אלמנה בשם ציפורה שריקי (ציפי שריקי) גרה במושב חקלאי בשם מבטחים והקרקע מיועדת לחקלאות ומגורים. מדינת ישראל בעלת הקרקע תובעת אותה על הקמת מתחם צימרים, דמי שימוש בקרקע לתיירות ולהריסת הצימרים.
גם הילדים שלה גרו בוילות על המתחם שאין להם היתר בניה.
הטענה: “לא ידעתי כי אני אישה”.
מה טענה האלמנה שיוצגה ע”י עו”ד מוטי מויאל? היא טענה שזה לא היא אלא בעלה. היא טענה שהיא לא ידעה מכלום, לא בנתה כלום, לא הקימה את הצימרים והיא מסכנה. מדובר ב 3 מבני מגורים מעץ המחולקים כל אחד מהם למספר יחידות דיור, שני מחסנים ו-7 סככות שלכולם אין היתר בניה.
“המדינה טענה כי הנתבעת הפכה את המשק שנמסר לה לשימוש חקלאי בלבד למתחם אירוח הכולל 7-8 יחידות אירוח ובריכה, ועושה במקרקעין שימוש מסחרי לתיירות בהיקף גדול והכל ללא אישור”.
שימו לב לטענת ההגנה של האלמנה ציפי שריקי: “טענה כי בעלה אשר הלך לעולמו באופן מפתיע בשנת 2011 הוא שהקים את המבנים מושא התביעה בסוף שנות ה-90 או בסמוך לכך וזאת במסגרת הרחבת הפעילות העסקית של המנוח בנחלה. כמו כן טענה כי מותו הפתאומי של המנוח קטע את הצלחת העסק וכל הזכויות בנחלה נרשמו על שמה של הנתבעת מתוקף מעמדה כאשת המנוח. לטענתה לא היה לה כל מושג באשר לאי חוקיות המבנים מושא התביעה וכי אלו הועברו אליה עם פטירתו של בעלה. כמו כן טענה כי ככל הידוע לה בעלה המנוח קיבל הרשאה לפרקי זמן ממושכים להקמת המבנים. כמו כן טענה כי לא נעשים על ידה שימושים מפרים בנחלה וכי כל השימושים שנעשים על ידה נעשים בתמיכה ובעידוד של הגורמים המוסמכים”.
הבנתם את מהות הטענה? אני אישה ואני לא אחראית כי אני לא מבינה כלום, לא מבינה בהיתרים, לא מבינה בבניינים, לא מבינה בתיירות. זה הכל הבעל אשם, גם אם הוא בקבר כבר 11 שנים!!!!
התביעה לדמי שימוש הוגשה ב 2016 וציפי’לה המשיכה להפעיל את הצימרים עד מתן פסק הדין באוגוסט 2022. לטענתה “על פי התחשיב מטעמה לכל היותר חייבת הנתבעת לתובעת סך של 13,000 ₪ בלבד”.
בתיק הזה מונו 3 שמאים. אחד נפסל בגלל הכרות קודמת, אחר כך מונו אביגיל ביטון ואחריה הוגש דוח שמאות של רונן מנחם.
השופטת קבעה שיש להפעיל על ציפי את דיני עשיית עושר ולא במשפט ולחייב אותה בדמי שימוש. היא קיבלה את הטענה שהרווח מהפעלת הצימרים הוא רק 5,000 ש”ח בחודש, וקבעה ש”הנתבעת או מי מטעמה לא שילמה כל דמי שימוש בגין המבנים מושא התביעה מיום מתן צו הכינוס ביום 6/6/12 ועד להיום” – כלומר 10 שנים.
אז איך יצא שדמי השימוש כל כך נמוכים 368,873 ₪ כולל מע”מ ל 10 שנים?
יצא שדמי השימוש עומדים על 36,887 ש”ח לשנה, ולחודש 3,073 ש”ח. אבל האלמנה ציפי הצהירה שהיא מרוויחה כל חודש 5,000 ש”ח בכיס/כוס. כלומר רק על פי שיטת החישוב של 6% משווי הנכס האלמנה ציפי יוצאת מורווחת 1,627 ש”ח לכל חודש. 19,524 ש”ח בשנה, ול 10 שנים 195,240 ש”ח.
