המשיב דר במקרקעין במועד פרסום ההודעה על הכוונה לרכוש את המקרקעין ומה ההשלכה שיש לקביעה זו על זכותו לפיצוי בהתאם לסעיף 194?
אין חולק כי הודעת ההפקעה פורסמה ביום 13/8/89 (ראו סעיף 3 לעיל לפסק הדין). כאמור לטענת המבקשות המשיב החל להתגורר בנכס רק בסמוך לפטירת סבתו, לאור זאת נטען כי במועד ההודעה החזיקה בנכס סבתו של המשיב ולא המשיב ומשכך כי המשיב אינו זכאי לפיצוי לפי סעיף 194.
הנני סבורה כי טענתן זו של המבקשות יש לדחות וזאת, בהינתן שהמשיב הרים הנטל להוכיח עובדתית מגוריו בנכס עובר לפרסום ההודעה.
כך, המשיב הצהיר כבר בתצהירו הראשון כי התגורר בנכס כבר משנות ילדותו. המשיב שב על טענה זו והעיד עליה בפני בית המשפט (ראו לעניין זה עמוד 78 שורות 13-18). אציין כי במסגרת עדותו הוקראו למשיב דברים אשר נכתבו כביכול, בשאלת תחילת מגוריו, בדו”ח של עמידר ובכלל זה, ניסו המבקשות להטיח במשיב כי הענקת הזכויות אשר ניתנה לו על ידי עמידר התבססה לכאורה על מסמכים מזוייפים ואולם, המסמך אליו הפנו המבקשות בשאלתן למשיב לא הוצג בפני בית המשפט וכן, לא הובאו כל עד או ראייה השוללים תחילת מגוריו של המשיב בנכס עם סבו וסבתו בשנות ילדותו. לעניין זה, הרי שמחדלן של המבקשות מהצגת מסמכים או ראיות המצויים לכאורה בהישג ידן, יש בו בכדי להוות חזקה ראייתית שלילית הפועלת כנגד גרסתן ואשר יש בה בכדי לתמוך בגרסת המשיב.
זאת ועוד, על ידי המשיב הוצגה כנספח ב’ לתצהירו המשלים תכתובת מיום 3/11/93 בין עו”ד אפשטיין הלוי לבין מירו נעים הממונה על הנכסים בעמידר. במסגרת תכתובת זו, נכתב על ידי עו”ד אפשטיין הלוי , בין היתר , כי המשיב התגורר עם סבתו בסמוך למועד פטירתה ומשכך, יש לראות בו דייר מוגן בדירה.
קרי מתוך מסמכי עמידר אשר הוצגו, עולה כי אמנם המשיב התגורר עם סבתו עובר לפטירתה בנכס – קרי למצער התגורר איתה קודם לשנת 1991. במאמר מוסגר אציין כי המבקשות מתייחסות למועד פטירת סבתו של המשיב כאילו אירעה בשנת 1993 ואולם הן מתבלבלות לעניין זה בין המועד בו פנה המשיב להסדרת זכויותיו לבין מועד פטירת סבתו שהיה בשנת 1991. בנסיבות אלו ובהינתן שסבתו של המשיב נפטרה כשנה וחצי בלבד לאחר פרסום ההודעה ובהינתן שעמידר הכיר בכך שהמשיב התגורר עם סבתו עוד קודם לפטירתה באופן המקנה לו זכויות, הנני סבורה כי אף מסמך זה תומך בטענה ולפיה התגורר בנכס עובר לפרסום ההודעה.

האם המשיב מחזיק במקרקעין כולם או חלקם “כדין”?
שאלה זו כוללת להלכה ולמעשה שתי שאלות- האחת נוגעת באופן בסיסי לטיב זכויותיו של המשיב במקרקעין ובכלל זה האם מלכתחילה מחזיק הוא בהם כדין והשנייה- נוגעת להיקף זכויותיו במקרקעין, קרי לשאלה האם זכות החזקה “כדין” של המשיב במקרקעין משתרעת על כל המקרקעין נשוא ההליך או רק על חלק מהם.

אשר לטיב זכויותיו של המשיב במקרקעין –
הנני סבורה כי הראיות אשר הוצגו בפני בית המשפט יש בהן בכדי ללמד על החזקתו של המשיב במקרקעין מכוח זכויות “כדין”.

כך, ראשית ניתן להפנות לעניין זה, לנספח א’ לתצהיר המשלים מטעם המשיב שהוא אישור עמידר מיום 11/11/93 במסגרתו נכתב כי :”אנו מכירים במר מורר דוד כממשיך להחזיק בנכס הנ”ל ללא חתימת חוזה”. קרי- עמידר עצמה הכירה בזכות חזקה כדין של המשיב בנכס.
אציין כי למסמך זה קדם מזכר, אשר צורף כנספח ב’ לתצהירו המשלים של המשיב (ואשר הובא גם לעיל בסעיף 39), במסגרתו מתועדת פנייה של מר נעים הממונה על הנכסים בעמידר אל עו”ד אפשטיין הלוי, לשם קבלת חוות דעת בשאלה האם למר דוד מורר או לאחרים זכויות של דייר מוגן בנכס שבנדון. בתשובה לפנייה זו השיב עו”ד אפשטיין הלוי כי :
“נוכח העובדה שמורר ליזה, שהיא סבתו של מורר דוד נפטרה אולם המשיכה להתגורר בדירה עד שנפטרה ונוכח העובדה שהנכד מורר דוד התגורר איתה בדירה סמוך לפטירתה ואין לו דירת מגורים אחרת- – יש לראות במורר דוד כדייר מוגן בדירה- הכל בתנאי שאתה משוכנע בעובדות.
באשר לאחרים, אין להם זכויות בדירה מאחר ואינם מתגוררים בה ואף לא התגוררו בסמוך לפטירתה של מורר ליזה”.
קרי תכתובת זו אף מלמדת על כך שעמידר ראתה במשיב כדייר מוגן בנכס.

תימוכין נוסף לזכויותיו כאמור של המשיב, ניתן למצוא גם במסמך י.ג. מתאר ניהול ופיתוח, אשר ניהלה את המקרקעין עבור המדינה במועדים הרלוונטיים, מיום 21/7/97, אשר צורף כנספח ג’1 לתצהירו המשלים של המשיב ובו נכתב כי :”הרינו לאשר כי הוועדה המסכמת במנהל מקרקעי ישראל בישיבתה מיום 10/11/93, הכירה בך כממשיך להחזיק בנכס הנ”ל ללא חתימת חוזה”.
זאת ועוד, כנספח ג2 לתצהירו המשלים צירף המשיב כתב תביעה אשר הוגש כנגדו ביום 9/3/03, במסגרתו צויין, בסעיף 2 לתביעה, כי הוא מחזיק בדירת המגורים הנמצאת במקרקעין ” כדייר מוגן מכוח סעיף 20ב’ לחוק הגנת הדייר, תשל”ב – 1972 ” וכי הואיל ולא שילם את דמי השכירות החודשיים השוטפים על הנכס, הרי שנתבע פינויו.
בהקשר זה הנני מוצאת לציין כי בהמשך לכתב תביעה זה, צורף על ידי המשיב אישור מיום 10/6/2003 אשר ניתן על ידי חברת עמידר והמציין כי המשיב ישלם את כל חובו כולל שכ”ד 6/03 וכי על כן יש לסגור את התביעה אשר נפתחה כנגדו.

לאור האמור באתי לכלל מסקנה ולפיה המשיב מחזיק בנכס מכוח זכויות בדין או ביושר, כפי הנדרש בהתאם להוראת סעיף 194.