הסיבה מאוד פשוטה: “המומחית קבעה כי ראוי לאמוד את דמי השימוש השנתיים הראויים למרכיב הקרקע ללא פיתוח וללא מע”מ… בעניין קביעת דמי השימוש, מומחית בית המשפט קבעה את קביעותיה בהתבסס על דמי שימוש בגובה של 6%”.
למה ראוי לאמוד את דמי השימוש “ללא פיתוח” כאשר הנכס מפותח לעילא ולעילא?????
שימו לב שאם זה היה מחושב עם ריבית פיגורים והצמדה מלפני 10 שנים החוב היה עומד על 3 מיליון ש”ח ולא על 368,873 ש”ח ל 10 שנים!!!!
אבל לציפי היו טענות אחרות. היא טענה שהיא בקו החזית, ובקו החזית אחוז דמי השימוש הוא 2% ולא 6%. טענה זו לא הצליחה, אבל אנו רואים שיצא לאלמנה ציפי מאוד משתלם כל הסיפור.
השופטת הוציאה אותה בזול, והמדינה יצאה מופסדת.
איך קורה שהשופטת דוגרת על תביעה כזו 6 שנים, ובמהלך 6 השנים ציפי משיכה להפעיל את הצימרים והבריכה… בלי שהיא “יודעת” שאין לה היתר ל”תיירות”??
להלן כתבה באתר פסק דין פורסם 8/8/20222
אלמנה הפכה משק החקלאי למתחם אירוח – ותשלם 400 אלף ש’ למדינת ישראל
בית המשפט פסק כי הצימרים, הבריכה וגם הבתים בהם גרים ילדיה של הנתבעת מהווים שימוש חורג. בקשת הנתבעת לקבל הנחה בתוך תושבת “קו עימות” נדחתה
השופטת אורית ליפשיץ קיבלה לאחרונה תביעה שהגישה המדינה נגד תושבת מושב מבטחים שבדרום. בפסק הדין נקבע כי על הנתבעת לפנות מהנחלה מבנים בלתי חוקיים שהוקמו בסוף שנות ה-90 של המאה שעברה והכוללים צימרים ויחידות דיור. עוד נקבע כי הנתבעת תשלם למדינה דמי שימוש.
בתביעה טענה המדינה כי התובעת מפרה באופן שיטתי את החוק כשהקימה בנחלה החקלאית מבנים ללא היתר והיא עושה בהם שימוש מפר תוך הפקת רווחים ועשיית עושר שלא כדין.
לטענת המדינה הנתבעת הקימה במקרקעין ה בתוך חלקת המגורים יחידת דיור, בריכת שחייה, שני מחסנים ושתי רשתות וזאת ללא כל אישור ובלא היתר בנייה. כמו כן לדבריה, הנתבעת הקימה מעבר לחלקת המגורים ובתוך השטח החקלאי 3 מבני מגורים מעץ המחולקים כל אחד מהם למספר יחידות דיור, שני מחסנים ו-7 סככות.
המדינה טענה כי הנתבעת הפכה את המשק שנמסר לה לשימוש חקלאי בלבד למתחם אירוח הכולל 7-8 יחידות אירוח ובריכה, ועושה במקרקעין שימוש מסחרי לתיירות בהיקף גדול והכל ללא אישור.
המדינה עתרה להפסקת השימושים המפרים, השבת המצב לקדמותו, הריסת המבנים הבלתי חוקיים ותשלום דמי שימוש.
הנתבעת מאידך טענה כי בעלה אשר הלך לעולמו באופן מפתיע בשנת 2011 הוא שהקים את המבנים מושא התביעה בסוף שנות ה-90 או בסמוך לכך וזאת במסגרת הרחבת הפעילות העסקית של המנוח בנחלה.