היקף הזכויות בהם מחזיק המשיב כדין –
בקביעתי ובהתאם לה המשיב מחזיק בזכויות בנכס כדין לא סגי, באשר כאמור חלוקים הצדדים בשאלת גודל והיקף הנכסים בהם מחזיק המשיב כדין. בהקשר זה, הרי שכאמור לטענת המבקשות המשיב מחזיק בנכס בנוי בגודל של 57 מ”ר וכן, לפנים משורת הדין, מסכימות המבקשות להכיר בכך שהמשיב מחזיק בחצר בגודל של 50 מ”ר. המשיב מצידו טוען כי היקף הנכס הבנוי בו הוא מחזיק כדין עומד על 153 מ”ר וכן הוא מחזיק כדין בחצר בגודל של 120 מ”ר. אציין עוד כי קביעה באשר להיקף הנכסים בהם מחזיק המשיב כדין יש בה בכדי להשליך גם על מאפייני הנכס לצרכי השומה ולעניין זה בפרט על השאלה, האם מהנכס בו מחזיק המשיב כדין נצפה הים וכן, האם החצר שלו צמודה לים וזאת, לאור קביעת שמאי בית המשפט כי בין הנכס בו מחזיק המשיב לבין הים נמצא נכס מסחרי בו לא מתגורר המשיב במועד חוות הדעת .
לאחר שבחנתי את הראיות וכפי שיפורט להלן, באתי לכלל מסקנה כי המשיב מחזיק בשטח למגורים העומד על 74 מ”ר ובהתאמה לכך יש לערוך את חישוב הפיצוי לו זכאי המשיב.

בהקשר לגודל השטח בו מחזיק המשיב, הרי שמחד מצאתי את גרסתו של המשיב לעניין זה כלא קוהרנטית וכעומדת בסתירה לראיות כפי שהוגשו ואולם, מאידך מצאתי כי גם טענת המבקשות ולפיה השטח בו מחזיק המשיב עומד על 57 מ”ר נטענה ללא תימוכין מספיק. משכך, וכפי שיפורט להלן מצאתי לקבוע כי המשיב מחזיק כדין בשטח למגורים העומד על 74 מ”ר כפי העולה מסקר מחזיקים אשר נערך על ידי המבקשות.

אפתח במבקשות. במסגרת סיכומיהן ותחשיביהן טוענת המבקשות כי המשיב מחזיק כדין בנכס העומד על 57 מ”ר ואולם, אינן מפנות למקור או לראייה המבססים קביעתן זו. זאת ועוד, קביעה זו עומדת בסתירה לסקר מחזיקים אשר צורף על ידי המשיב לתצהירו המשלים כנספח ז’ ממנו עולה כי המבקשות עצמן קבעו כי המשיב מחזיק בשני שטחים- למגורים בגודל של 74 מ”ר ולמזנונים בגודל של 42 מ”ר – קרי יש בו בכדי לתמוך בכך ששטח המגורים בו מחזיק המשיב עומד על 74 מ”ר. אציין כי במסגרת סקר זה נקבע כי הזכויות מלכתחילה כללו דירה בת 3 חדרים ובהתאמה לכך טוענות המבקשות כי דירת 3 חדרים כוללת ככלל כ- 57 מ”ר ואולם, טענה זו נטענה בעלמא ובאותה מידה ניתן לקבוע כי דירת 3 חדרים כוללת 74 מ”ר.
אציין כי המבקשות מוסיפות וטוענות כי המשיב עצמו צירף כנספח ט’ לתצהירו המשלים- מסמך משנת 2006 המעיד על כך שהחזיק רק בנכס בשטח של 49 מ”ר. טענתן זו של המבקשות אין בידי לקבל הואיל ועיון במסמך אליו מפנות המבקשות (ואשר אליו אתייחס גם בהמשך) מעלה כי אין הוא נוגע לכלל הנכסים המצויים במקרקעין, אלא רק לנכס אחד אשר בו נעשה שימוש מסחרי. משכך, אין במסמך זה בכדי להוות מסמך רלוונטי בכל הנוגע להחזקת המשיב בנכס למגורים.
בנסיבות אלו, הנני מוצאת לקבוע כי קביעת סקר המחזיקים אשר נערכה על ידי המבקשות, אשר קובעת החזקה בשטח למגורים העומד על 74 מ”ר ואשר תוכנה לא נשלל יש בה בכדי לחייב את המבקשות ומשכך, יש לאמצה.

אשר למשיב הרי שבמסגרת תצהירו לא מפרט המשיב את גודל השטח בו הוא מחזיק כדין. יתרה מכך, בפרוטוקול הדיון מיום 29/7/14, במענה לדרישת העירייה ששמאי בית המשפט יתייחס לשטח למגורים שבין 47 מ”ר ל – 85 מ”ר, נאמר על ידי ב”כ המשיב, בנוכחות המשיב :”אני מבקש לקבוע לפי 100 מ”ר למגורים. מרשי מדבר על עוד 16 מ”ר” (שם בעמוד 16 לפרוטוקול שורות 23-24)– קרי טען לחזקה בשטח למגורים של 100 מ”ר.
זאת ועוד, בהמשך ההליך טענו המבקשות כי המשיב מפעיל בעצמו בחלק מהנכס עסק להשכרת גלשנים (ראו בקשות אשר הוגשו בנושא על ידי המבקשות בחודש מרץ 2015). בהמשך לטענתן זו, של המבקשות נערך בפני בית המשפט ביום 29/3/15 דיון בבקשתן לסעד זמני האוסר שימוש לצרכי עסק במקום, במסגרתו בנוכחות המשיב, נאמר על ידי ב”כ המשיב:
“המשיב נמצא במצוקה קשה, אין לו ממה לחיות.
פנתה למשיב קבוצת אנשים ואמרה שהם רוצים להשכיר גלשנים במקום. המשיב אמר שאינו יכול בשל תביעת הפנוי. אמרו לו שידאגו בעירייה להסדיר העניינים. בין לבין נכנסו למקום והתחילו כנראה להשכיר. באה העירייה והגישה בקשה לצו מניעה. המשיב הודיע מיד שהוא מסכים לצו המניעה. המשיב הגיש מכתב לקבוצת האנשים עם העתק לעירייה ואמר בו שאנשים אלה פולשים. ביקש עזרה לסלק את האנשים. פיקוח של עיריית תל אביב לא עשה דבר.
אנו מצהירים שאנו מוכנים לשתף פעולה. אנו מתנגדים לעיסוק במקום ונעשה כל דבר שיידרש מאיתנו. “.