לטענתה לא היה לה כל מושג באשר לאי חוקיות המבנים מושא התביעה וכי אלו הועברו אליה עם פטירתו של בעלה. כמו כן לדבריה, ככל הידוע לה בעלה המנוח קיבל הרשאה לפרקי זמן ממושכים להקמת המבנים. היא הוסיפה כי השימושים שנעשים על ידה הם בתמיכה ובעידוד של הגורמים המוסמכים.
5,000 שקל בחודש
השופטת אורית ליפשיץ מבית משפט השלום בבאר שבע ציינה כי הנתבעת הודתה שבמהלך כל השנים היא משכירה את חדרי האירוח שבמקרקעין ומשתכרת מהם כ- 5,000 שקל בחודש. כמו כן הודתה הנתבעת כי יחידות המגורים המצויים בתוך חלקת המגורים, משמשים את שני ילידיה הבוגרים.
השופטת קבעה שכלל השימושים במבנים מושא התביעה, הם בניגוד להסכם ולהוראת הדין. היא הורתה לנתבעת לסלק ולפנות מהמקרקעין את כל אותם מבנים בלתי חוקיים, כלל המבנים מושא התביעה.
עוד ציינה השופטת כי אף שהתביעה הוגשה כבר בתחילת 2016, המשיכה הנתבעת לעשות שימוש במבנים באופן המפר ברגל גסה את הסכם המשבצת והוראות החוק.
היא קבעה כי הפסקת השימושים המפרים בחדרי האירוח והצימרים תהיה בתוך 30 יום וכי הפסקת השימושים בדירות הילדים תהיה בתוך 6 חודשים.
עוד קבעה השופטת כי המדינה זכאית לדמי שימוש ראויים בגין השימושים המפרים. השופטת קיבלה את חוות דעת מומחית מטעם בית המשפט שחישבה את דמי השימוש בהתבסס על דמי שימוש בגובה 6% מערך הקרקע לשנה.
בתוך כך דחתה השופטת את בקשת הנתבעת לחייב אותה בשיעור דמי שימוש המתאים לאזור קו עימות, 2% לכל היותר, והבהירה כי מדובר ב”הוספה של עוול לעוול”.
בסיכומו של דבר חויבה הנתבעת להרוס את המבנים הבלתי חוקיים בהתאם ללוח הזמנים שנקבע בפסק הדין, ולשלם לתובעת סך של 368,873 שקל וכן 4,352 שקל בגין כל חודש ממאי 2022 ועד הפסקת השימושים בפועל בצימרים.
הנתבעת חויבה בהוצאות ושכ”ט עו”ד בסך 40,000 שקל.
- ב”כ המדינה: עו”ד שאול אל עמי
- ב”כ הנתבעת: עו”ד מוטי מויאל
להלן פסק הדין:
| ת”א בית משפט השלום באר שבע |
28037-09-16
20/07/2022 |
| בפני השופטת: אורית ליפשיץ | |
| – נגד – | |
|---|---|
| תובעת: מדינת ישראל עו”ד שאול אל עמי |
נתבעים: 1. ציפורה שריקי 2. מבטחים מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע”מ- ניתן כנגדה פסק דיןעו”ד מוטי מויאל (נתבעת 1) |
| פסק דין | |
מבוא
- לפניי תביעה לפינוי וסילוק ידה של הנתבעת ולהפסקת השימוש החורג והמפר במקרקעין המצויים במשק (נחלה) 46 במושב מבטחים, הרשומים בבעלות מלאה של התובעת, וכן לתשלום דמי שימוש, בגין עשיית עושר שלא במשפט מיום 01/01/2010 ועד לפינוי בפועל והפסקת השימוש המפר בפועל ונכון ליום הגשת התביעה על סך של 184,963 ₪ על פי כתב התביעה המתוקן.מיהות הצדדים
- התובעת היא מי שמנהלת ע”פ דין את קרקעות מדינת ישראל, רשות הפיתוח וקרן קיימת לישראל בהתאם לחוק יסוד מקרקעי ישראל ולחוק מנהל מקרקעי ישראל, והינה הבעלים של המקרקעין מושא התביעה. במסגרת תפקידה וע”פ חוק, מתקשרת התובעת עם אגודות שיתופיות בהתיישבות העובדת ומשכירה להן שטחי אדמה, בין השאר למטרות חקלאיות ולמגורים לפי חוזה המכונה “חוזה המשבצת”.