מתוך דברים אלו עולה כי לא כל השטח הוחזק על ידי המשיב ושימש על ידו למגורים, אלא שהיה חלק מהשטח אשר לא היה תפוס על ידו ומשכך, ניתן היה להשתלט עליו לשם הפעלת עסק, כנטען על ידי המשיב עצמו . יתרה מכך, בניגוד לטענת המשיב בסיכומיו ולפיו אין כל מקום להבחין בין שני חלקי הנכס – למגורים ולעסק, הרי שמתוך דברי ב”כ המשיב, נמצאתי למדה כי החלק השני- בו לא החזיק המשיב למגוריו- אמנם שימש בתקופות מסוימות לצרכי עסק.
במאמר מוסגר אציין כי תימוכין ברור להפעלת עסק במקום ולקיומו של נכס מסחרי החוצץ בין הנכס המשמש את המשיב למגורים לבין הים, ניתן למצוא בתמונה אשר צירף שמאי בית המשפט בעמוד 18 לחוות דעתו, בה ניתן לראות את הנכס המסחרי המדובר אשר אף ניראה פעיל.
זאת ועוד, תימוכין נוסף להפרדה בין שני נכסים, אשר באחד מהם לא החזיק המשיב, כמו גם סבו וסבתו – ניתן למצוא במזכר מיום 23/3/95. מזכר זה צורף על ידי המשיב לתצהירו המשלים ויתרה מכך, המשיב מפנה למסמך זה כתומך בזכויותיו. כיוון שכך, הרי שאין זאת אלא שהמשיב מסכים לצירופו של המסמך כראייה בדבר אמיתות תוכנו. במסמך זה שהוא מכתב מאת מר אדר דורות מנכסים בחברת עמידר אל מנהל המחוז מר רוזנמן יעקב נכתב כי:
“משפחת מורר החזיקה בשני מושכרים (שהיו מיועדים להריסה) בפלישה משנת 1964. היו במו”מ מתמשך לתשלום דמי פינוי ובשנת 1987 אכן נעשתה חלוקה בדמי הפינוי בין בני המשפחה הנ”ל, קיים מזכר בתיק.
בתאריך 10/93 התיק נדון בועדת דמ”פ – הועדה החליטה לאשר הכרה בזכויות כדייר מוגן ללא חתימת חוזה לאחר פטירת סבתו (ב 1993) לנכד, מורר דוד בהמשך לחקירה וחוות דעת משפטית. אין חובות. “.
האמור במסמך זה יש בו משום חיזוק לכך שבעבר היו על המקרקעין שני נכסים, אחד שהוחזק על ידי סבו וסבתו של המשיב ואחר על ידי בני משפחה אחרים ובאשר לאחרון הרי שכבר שולמו לכאורה דמי פינוי לאחרים בגינו.
יתרה מכך, המשיב צירף לתצהירו המשלים כנספח ט’ תשובה של ועדת הארנונה, אשר ניתנה בהמשך לפנייתו של המשיב עצמו לתיקון שטח הנכס מספר 3488-0080-021-11, במסגרתה נטען על ידי המשיב כי הנכס אינו ראוי לשימוש. באותו מסמך במענה לפניית המשיב כאמור, השיבה מחלקת הארנונה בעירייה כי שטח הנכס לצורך חיוב ארנונה כללית שונה מ – 145 מ”ר ל – 49 מ”ר החל מתאריך 1/9/03 והחל מתאריך 1/1/2006 שונה השטח ל – 42 מ”ר. עוד צויין כי בהמשך לטענתו של המשיב ולפיה הנכס אינו ראוי לשימוש , הרי שבביקורת שנערכה בנכס ביום 29/3/06 נמצא כי הנכס יציב ושמיש ואינו עונה אחר הקריטריונים למתן פטור לנכס לא ראוי לשימוש. נוסף על כך צויין , לעניין טענתו של המשיב ולפיה הנכס שימש למגורים , כי :”אין שימוש המעיד על מגורים” ולכן, בקשתו של המשיב במסגרתה עתר לשינוי השימוש למגורים- נדחתה. קרי גם מתוך מסמך זה עולה כי היה נכס נוסף אשר לא שימש למגורים ואשר המשיב אף טען שלא נעשה בו שימוש כלשהו.
תימוכין נוסף לאמור, ניתן למצוא בסקר מחזיקים אשר אף הוא צורף על ידי המשיב כנספח ז’ לתצהירו המשלים ובמסגרתו חולק הנכס לשניים- חלק אחד בגודל של 74 מ”ר אשר הוגדר כ”מגורים” וחלק שני בגודל של 42 מ”ר אשר הוגדר כמזנונים. עוד נכתב באותו מסמך כי שטח הנכס המקורי הוא דירת 3 חדרים. זאת ועוד, המשיב צירף כנספח ח’ תשריט אשר הועתק מתיק העירייה בו צויין כי שטח המבנה עומד על 96.27 מ”ר.
לכל האמור יש להוסיף כי המשיב מחזיק בנכס כחליף לסבו ולסבתו ומשכך, בהתאמה יש לקבוע הלימה בין זכויותיו בדין לבין אלו אשר הוחזקו על ידי סבו וסבתו. לעניין זה, סבו וסבתו של המשיב החזיקו בדירה בת שלושה חדרים וזאת, כעולה מסקר המחזיקים. נוסף על כך האמור נתמך גם במפה המצבית אשר צורפה על ידי מודד בית המשפט בה מופיע ברקע גם את המדידה אשר נעשתה להסדר, ממנה עולים היקפי שטחים קטנים בהרבה מאלו אשר תפוסים על ידי המשיב. מכל מקום, טיבו של הנכס אשר הוחזק בידי סבו וסבתו של המשיב מלמד בהכרח כי אינו תואם את טענות המשיב ולפיה מוחזקים על ידו שני נכסים המיועדים למגורים, אשר כוללים- בהתאם למפת המדידה שנערכה על ידי מודד בית המשפט גם הפרדה בין שני חללי המגורים במחסן, שני חדרי שירותים חיצוניים ונוספים לאלו הקיימים בתוך מבני המגורים ומכולה.

אציין כי לא נעלמה מעיני טענת המשיב ולפיה חיזוק להיקף הזכויות כפי שנטען על ידו ניתן למצוא במדידות אשר נערכו על ידי מחלקת הארנונה בעיריית תל אביב בשנת 2017, במסגרתם צויין כי השטח בו מחזיק המשיב עומד על 255 מ”ר ו – 164. אשר למדידות אלו הרי שתחילה, אלו נכונות למועד בו נערכו קרי לשנת 2017 ואולם, אין ולא יכול להיות בהן תימוכין להיקף השטח בו החזיק המשיב מלכתחילה כדין. האמור חל ביתר שאת בהינתן שכפי שהובא לעיל, התחוור והוכח ש לאורך השנים, המשיב החזיק בשטחים קטנים בהרבה מהמדידות כאמור.
עוד אין בידי לקבל הטענה ולפיה יש בעצם גביית ארנונה בכדי ללמד על הסכמה של המבקשות לעצם השימוש כאמור. בהקשר זה, הרי שכפי שפורט לעיל, המדידות בוצעו בשנת 2017, קרי לאחר שננקטו כלפי המשיב הליכים משפטיים במסגרתם טענו המבקשות לשטחים קטנים יותר ויתרה מכך, אף ביקשו צווים המונעים השתלטות או שימושים נוספים בשטחים נוספים. משכך, ממילא לא מוחזקות המבקשות כמי שהסכימו לשימוש בשטח ניכר יותר. זאת ועוד, טענה ולפיה גביית ארנונה יש בה בכדי למנוע מעירייה מלטעון לשימוש חורג (ואף להגיש כתב אישום בגינו) – נדחתה מפורשות בע”פ (ת”א) 304/97 אליעזר קינדרמן נ’ מדינת ישראל (10/9/97).

ריכוז האמור מביאני לכלל מסקנה ולפיה, השטח אשר שימש למגורים ואשר בו מחזיק המשיב כדין עומד על 74 מ”ר כפי שנקבע בסקר המחזיקים. יתרה מכך, הוכח כי הנכס חולק לשניים- האחד למגורים והאחר למסחרי וכי השטח אשר הוחזק על ידי המשיב מלכתחילה- קרי כדין – כלל רק את החלק המוגדר כ”מגורים”, קרי קיים חלק נוסף אשר משמש למסחר ואשר בו אין למשיב זכויות כדין.

האם יש להכליל בשטח המוחזק כדין גם חצר?
לעניין זה טוען המשיב כי הוא מחזיק כדין בשטח חצר של 120 מ”ר ואילו המבקשות טוענות כי בהינתן שזכויות של המשיב הן זכויות דייר מוגן, הרי שאלו אינן כוללות חצר ואולם, לפנים משורת הדין הן מוכנות להכיר בשטח חצר של 50 מ”ר כחלק מהנכס בו מחזיק המשיב כדין.

נקודת המוצא להכרעה במחלוקת זו הואיל והמשיב עצמו טוען לזכויות כדייר מוגן, כרוכה ביישום הדין החל באשר לדיירות מוגנת לעניין זה.
הדין לעניין זה תחילתו בסעיף 2 לחוק הגנת הדייר הקובע: “חוק זה חל על שכירות של בניין או של חלק מבניין ושל חצר או גינה המשמשות את מטרת השכירות”. קרי הקובע כי חצר תחשב כחלק מהמושכר ובלבד שהיא משמשת את מטרת השכירות.
בהתאמה לקביעת סעיף 2 דלעיל, נקבע כי מקום בו טוען הדייר המוגן לשימוש רגיל בחצר הרי שככל שהדבר לא הוחרג מפורשות בהסכם השכירות – זכאים הדיירים לשימוש רגיל ונאות גם בכל הנלווה, קרי גם בחצר. כך, נקבע לעניין זה בע”א 398/63 ליבוביץ נ’ כץ, פ”ד יח 394 כי:
“לעניין שכירות, כולל “בית” כל מה שדרוש לשימוש נוח בו ושבאופן רגיל הולך יחד עמו, לרבות מבני עזר, חצר, גינה, גן פרי וכיוצא בזה הצמודים לו… משהשכיר בעל הבית את הבית כולו לדיירים, הוא השכיר להם כל מה שמשמש את הבית ונלווה אליו, גם אם הדבר לא פורש בחוזה השכירות… כדי לשמור לעצמו זכות כזאת עליו להתנות על כך במפורש בחוזה השכירות או להראות כי מתוך הוראות החוזה בכללותו ומתוך כל הנסיבות האחרות מתגלה כוונת הצדדים להשאיר בידי המשכיר זכות מסוימת מהזכויות הנ”ל או במה שהולך יחד אתו. בלעדי זאת לא נותר מאומה מזכויות אלו בידי בעל הבית”.
בדומה נקבע כי:
“כל מקרה לפי נסיבותיו. כאשר עסקינן בדיירות מוגנת, המבחן הוא האם החצר משמשת את מטרת השכירות. נדרשת קורלציה כלשהי בין שטח החצר לבין שטח המושכר, וכך גם נדרשת התאמה בין מטרת השימוש במושכר לבין מטרת השימוש בחצר. בעניננו, כל שנדרש הוא לאפשר גישה נוחה למושכר. ניתן היה להשתמש במושכר גם בלא שתוצמד אליו חצר בגודל של 2.5 דונם, ומכאן שאין לראות במקרקעין כחלק אינטגרלי מן המושכר” (ראו – ע”א 33011-06-14 בן עזרא נ’ מדינת ישראל, בפסקאות 18-16 לפסק-דינו (24.6.2015) וכן, ראו – בע”א (מחוזי – חיפה) 2051/04 ארד ניסים ואח’ נ’ ניניו קלרה (11/10/04), במסגרתו נקבע מפי כבוד השופט עמית כי ניתן ללמוד בנסיבות של שימוש בחצר ללא הפרעה על מעמד של בר רשות בחצר).

דהיינו – מקום בו ההסכם שותק בכל הנוגע להיות החצר חלק מהמושכר- הרי שהשאלה הרלוונטית שתבחן, היא האם החצר מהווה חלק הנלווה אל הבית ומשמש אותו, שאז ניתן יהיה לעשות גם בה שימוש כחלק מהמושכר.
במקרה לפני טוען המשיב בסעיף 29 לתצהירו כי בשנים המוקדמות בהן התגורר בנכס , השירותים של הבית היו ממוקמים בחצר צמוד לקו הים והגישה לשירותים מהבית הייתה מרוצפת ברובה. זאת ועוד, לטענתו שטחי החצר מפוזרים בין שטחי המגורים באופן המחייב לעשות בה שימוש לשם גישה. דא עקא, שבניגוד לטענת המשיב כאמור הרי שאין חולק שכיום השירותים אינם ממוקמים בחוץ אלא שקיימים שירותים בתוך הבית – קרי שימוש לשם שירותים בחצר הופסק משנבנו שירותים בתוך היחידה. זאת ועוד, המשיב לא הראה איזה חלק מהחצר בדיוק נדרש לשם גישה ליחידת המגורים בה הוא מחזיק כדין . זאת ועוד, כפי שנקבע על ידי לעיל, ממילא מוחזק על ידי המשיב חלק קטן יותר מהשטח למגורים כנטען על ידו ויתרה מכך, נקבע מפורשות כי בין הנכס בין מחזיק המשיב לבין יתרת החצר והים, מפריד נכס ששימ ש כנכס מסחרי בו לא מחזיק המשיב כדין. בנסיבות אלו, הנני מוצאת כסבירה וכמספקת הסכמת המבקשות להכיר בזכותו של המשיב בשטח חצר של 50 מ”ר בנוסף לשטח המוחזק על ידו למגורים.

לאור האמור הנני קובעת כי יש לקבוע הפיצוי למשיב בהתחשב בשטח חצר של 50 מ”ר ודוקו- כפי שהקדמתי וציינתי לעיל, הואיל והוכח שהמשיב החזיק בשטח המגורים שאינו גובל בים, אלא שבין החלק בו הוא מחזיק למגורים לבין הים הייתה יחידה מסחרית- אני מוצאת להוסיף ולהדגיש כי שטח החצר בו מחזיק המשיב כדין אינו גובל בים.

שווי דיור חלוף ושיעור הפיצוי לו זכאי המשיב בגין כל מ”ר בו הוא מחזיק-
כפי שפורט לעיל בהרחבה, מונה על ידי בית המשפט שמאי מטעמו, אשר הגיש חוות דעת שמאית ובמסגרתה פורטה שומת הערכים לשטחים למגורים ולחצר המוחזקים על ידי המשיב. כפי שפורט לעיל, במסגרת טיעוניו, מעלה המשיב טענות בנוגע לשמאי בית המשפט ובכללן ראשית כי שמאי בית המשפט נגוע בניגוד עניינים ומשכך, לטענתו יש לקבוע ערכים שונים וגבוהים יותר מאלו אשר נקבעו על ידו. עוד מצביע המשיב על רכיבים אשר אליהם לטענתו, לא התייחס שמאי בית המשפט ואשר אף לאורם הוא מבקש לקבוע תוספות על הערכים כפי שנקבעו על ידי האחרון.

מבחינה נורמטיבית, בכל הנוגע לשאלות שבמומחיות, הרי שנקודת המוצא, בהתאם להלכה הפסוקה, היא שההכרעה הסופית, גם בשאלות שבמומחיות, מסורה לבית המשפט. יחד עם זאת, נקבע בפסיקה כי הואיל ושאלות מקצועיות חורגות ככלל ממתחם ה”ידיעה השיפוטית” הרי שמקום בו נדרשת הכרעה בשאלה שבמומחיות, רשאי בית המשפט להיעזר במינוי מומחה מטעמו אשר יאיר עיניו בנושאים שבמומחיות ויהווה “זרועו הארוכה” בבחינת סוגיות אלו. אשר למעמדה של חוות דעת מומחה בית המשפט, נקבע כי חוות דעתו של מומחה בית המשפט תהנה ממעמד מיוחד בעיני בית המשפט ותהיה עדיפה על פניהן של חוות הדעת מטעם מומחי הצדדים כאשר מוגשות כאלה, שכן, המומחה מטעם בית המשפט אמור להיות מומחה נייטרלי, נטול כל משוא פנים. כך, בע”א 61/84 ביאזי נגד לוי, פ”ד מב(1), 446 בעמ’ 466, הסביר בית המשפט העליון את הצורך במינוי מומחה מטעם בית המשפט באומרו:
” שופט אינו יכול להיות מומחה בכל נושא, ולכן, כאשר מתעוררת במשפט הנדון לפניו שאלה שבמדע או במקצועיות מובהקת, כמו קביעת דרגת נכות מבחינה רפואית או שומת מקרקעין או בדיקה בליסטית של כדור שנורה מכלי נשק, הרי רק טבעי הוא שקיימת הנטייה לקבל את חוות דעת המומחה, שנבחר לשם כך על ידי בית המשפט או באישורו, כקונקלוסיבית”.