- הנתבעת הינה חברה באגודה השיתופית “מבטחים” וגרה במושב מבטחים והינה ברת רשות מטעם התובעת במשק 46.
- הנתבעת 3 הינה האגודה השיתופית, אשר בעניינה ניתן פסק דין בהסכמה ביום ה- 25/09/16 כפועל יוצא התובענה תלויה ועומדת כנגד הנתבעת 1 בלבד.המקרקעין מושא התובענה
- המקרקעין מושא התובענה הינם המקרקעין הידועים כמשק 46 במושב מבטחים וידועים גם כחלקה 30 (חלק) בגוש 10036 וכן כמגרשים 46 ו46 א’ לפי תוכנית 3-233-03-7. (להלן: “המקרקעין מושא התביעה”.) עסקינן בקרקע בייעוד מגורים וחקלאי המשמשת בפועל למתחם אירוח וצימרים.טענות הצדדים
- לטענת התובעת, עניינה של התביעה בהפרת חוק שיטתית ומתמשכת של התובעת וזאת בניגוד להוראות הדין והחיובים החוזיים. לטענת התובעת הנתבעת הקימה על המקרקעין מושא התביעה מבנים ללא היתר ומשתמשת במקרקעין שימושים שאינם מפרים וזאת תוך הפקת רווחים ועשיית עושר שלא כדין על ידה וללא תשלום דמי שימוש או תשלום כלשהו לתובעת.
- לטענת התובעת המקרקעין מושא התביעה מציעים בתוך חוזה המשבצת המתחדש מדי תקופה ואשר במסגרתו מתקשרת התובעת עם אגודות שיתופיות ומשכירה להם את שטחי האדמה. לטענת התובעת העברת זכויות בנייה או שימוש כפופים להוראות חוזה המשבצת ודורשים את הסכמת התובעת לפי חוק לפי חוזה המשבצת ולפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל.
- לטענת התובעת הנתבעת הקימה במקרקעין מושא התביעה בתוך חלקת המגורים יחידת דיור, בריכת שחייה, שני מחסנים ושתי רשתות וזאת ללא כל אישור מהתובעת ובלא היתר בנייה. כמו כן טוענת התובעת כי הנתבעת הקימה מעבר לחלקת המגורים ובתוך השטח החקלאי 3 מבני מגורים מעץ המחולקים כל אחד מהם למספר יחידות דיור, שני מחסנים ו7 סככות.
- לטענת התובעת הפכה הנתבעת את המשק החקלאי שנמסר לה לשימוש חקלאי בלבד למתחם אירוח הכולל 7-8 יחידות אירוח ובריכה והיא משתמשת במקרקעין שימוש מסחרי לתיירות בהיקף גדול והכל ללא אישור התובעת.
- התובעת צרפה לתביעתה עותק נסח לשכת רישום מקרקעין, וכן הסכם משבצת. התובעת צרפה לראיותיה את תצהירו של אלפסי, מפקח בכיר במרחב השמירה דרום ברשות מקרקעי ישראל מיום ה-12/06/19 וכן חוות דעת מטעמה ע”י זהר שלפמן, מיום 27/07/16.
- התובעת עתרה בסופו של יום לסעד של הפסקת השימושים המפרים, השבת המצב לקדמותו, הריסת המבנים הבלתי חוקיים ותשלום דמי שימוש ראויים מיום 06/06/12 ועד הפסקת השימוש המפר.