אשר לפסלות חוות דעת מומחה בית המשפט – כולה או חלקה- נפסק כי, חוות דעתו של מומחה בית המשפט תיפסל רק במקרה שבו מדובר בפגם היורד לשורשו של עניין ואשר יש בו בכדי לגרום לעיוות דין (ראו: ע”א 916/05 כדר נ’ הרישנו (28/11/07)). כן נקבע, כי פסילת חוות דעת מומחה אינה עניין שבשגרה, ולפני צעד כה קיצוני, יש למצות אפשרויות אחרות, כאשר נקודת המוצא היא, שהמומחה פועל בהגינות ובתום לב ולא כל שגגה או תקלה יביאו לפסילתו (ראו – רע”א 6116/97 שוחט נ’ ציון חברה לביטוח בע”מ (28/11/97)). בעניין זה נאמר בספרו של כב’ השופט אליעזר ריבלין תאונת הדרכים, סדרי דין וחישוב הפיצויים (מהדורה שלישית) בעמ’ 587, באשר למומחה רפואי ואולם, הדברים יפים גם באשר לכל מומחה אחר אשר ממנה בית המשפט כי:
“על המומחה הרפואי אשר נתמנה על ידי בית המשפט לנהוג בהתאם למצוות החוק והתקנות ובגדר הסמכות שהוקנתה לו בהחלטת בית המשפט על פיה מונה, אך לא בכל מקרה של סטייה מהוראות התקנות יש לגרום לפסילתו של המומחה. ההחלטה אם לפסול את המומחה תלויה בנסיבותיו של כל מקרה. יש לבחון אם פעל בתום לב, אם המדובר ברופא בעל מוניטין וידע מתאים בתחום התמחותו ואם שמר על שיקול דעת עצמאי בעת שהכין את חוות דעתו. גם אם סטה מן ההוראות החקוקות ומן ההנחיות הכתובות, אך לא היה בכך כדי לפגוע בזכויותיו של אחד מבעלי הדין או לגרום לעיוות דין- לא ימהר בית המשפט להורות על פסילתו.”

במקרה לפני, כאמור ראשית טוען המשיב כי שמאי בית המשפט ל וקה בניגוד עניינים ומשכך, לטענתו אין לקבל את שומתו כפי שהיא. בתמיכה לטענתו זו הפנה המשיב לחלקים מעדותו של השמאי מהם עולה – לטענתו- שהשמאי התחמק מתשובה לשאלה האם הוא עבד בעבר עם עיריית תל אביב וכן, הודה בכך שלאחרונה הגיש בקשה במסגרת מכרז אשר פורסם על ידה. בנסיבות אלו, טען המשיב כי שמאי בית המשפט לקה בניגוד עניינים.

בחנתי טענה זו של המשיב בראי עדותו של שמאי בית המשפט אשר נשמעה לפני ולא זו בלבד שאין בידי לקבלה אלא שדינה דחייה מכל וכל, באשר לא מצאתי בעדותו זו כל תימוכין לדופי אשר מבקש המשיב להטיל בו.

כך, בכל הנוגע לעבודה עם עיריית תל אביב, הרי שבניגוד לנטען על ידי המשיב, תשובותיו של שמאי בית המשפט היו בזו הלשון :
“ת: למיטב זיכרוני אני לא ביצעתי עבודה לצד אחד שהיא עיריית תל אביב, אבל במהלך 30 שנה יכול להיות שאני טועה, למיטב זכרוני, אני לא זוכר,
ש: אבל אתה לא בטוח במאה אחוז?
ת: סליחה? לא זכור לי. אני יכול להעיד שכרגע שלא זכור לי על תיק.
כב’ הש’ ביבי: טוב, בסדר. זו התשובה. אין בעיה, בסדר.
העד, מר ברזילי: כן.
עו”ד ברקאי: אני מבינה שאתה לא בטוח במאת האחוזים.
כב’ הש’ ביבי: הוא השיב לך תשובה ברורה, השאלה נשאלה ונענתה,
עו”ד ברקאי: גברתי, דווקא נשמעת לי תשובה מאוד מתחמקת.
כב’ הש’ ביבי: תשובה ברורה לחלוטין, תתקדמי. כן.
העד, מר ברזילי: לדעתי לא, שוב פעם בהתאם בהסתייגות כי מעל 30 שנה ואלפי תיקים שעשיתי אני די משוכנע שלא עשיתי, אבל,
כב’ הש’ ביבי: אם אני אשאל אותך אם עבדת עם המשיב פה, אתה תזכור אם עבדת?
העד, מר ברזילי: התשובה תהיה אותה תשובה אם הוא פנה אליי באיזה תיק אחד כזה או אחר בעבר באיזה, באמת, קשה לי, אני לא יכול לזכור את כל התיקים, אני למיטב זיכרוני לא עשיתי עבודה לא לזה ולא לזה כמייצג צד אחד. אבל אם פתאום יישלף לי איזה משהו מהעבר באמת אני אומר את זה בהסתייגות.
כב’ הש’ ביבי: הבנתי.
העד, מר ברזילי: אני יכול רק להגיד, לדבר על מיטב זכרוני ובדרך כלל יש לי זיכרון טוב.”
(ראו עמוד 105 לפרוטוקול הדיון מיום 13/5/19 שורות 8-22)
עיננו הרואות, שמאי בית המשפט אינו מתחמק מתשובה אלא שבאופן הגיוני והוגן, הוא משיב שבקריירה של מעל 30 שנה ואלפי תיקים בהם טיפל, למיטב זכרונו הוא לא עשה כל עבודה לעיריית תל אביב ואולם, לשם הזהירות בלבד, הוא מסייג תשובתו ועונה כי אינו זוכר בוודאות ואף זאת הוא מוסיף ומסייג כי זכרונו בדרך כלל טוב – קרי, האפשרות שאמנם עשה עבודה עבור עיריית תל אביב בעבר כעולה מעדותו- רחוקה מאוד. בנסיבות אלו, טענה ולפיה שמאי בית המשפט לוקה בניגוד עניינים בגין עבודה אשר אינו זוכר כלל ואף סביר להניח כי לא ביצע – אין לקבל.
אציין כי חיזוק לאמור ניתן אף למצוא בכך ששמאי בית המשפט שלל- במענה לשאלות בנושא – כל קשרים עם גורמים כלשהם בעיריית תל אביב או בוועדה לתכנון ולבנייה (ראו עמוד 105 שורות 23-29).

כך הם גם פני הדברים בכל הנוגע להגשת מכרז על ידי שמאי בית המשפט. לעניין זה נשאל שמאי בית המשפט בעמוד 106 לפרוטוקול האם ניסה “להתקבל לעבודה או לאיזשהו תפקיד או איזשהו מכרז בעיריית תל אביב” והשיב:
“העד, מר ברזילי: אני הגשתי בקשה, כן. היה מכרז של עיריית תל אביב שיצא לפני מספר חודשים, הגשתי בקשה לרישום, לא זכור לי שיש תשובות או שקיבלו, איזשהי תשובה שקיבלו את כל הבקשות, משהו כזה. אבל מעולם לא פנו אליי לביצוע עבודה, לא ביצעתי שום עבודה.”
(ראו עמוד 106 שורות 9-14).
באשר לעדותו זו של שמאי בית המשפט הרי שבהינתן שחוות דעתו נערכה בשנת 2015, קרי ארבע שנים קודם לעדותו, לא מצאתי כי נפל בחוות דעתו דופי או שיש לקבוע ששמאי בית המשפט לוקה בניגוד עניינים, משארבע שנים לאחר שניתנה על ידו חוות דעת, מצא להשתתף במכרז כלשהו של העירייה אשר אף טיבו לא הובהר.

לכל האמור הנני מוצאת להוסיף התרשמותי משמאי בית המשפט אשר העיד בפני בית המשפט – באופן מקצועי ומקיף ויתרה מכך- בנועם הליכות ובסבלנות רבה אשר הופגנו כלפי באת כוח המשיב והמשיב. עדות לאמור ניתן למצוא בחלקים מעדותו אשר יצוטטו להלן ואשר בהם התייחסות לטענות קונקרטיות מקצועיות אשר הועלו על ידי המשיב- לכולן ענה המומחה כאמור בסבלנות רבה ותוך שהוא מפגין מקצועיות וידע ראויים לציון.