- הנתבעת מאידך טענה כי היא הוכרזה כפושטת רגל בתיק פש”ר 1008-06-12 (להלן:” תיק הפש”ר”) וכי ניתן כנגדה צו כינוס נכסים ביום 06/06/12. כמו כן טענה כי במסגרת תיק הפש”ר אישר בית המשפט את המשך ההליכים בתובענה זו ביחס לכל הסעדים לרבות העלויות הכספיות שנוצרו רק לאחר מועד צו הכינוס וכי העילות הכספיות ואו החובות עובר למועד צו הכינוס הינם ברי תביעה במסגרת תיק הפש”ר. כמו כן הפנתה לכך כי על פי ההחלטה של בית המשפט בתיק הפש”ר הגישה התובעת כנגד הנתבעת תביעת חוב בסך של 94,950 ₪ ולתובעת אושרה תביעת חוב בסכום של 81,154 ₪. כמו כן טענה כי במסגרת הליך ההפטר הועברו סך של 43,823 ₪ מקופת הכינוס לתובעת על חשבון סכום התביעה מושא התביעה.
- כמו כן טענה התובעת כי על פי התחשיב מטעמה לכל היותר חייבת הנתבעת לתובעת סך של 13,000 ₪ בלבד. כמו כן טענה כי בעלה אשר הלך לעולמו באופן מפתיע בשנת 2011 הוא שהקים את המבנים מושא התביעה בסוף שנות ה-90 או בסמוך לכך וזאת במסגרת הרחבת הפעילות העסקית של המנוח בנחלה. כמו כן טענה כי מותו הפתאומי של המנוח קטע את הצלחת העסק וכל הזכויות בנחלה נרשמו על שמה של הנתבעת מתוקף מעמדה כאשת המנוח.
- לטענתה לא היה לה כל מושג באשר לאי חוקיות המבנים מושא התביעה וכי אלו הועברו אליה עם פטירתו של בעלה. כמו כן טענה כי ככל הידוע לה בעלה המנוח קיבל הרשאה לפרקי זמן ממושכים להקמת המבנים. כמו כן טענה כי לא נעשים על ידה שימושים מפרים בנחלה וכי כל השימושים שנעשים על ידה נעשים בתמיכה ובעידוד של הגורמים המוסמכים.
- כמו כן טענה כי התובעת אינה זכאית לכל דמי שימוש וככל שזכאית, הרי מדובר בזכאות לדמי שימוש מופחתים בשיעור הנמוך מדמי השימוש שנקבעו בחוות הדעת של מומחה בית המשפט.רקע דיוני
- התביעה הוגשה ביום ה-12/9/16 וביום ה- 25/09/19 ניתן פסק דין חלקי בין התובעת לנתבעת 2 בו אישר בית המשפט את הסכם הפשרה שנכרת ביניהם. בהסכם הפשרה נקבע כלהלן:”… האגודה מצהירה כי לא הסכימה לשימושים הבלתי חוקיים במקרקעין בניגוד לחוזה, וכי אינה מסכימה לכל שימוש בלתי חוקי, בניגוד לחוזה, ללא הסכמה מהתובעת, האגודה מסכימה לסעדים נשוא התביעה כנגד הנתבעת 1 ובלבד שפסק הדין לא יגרע מזכויותיה של האגודה על פי החוזה ולא ייפסקו סעדים כספיים או אופרטיביים כנגדה….”.
- ביום ה- 01/01/18 מינה בית המשפט מומחית מטעמו, שמאית מקרקעין הגברת אביגיל ביטון לצורך קביעת שווי זכויות הבעלים במקרקעין מושא התובענה וקביעת גובה דמי השימוש לנכון למועד הערכתה, לרבות אומדן מרכיב הרווח היזמי.
- מומחית בית המשפט הגישה את חוות דעתה לתיק ביום 1/4/18. בעקבות הגשת חוות הדעת של מומחית בית המשפט, עתרה התובעת לתיקון כתב התביעה והעמידה את סכום התביעה בגין תשלום דמי שימוש על סך של 185,000 ₪ בגין תקופת השימוש החל מיום 1/1/10 ועד ליום 31/8/16.
- כנגד הנתבעת נפתח תיק הפש”ר וביום 6/6/12 ניתן כנגדה צו כינוס. בהתאם להיתר מבית המשפט של הפש”ר ניתן לתובעת היתר להמשיך בהליך בכל הנוגע לסעד הפינוי וכן לסעדים הכספיים לאחר צו הכינוס ועד למועד הפינוי בפועל , אשר עומדים לטענת התובעת נכון להגשת התביעה על סך של 125,901 ₪ ( ראה ת/1).העובדות שאינן שנויות במחלוקת
- אין חולק כי התובעת הינה בעלים על המקרקעין מושא התביעה וכי המקרקעין מושא התביעה הועברו על שמה של הנתבעת לאחר פטירתו של בעלה המנוח בשנת 2011.
- אין חולק כי המבנים מושא התביעה אשר חלקם מצויים בתוך חלקת המגורים וחלקם מעבר לחלקת המגורים, הוקמו על ידי בעלה של הנתבעת בסוף שנות ה-90 ללא היתר בנייה כחוק, מטעם הרשויות המוסמכות וכי בעלה המנוח של הנתבעת ואף לא הנתבעת, מעולם לא קיבלו אישור בכתב מטעם התובעת להקמת מבנים אלו.
- אין מחלוקת כי מאז הקמתם בשנות ה-90 של המבנים מושא התביעה ועד להיום נעשה שימוש בכלל המבנים מושא התביעה, חלק למגורי בני משפחתה של הנתבעת וחלק מושכרים כחדרי אירוח לגורמי חוץ.
- אין מחלוקת כי הנתבעת לא שילמה כל תשלום לתובעת במהלך השנים בגין המבנים מושא התביעה וכי במהלך כל השנים קיבלה הנתבעת תשלומים מגורמי חוץ בגין השכרת חדרי האירוח ( 5,000 ₪ בממוצע לחודש), וכי יחידות המצויות בתוך חלקת המגורים, משמשות למגורים את שני ילדיה הבגירים.
- אין מחלוקת כי הנתבעת פעלה מול רשויות התכנון לצורך הסדרת המבנים וקבלת היתר בנייה בגינם. דא עקא, כי עד להיום לא הוסדרו המבנים מושא התביעה ואף לא אושרה תב”ע על ידי הגורמים המוסמכים וכי עד להיום כלל המבנים מושא התביעה, הינם מבנים ללא היתר בנייה והתובעת לא נתנה כל הסכמה מפורשת להקמתם או להותרתם.
- כמו כן אין מחלוקת בין הצדדים כי במסגרת תיק הפש”ר, הועברו לתובעת על חשבון דמי השימוש הנתבעים במסגרת כתב התביעה שבכותרת, בטרם מתן צו הכינוס, סך של 43,823 ₪ מקופת הכינוס לתובעת על חשבון סכום התביעה מושא התביעה.ההפרות והמבנים מושא התביעה
- לטענת התובעת, במקרקעין מושא התביעה מצויים מבנים הן בחלקת המגורים והן בחלקה מעבר לחלקת המגורים אשר לא קיבלו היתר מהתובעת ומהווים שימושים מפרים לטענתה כלהלן:מבנים בחלקת המגורים
- יחידת דיור מעץ ובנייה קלה בשטח של 67 מטר רבוע.
- בריכת שחייה וסביבת דק מעץ ושבילי עץ.
- שני מחסנים מעץ בשטח של 4 ו-9 מטר רבוע וסככה בשטח של 11 מטר רבוע.
- שתי רשתות צל על בסיס קונסטרוקציה עץ להצללת שטח הבריכה והחנייה בשטח של 72 מטר רבוע ו-5 מטר רבוע.מבנים מעבר לחלקת המגורים:
- מבנה מגורים מעץ ומכוסה גג רעפים בשטח של 133 מטר רבוע מחולק ל-3 יחידות דיור.
- מבנה מגורים מעץ ומכוסה גג רעפים בשטח של 191 מטר רבוע המחולק ל-3 יחידות דיור.
- מבנה למגורים מעץ המכוסה גג רעפים בשטח של כ-62 מטר רבוע.
- שני מחסנים בשטח של 2 ו-5 מטר רבוע.