בבחינת למעלה מן הצורך אציין כי המשיב לא עתר לביטול חוות דעתו של שמאי בית המשפט מדעיקרא אלא טען כי בנסיבות בהן לקה שמאי בית המשפט בניגוד עניינים הרי שיש להוסיף על הערכים כפי שקבע שיעור של 10%. אשר לטענתו זו האחרונה של המשיב הנני מוצאת לציין כי גם לו הלכתי עם המשיב כברת דרך ארוכה וקבעתי כי אמנם נפל דופי בהתנהלות שמאי בית המשפט (וכאמור טענה זו נדחית על ידי מכל וכל), ממילא הטענה ולפיה יש להוסיף על הערכים כפי שנקבעו על ידו שיעור של 10% דווקא – נעדרת כל ביסוס. בהקשר זה יש להוסיף ולציין כי גם אשר לשיעור זה המשיב עצמו לא נקט עיקביות, הואיל ובתחילה טען לתוספת בשיעור של 20% ובחישובו ובלא כל הסבר, העמיד שיעור זה על 10% והכל כאמור בלא לבסס טענתו זו.

מכאן אפנה לבחון טענותיו הספציפיות של המשיב בכל הנוגע לתוספות אשר יש לבצע לשומתו של שמאי בית המשפט, לאור ליקויים או חסרים הקיימים כביכול בחוות דעתו.

טענה ולפיה ביצע שמאי בית המשפט התאמה כפולה בגין מצבו של הנכס –
לטענת המשיב ביצע שמאי בית המשפט התאמה כפולה למצב הנכס וזאת, הואיל והגם שמלכתחילה גזר את שומתו מעסקאות השוואה של דירות ישנות, ביצע שמאי בית המשפט כפל התאמה עת הכפיל את השווי למ”ר כפי שנקבע על ידו במקדם 0.9 לאור מצבו של הנכס.
טענתו זו של המשיב, הופנתה לשמאי בית המשפט במסגרת חקירתו הנגדית והוא העיד בתשובה לה כדלקמן:
“העד, מר ברזילי: אז ההתאמות בוצעו לנכסים שהם נכסי יד שנייה, לא מבנים חדשים שאנחנו מכירים אותך, ביקרתי בכל נכס כזה מבחוץ. כמובן שלא יכולתי להיכנס לפנים הדירה. התרשמתי, ומול הנכס הזה שבכל זאת הוא בנוי מסככות כאלה ואחרות, מרמת גימור שצוינה בחוות דעתי, אז מצאתי לנכון לבצע התאמה שהייתה התאמה זהירה. גם המחיר שקבעתי מלכתחילה,
כב’ הש’ ביבי: מה שאתה אומר בעצם שהמצב הפיזי של הנכס הזה הוא ירוד,
העד, מר ברזילי: הוא ירוד לעומת,
כב’ הש’ ביבי: לעומת נכסים שראית?
העד, מר ברזילי: כן, הוא ירוד לעומת דירות יד שנייה מהסוג האלה שציינתי בחוות דעתי. ומה שהבאתי בחשבון.”
(ראו עדותו בעמוד 112 שורה 27 עד לעמוד 113 שורה 2).
קרי, שמאי בית המשפט שלל ביצועה של התאמה כפולה והעיד כי אמנם הביא כעסקאות השוואה דירות ישנות ואולם, ההתאמה כפי שבוצעה על ידו נובעת ממצבו הייחודי של הנכס נשוא השומה, שאינו רק ישן אלא אופן בנייתו ורמת הגימור שלו ירודים. אציין כי תימוכין לאמור ניתן אף למצוא בתמונות אשר צורפו לחוות דעת שמאי בית המשפט, כמו גם לחוות דעת מודד בית המשפט, מהם עולים מצבו הירוד של הנכס, אופן הבנייה שלו והגימור שלו.
לאור האמור, אין בידי לקבל הטענה בדבר התאמה כפולה והנני מוצאת לאמץ חוות דעת שמאי בית המשפט בדבר מקדם 0.9.

טענה ולפיה התעלם שמאי בית המשפט מקיומו של נוף לים;
לטענתו זו של המשיב התייחס שמאי בית המשפט בעדותו בעמוד 113 שורות 24-32 כדלקמן:
“העד, מר ברזילי: כן, אדרבא זה נקודת ההנחה שלך היא, עם כל הכבוד, אבל היא לא מדויקת לכתוב. אני ציינתי בהמשך למה שהקראת גם, ציינתי שביקרתי במקומות המפורטים, בכל נתוני ההשוואה, וציינתי האם הבניין בעצמו הוא נשקף לנוף ישיר ים או לא נוף ישיר לים. לקחתי את כל האפשרויות, כל המידע שיכולתי להשיג אותו. את העסקאות שהיו ואם תשימי לב, בין רמות המחירים שמצאתי מ-27,000 עד 45,000, בסופו של דבר לקחתי את המחיר הגבוה ביותר, הנתון הגבוה ביותר, 45,000. שהוא בעצם היווה בסיס לחוות דעתי, ולא מחיר ממוצע כלשהו. לקחתי דווקא את הדירות היקרות יותר שדווקא מהן כן נשקף נוף לים. ונכון, הן לא דירות חדשות כמו שהמבנה הזה הוא לא חדש.”

וכן, בעמוד בעמוד 114 שורות 10-31:
“כב’ הש’ ביבי: אדון האם לא היה צריך להוסיף איזשהו מקדם נוסף לחיוב לאור הנוף הפונומיאלי כך שואלת עורכת הדין,
העד, מר ברזילי: התשובה היא לא. הוצגה בפניי תמונה שלא משקפת את המצב בעת שביקרתי בנכס. התמונה פה היא כנראה אחרי שכבר ניקו את המבנים והורידו אותם והותירו נוף חלק ונקי לים. אני לא רואה פה, אין פה אפילו זכר לאיזשהו מבנה מסחרי שחצץ בין המבנה שאני אמדתי אותו לבין חוף הים. המבנים שאני לקחתי, נמצאים מעל קומת הקרקע, עם נוף לים. לקחתי את המחירים הגבוהים שמשקפים את השורות הראשונות לים ושל המבנים עם החזית הראשונה לים ולא המחירים של הרחובות העורפיים. ולכן אני חושב שבהחלט הם משקפים באופן ראוי את המחיר הבסיסי למטר ששימש בחוות דעתי
…
העד, מר ברזילי: הוא לא משקף את מצב הסביבה במועד שבו הייתי במקום. אני משוכנע שהנכס הזה,
עו”ד ברקאי: מה היה ההבדל בין המצב שבו אתה לומד מתמונה למצב שבביקור?
העד, מר ברזילי: במקום היה בליל מבנה בכלל שחלקם פונו במשך השנים שבין בית המגורים, זה גם שם בחוות דעתי, ויש תמונות גם, אפשר לראות אותם. בין המבנה הזה לים היה עוד מבנה ששימש כקיוסק, כמזנון. הוא מצולם בחוות דעתי ואני אפנה לעמוד הרלוונטי.”