- 7 סככות שונות בשטח של 13, 11, 12 מטר רבוע.(להלן: “כלל המבנים מושא התביעה”)
- יחידת דיור מעץ ובנייה קלה בשטח של 67 מטר רבוע.
- לטענת התובעת כל המבנים מושא התביעה שהוקמו על ידי בעלה המנוח של הנתבעת והמפורטים בסעיפים 18 ו-19 לעיל הוקמו ללא היתר מהתובעת וחלקם מנוגדים לתכלית הקצאת הקרקע לנתבעת ולטענתה לא ניתן להסדיר את מרביתם.
- הנתבעת הודתה בחקירתה ובתצהיר מטעמה כי כל המבנים מושא התביעה הוקמו בסופו של יום על ידי בעלה המנוח בסוף שנות ה-90 (ראה סעיף 6 לתצהיר התובעת) וכי מאז הקמתם ועד היום לא נעשה בהם כל שינוי (ראה עמוד 18 שורות 6 ו-7 לפרוטוקול). כמו כן הודתה הנתבעת כי מאז ועד היום נעשה על ידי בעלה המנוח ובהמשך על ידה, שימוש בכלל המבנים מושא התביעה הן במבנים המצויים בחלקת המגורים והן במבנים המצויים מחוץ לחלקת המגורים.
- הנתבעת הודתה בסופו של יום, כי כלל המבנים מושא התביעה הוקמו ללא היתר בנייה, ללא קבלת אישור מהתובעת וכי למעשה מאז הגשת התביעה ועד להיום היא ממשיכה לעשות שימוש במבנים מושא התביעה ובמקביל היא עושה ככל יכולתה על מנת להסדיר את כלל השימושים מושא התביעה. (ראה סעיף 18 עד 21 לתצהיר התובעת).
- הודאת הנתבעת כי מאז הגשת התביעה ועד להיום היא פועלת להסדרת כלל המבנים מושא התביעה מלמדת כי הנתבעת אינה מכחישה את טענת התובעת כי כלל המבנים מושא התביעה, הינם למעשה שימושים המפרים את חוזה המשבצת בין הצדדים, כי הם הוקמו בניגוד להוראות הדין והחלטות התובעת וכי המשך השימוש של הנתבעת בהם, מהווה שימוש המפר את הוראות החוזה בין הצדדים.השאלות שבמחלוקת
- האם הרימה התובעת את נטל הראיה הנדרש במשפט אזרחי להוכיח כי השימוש בכלל המבנים מושא התביעה, הינו שימוש מפר במקרקעין, המנוגד להסכם?
- ככל שייקבע כי הנתבעת עושה שימוש מפר במקרקעין מושא התביעה יידרש בית המשפט לדון בתביעת התובעת לסילוק יד, הפסקת השימושים המפרים והריסת המבנים.
- כמו כן, יידרש בית המשפט להכריע בשאלה האם זכאית התובעת לתשלום דמי שימוש מהנתבעת מיום ה- 6/6/12 ועד הפסקת השימוש וככל שכן, על בית המשפט להכריע בשאלת גובה דמי השימוש שיש לחייב את הנתבעת בגין השימושים המפרים?
- במסגרת שאלה זו יידרש בית המשפט אף להכריע בשאלה האם הנתבעת התעשרה כתוצאה מהשימושים המפרים הנטענים ואם כן, מה גובה ההתעשרות?
- מכאן שעל בית המשפט להכריע בשתי שאלות מרכזיות:האמנם ישנם שימושים מפרים בנחלה, והאם יש מקום להורות על הפסקת השימושים המפרים ועל הפינוי שלהם?
האם התובעת זכאית לקבל דמי שימוש ראויים עבור שימושים המפרים שבוצעו בהן, ואם כן ממתי ועד מתי ומה גובה החיוב בדמי שימוש.