וכן בעמוד 115 שורות 14-22:
“כי חוות דעתי היא מתייחסת למבנים שיש להם נוף ישיר לים, חזית ראשונה עם נוף ישיר לים, למרות שהנכס הזה, כשאני הייתי שם, לא נשקף נוף ישיר, במרבית הדירה נוף ישיר לים. אלא היה כפי שאני ציינתי, וכפי שניתן לראות בעמוד 18 בחוות דעתי. היה שם מבנה שלם שחצץ בין המבנה נושא השומה שאני לא רואה אותו כרגע בתמונה שהוצגה לי. אני כן מצאתי לתת אותו מקדם בגלל הסמיכותו, בגלל קרבתו, בגלל ייחודו, נתתי לו אותו מקדם שנתתי לדירות בקו ראשון, לים עם נוף ישיר לים, שנמצאות אפילו מעל קומה ראשונה כאשר הנוף נשקף אינו מופרע בדרך כלל. ואני חושב שזה בהחלט משקף באופן ראוי את המיקום של הנכס,”

עיננו הרואות- ראשית, שמאי בית המשפט התייחס לנושא הנוף לים, באשר כלל במסגרת עסקאות השוואה אשר צירף דירות עם נוף לים ויתרה מכך, בחר בערכים הגבוהים ביותר המשוקפים בעסקאות השוואה ולא קבע שומתו על בסיס ממוצע בעסקאות ההשוואה.

יתרה מכך, שמאי בית המשפט התייחס לכך שהנכס בו מחזיק המשיב ושהוא נשוא השומה אינו נמצא בנוף ישיר לים הואיל ובין הנכס האמור לבין הים קיים נכס מסחרי. אשר לנקודת מוצא זו של שמאי בית המשפט, הרי שבסעיף 41 לעיל לפסק הדין קבעתי כי יש בה ממש וזאת, לאור קביעתי ולפיה המשיב מחזיק כדין רק בנכס למגורים אשר בינו לבין הים מפריד נכס נוסף שבעבר אמנם שימש כנכס מסחרי. בנסיבות אלו, הרי שממילא דין טענתו זו של המשיב ולפיה יש להביא במסגרת השומה את הנוף הנשקף מהנכס לים, אין בה ממש משנדחתה טענתו העובדתית ולפיה לא מפריד בין הנכס המוחזק על ידו לבין הים נכס מסחרי.

טענה ולפיה התעלם שמאי בית המשפט מהסמיכות לים ולטיילת;
לטענתו זו של המשיב התייחס שמאי בית המשפט בעמוד 118 שורות 19-27 כדלקמן:
“העד, מר ברזילי: יש שיקולים לכאן ולכאן, יש שיקולים של קרבה לים של בלאי. יש של רעש. יש של סמיכות לטיילת ולאיזורים מסחריים מצד שני. יש את היתרון של הקרבה הפיזית ממש. אני לא רואה פה יתרון,
עו”ד ברקאי: לא ראית יתרון בזה שהנכס נמצא על הים?
העד, מר ברזילי: יש יתרונות ויש חסרונות. בשקלול המרכזי,
ש: מה היתרונות? תמנה לי אותם.
ת: היתרון זה רק הקרבה הפיזית לים. הקרבה, מצד שני יש את הגורמים שהזכרתי מקודם,”
נוסף על כך, הוסיף שמאי בית המשפט והבהיר כי הגם שהיו עסקאות השוואה בסכומים העומדים על 27,000 ₪ למ”ר עד ל – 45,000 ₪ למ”ר וכולם, בגין נכסים הסמוכים לים- בחר לאמץ את השווי הגבוה יותר, ומשכך, להלכה ולמעשה גילם מקדם של קרבה לים (ראו עדותו בעמודים 119-120).
הנני סבורה כי קביעתו של שמאי בית המשפט לעניין זה מבוססת על שורת ההיגיון ולא מצאתי כי נפל בה כל פגם ומשכך, אינני מוצאת להוסיף כל תוספת בגין הקרבה לים.

טענה ולפיה לא הוסיף שמאי בית המשפט מקדם חיובי הנובע מכך שמדובר בנכס בקומת קרקע;
בהקשר זה טען המשיב כי קביעת השמאי ולפיה התוספת בגין היות הנכס נכס קרקע מגולמת רק בשומתה של חצר, אינה הגיונית הואיל ולטענתו יש תוספת שווי לנכס מעצם היותו נכס קרקע גם ככל שלא צמודה לו חצר ומתוספת זה מתעלם שמאי בית המשפט.
שמאי בית המשפט התייחס לטענתו זו של המשיב בעמוד 122 שורות 15-20 כדלקמן:
“העד, מר ברזילי: בית צמוד קרקע אפשר להביא אותו בשני אופנים. באופן אחד אפשר להגיד ששווי של בית צמוד קרקע הוא X אחוז מעל דירה, מעל בית שאינו צמוד קרקע. או לחלופין, אפשר להגיד, הבית צמוד קרקע שווה מחיר של בית שלא צמוד קרקע פלוס שווי החצר. בדרך הזה, זה שתי שיטות ההערכה. כאן הייתה הפרדה ומלכתחילה התבקשתי גם להתייחס לשווי החצר, ולכן שווי החצר, בתוספת לשווי המבנה, מגלמת את הנושא של בית צמוד קרקע.”
וכן, החל משורה 33 בעמוד 122 ועד לשורה 10 בעמוד 123:
“העד, מר ברזילי: כן, למה בנייה צמודה קרקע שווה יותר, כי יש לה חצר. הרי אם באופן תאורטי, היינו מניחים שיש לי איזשהו מבנה שסגור מכל כיווניו, ויש לו רק שביל כניסה ואין לו שום חצר, אז התועלת בבית צמוד קרקע כזה היא נמוכה מאוד. אנחנו מכירים מחקרים שבודקים מבנים תוריים, הבית הקיצוני לעומת האמצעי וכיוצא באלה, שיוצרים פערים מרחביים. מה שיש לבית צמוד קרקע זה החצר בדרך כלל. החצר והסביבה השקטה והפרטית, במקרה הזה אין סביבה שקטה ופרטית, אבל החצר הובאה בחשבון. כלומר, נתתי מקדם לחצר. כלומר, המחיר הבית ומחיר החצר הוא המקדם. איך קובעים מקדם של בית פרטי, בין היתר, בהתאם לחצר. ברור שבית פרטי שיש לו חצר של מאה מטר, הוא לא כמו בית פרטי שיש מאתיים מטר. אז מעריכים את המבנה כמבנה. מעריכים את המבנה כמבנה, מעיריכם את החצר כחצר, מחברים אותם והפער שיוצא, המחיר הנוסף שיוצא זה מגלם בעצם את מקדם הבית הפרטי מול בית שהוא לא פרטי.”

מצאתי תשובתו של שמאי בית המשפט הגיונית וללא כל חסר. יתרה מכך, טענתו של המשיב לעניין זה ולפיה חזקה היא שלבית קרקע שווי גבוה יותר משוויו של בית שאינו בית קרקע, נטענה בעלמא וללא כל ביסוס. משכך, גם לעניין זה הנני מוצאת לאמץ שומתו של שמאי בית המשפט.

טענה ולפיה פרסומים מלמדים על כך שקרקע דומה באותו איזור שווה מאות מיליונים –
לטענה זו התייחס השמאי בשורות 2-5 בעמוד 131 כדלקמן:
“העד, מר ברזילי: אני אומר לך, כדי ללמוד מזה מה שווי הנכס צריך ללכת ולהוציא את כל זכויות הבנייה למסחר, למלונאות, למגורים. לכמת אותם במקדמים שמאיים ולראות כמה מחיר למטר אחד.
עו”ד ברקאי: אם אני אגיד לך אדוני, ברשותך שעיריית תל אביב בכלל מתכננת לבנות מלונות”
ובעמוד 132:
“העד, מר ברזילי: רק אם אפשר עוד מילה אחת לשאלה של כבודה. נקודת המוצא הייתה בעצם להעריך כאילו תנו לו סידור חלופי שווה ערך. כלומר יש עוד דירת בית מגורים, אני מתעלם כרגע מהמצב המשפטי, אני מתעלם מהאיוש על הקרקע. גר בן אדם שם, גר בן אדם, בוא תפנו אותו למשהו שהוא שווה ערך כלכלי. זה בעצם היה העיקרון המנחה.”

גם טענה זו של המשיב אין בידי לקבל- וזאת, ראשית הואיל והמשיב מפנה לעסקאות השוואה אשר נעשו במקרקעין אשר יעודם למלונאות, זאת בשעה שיעודם של המקרקעין נשוא הדיון הוא לשטח ציבורי פתוח ולא הוכח כי אי פעם היה מיועד למלונאות. זאת ועוד, המשיב עותר לדיור חלוף בהתאם לסעיף 194 ומשכך, צודק שמאי בית המשפט בתשובתו דלעיל ובהתאם לה שומתו נסבה על שווי דיור חלוף ומשכך, טבועה בה הערכת שווי בית המגורים בו גר המשיב ולא פוטנציאל הקרקע- ככל שהוא קיים. יתרה מכך, ממילא לכל היותר למשיב זכויות כדייר מוגן ומשכך, ככזה אינו זכאי לפיצוי בגין פוטנציאל בנייה במקרקעין, גם ככל שהיה מוכח וכאמור זה לא הוכח לא מיני ולא מקצתי.
כיוון שכך, גם טענתו זו של המשיב נדחית.

ריכוז האמור מלמד על דחיית כלל טענותיו של המשיב הנסבות על חוות דעתו של שמאי בית המשפט ובכללן הטענות ולפיהן נפל פגם בשמאי בית המשפט הנובע מניגוד עניינים ואשר יש בו בכדי להוביל לתוספת לשומתו וכן, טענותיו הספציפיות של המשיב בדבר תוספות לשומת שמאי בית המשפט – אשר נדחו כולן. זאת ועוד, כפי שהקדמתי וציינתי וכפי העולה מתשובותיו של שמאי בית המשפט אשר הובאו לעיל, כמו גם מעיון משומתו כפי שהונחה בפני בית המשפט – שמאי בית המשפט הוא שמאי מקצועי ובעל ידע נרחב ומשכך, מצאתי לאמץ את מסקנותיו.

בהתאמה לאמור הנני קובעת כי שווי בעלות למ”ר קרקע למגורים עומד על 45,765 ₪ (סך 40,500 ₪ בתוספת 13% לפי עדכון המחירים) ושווי בעלות למ”ר קרקע חצר עומד על 9,153 ₪ (סך 8,100 ₪ בתוספת 13% לפי עדכון המחירים). בשים לב לקביעתי ולפיה מחזיק המשיב כדין ב – 74 מ”ר למגורים וב – 50 מ”ר חצר. הרי ששווי זכויות הבעלות בנכס בו מחזיק המשיב כדין עומד על 3,844,260 ₪ (74 מ”ר X 45,765 ₪ = 3,386,610 ₪ + 50 מ”ר X 9,153 ₪ = 457,650 ₪ ).

אלא שבקביעתי זו לא סגי, באשר המשיב מחזיק בנכס כדייר מוגן. לעניין זה, המשיב מתעלם בסיכומיו מכך שזכויותיו הן זכויות דיירות מוגנת ועורך תחשיב בהתאם לשווי בעלות בלא הסבר. יחד עם זאת, במסגרת חוות דעת שמאי המשיב נטען כי הוא זכאי לדמי פינוי בשיעור 80% משווי בעלות (ראו סעיף 9 בעמוד 11 לחוות דעת שמאי המשיב) ובהתאמה כך גם שוקף כמוסכמה על ידי שמאי בית המשפט. בבחינת למעלה מן הצורך אציין כי טענה ולפיה יש לחשב את דמי הפיצוי לדייר מוגן בהתאם לשווי בעלות נדחתה בע”א 481/74 עזרא בסה נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב-יפו, כט(2)98, 100.

אשר למבקשות הרי ששיקוף להסכמתן לשומה כאמור ניתן לראות הן בחוות דעת השמאי מטעמן (סעיף 11) והן בחישוב אשר נערך על ידן בסיכומיהן במסגרתו הובאו הערכים כפי שנקבעו על ידי שמאי בית המשפט כ”דמי פינוי” – והמבוססים על קביעת השמאי ובהתאם לה דמי הפינוי עומדים על שיעור של 80% משווי הבעלות.

בהתאמה לאמור הנני קובעת כי דמי הפינוי להם זכאי המשיב עומדים על 3,075,408 ₪ (קרי בשיעור 80% מהשווי זכות בעלות כפי שנקבע על ידי לעיל).

במאמר מוסגר אציין כי הגם שכפי שפורט לעיל – פיצוי בהתאם לסעיף 194 צריך לגלם אפשרות להסדרת דיור חלוף, לא נטען על ידי המשיב ואף לא לחלופין, כי הפיצוי המוצע על ידי המבקשות אינו מספיק להסדרת דיור חלוף. אלא שכלל טענותיו של המשיב התמקדו בשומה גבוהה יותר של זכויותיו. בנסיבות אלו, הנני קובעת כי טענת המבקשות ולפיה די בפיצוי על מנת להסדיר דיור חלוף למשיב, לא נשללה.

אציין כי נוסף לדמי הפינוי עותר המשיב להוצאות שכר טרחה בשיעור של 8% מדמי הפינוי. הנני מוצאת סכום זה כסביר ומשכך, הנני מוצאת לאשרו למשיב (בהקשר לסבירות שכר הטרחה אציין במאמר מוסגר אציין כי בע”א 3471/11 ניסים דוויק נ’ מע”צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע”מ (27/1/14), נקבעו על ידי בית המשפט העליון כסבירות פסיקות בית המשפט המחוזי לעניין שכר טרחת עורך דין בשיעור של 15% מסכום הפיצוי הכולל גם את הסכום שלא היה שנוי במחלוקת. כן, ראו לעניין זה -ע”א 9022/08 אהובה מגורי כהן נ’ עו”ד משה קמר (03.05.2010) בעמוד 19).

לסיכום;
ניתן בזאת צו למסירת החזקה בנכס, באופן שהמשיב ימסור את החזקה בנכס כשהוא נקי מכל אדם וחפץ בתוך 90 יום מיום ביצוע התשלום אשר נקבע בסעיפים 55 ו – 56 להלן. אציין כי קבעתי שהות של שלושה חודשים לפינוי וזאת, על מנת לאפשר למשיב פרק זמן ראוי להתארגנות לשם פינוי המקרקעין והסדרת דיור חלוף.

אשר לפיצויי ההפקעה להם זכאי המשיב, הרי שריכוז האמור והמפורט לעיל, מביאני כאמור לכלל קביעה כי המשיב זכאי לפיצוי בגין ההפקעה בסך של 3,075,408 ₪. בהינתן שהסכום מבוסס על שומה עדכנית במסגרתה הוספה תוספת של 13% בגין עדכון מחירים להיום – אינני מוצאת לקבוע הפרשי הצמדה או ריבית על הסכום עד למועד פסק הדין.

נוסף על כך ישולם למשיב סך 246,032 ₪ בגין שכ”ט באת כוחו (8% X 3,075,408 ₪).

הואיל והמשיב לא נשא בשכ”ט שמאי בית המשפט אשר שולם במלואו על ידי המבקשות אלא נשא רק במחצית שכ”ט מודד בית המשפט – הרי שיושב למשיב הסכום אשר שולם על ידו כחלקו בשכר טרחת המודד מטעם בית המשפט ובנוסף, חלקו בשכר טרחת שמאי בית המשפט לא יקוזז לו מששומה זו גבוהה מהשומה אשר הוגשה על ידי המבקשות.

כלל התשלומים כפי שנקבעו על ידי ישולמו בנאמנות לבאת כוח המשיב בתוך 30 יום מהיום שאם לא כן יתווספו לחיובים הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד פסק הדין ועד התשלום המלא בפועל. התשלום יוחזק על ידי באת כוח המשיב בנאמנות עד לפינוי בפועל.

המזכירות תדוור את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ט’ אלול תשע”ט, 09 ספטמבר 2019, בהעדר הצדדים.