דיון והכרעה
- לאחר שעיינתי בכתבי טענות הצדדים ושמעתי את העדים אשר הופיעו בפני הגעתי להכרעה כי דין התובענה להתקבל הן בנוגע לתביעת התובעת לפינוי וסילוק ידה של הנתבעת והפסקת השימושים המפרים והן לתשלום דמי שימוש ולהלן נימוקי בהרחבה.השימושים המותרים בהתאם להוראות ההסכם
- המקרקעין מושא התביעה ממוקמים כאמור במושב בטחה. בהסכם המשבצת עם אגודת מושב בטחה מכוחו ניתנה הסכמת התובעת לשימוש האגודה במקרקעין שבניהולו ואשר מכוחו יונקים חברי האגודה את זכויותיהם במקרקעין כ- “ברי רשות”, נקבעו בין היתר, בסעיפים 3 ו- 4 להסכם, ההוראות הבאות:”…מטרת השכירות היא:
א. ניצול השטח העליון של הקרקע בעיקר לצורכי חקלאות.
ב. הקמת מבנים משקיים ושימוש בהם למטרה חקלאית בלבד.
ג. הקמת יחידות מגורים ומגורים בהן.
ד. הקמת מבני ציבור ושימוש בהם…”.
- עוד נקבע בסעיף 19 להסכם המשבצת:”…אסור לחבר האגודה לבנות במשבצת מבנה כלשהו ואו להוסיף תוספת למבנה קיים, ללא קבלת הסכמת המשכיר מראש ובכתב”.
- הסכם המשבצת מסדיר את מערכת היחסים החוזית בין הצדדים ומגדיר את החובות והזכויות שלהם כלפי התובעת. מכוח הסכם המשבצת מחזיקה הנתבעת בשטח ואין מחלוקת שהזכויות והחובות המעוגנות בו חלות עליהם.
- מטרת החכירה לפי הסכם המשבצת היא ניצול הקרקע מושא התביעה, לצרכי חקלאות בלבד. השימוש החקלאי בקרקע בא לידי ביטוי לא רק בזכויות ובהטבות המוענקות לחברי האגודה אלא גם במגבלות המוטלות עליהם בגדר הסכם המשבצת. בהקשר זה, אוסר הסכם המשבצת על בניית מבנים לשימושים לא חקלאיים ועל העברת זכויות בקרקע לאחר ללא קבלת הסכמת רשות המנהל.
- היות והתביעה שלפניי עניינה בין השאר תשלום דמי שימוש בגין שימוש מפר מכוח עשיית עושר ולא במשפט, אפרט בקצרה את התשתית הנורמטיבית בעניין.
עשיית עושר ולא במשפט
- כידוע, בסיסם של דיני עשיית עושר ולא במשפט הוא בעקרונות הצדק והיושר. עמד על כך המשנה לנשיא מ’ חשין:”דיני עשיית עושר ולא במשפט מייסדים את עצמם על עקרונות הצדק והיושר הטבעי. הרוח המנשבת בהם היא תחושת המצפון והיושר המורה אותנו כי יש למנוע התעשרות לא מוצדקת של ראובן על חשבונו של שמעון. ומכוח תחושת צדק עמוקה זו נקבעה חובת השבה בדין…” [ע”א 1761/02 רשות העתיקות נ’ מפעלי תחנות בע”מ, פ”ד ס(4) 545, 562 (2006) (להלן: עניין רשות העתיקות); וכן ראו למשל: ד”נ 20/82 אדרס חומרי בנין בע”מ נ’ הרלו אנד ג’ונס ג.מ.ב.ה, פ”ד מב(1) 221, 268-267 (1988) (להלן: “עניין אדרס”); ע”א 371/89 ליבוביץ נ’ א. את י. אליהו בע”מ, פ”ד מד(2) 309, 323-322 (1990) (להלן: “עניין ליבוביץ”); רע”א 5768/94 א.ש.י.ר יבוא יצור והפצה נ’ פורום אביזרים ומוצרי צריכה בע”מ, פ”ד נב(4) 289, 415-414 (1998) (להלן: “עניין א.ש.י.ר”); ע”א 760/77 בן עמי נ’ בנק לאומי לישראל בע”מ, פ”ד לג(3) 567, 577 (1979); דניאל פרידמן דיני עשיית עושר ולא במשפט כרך א’ 30-22; 62-61 (מהדורה שנייה, תשנ”ח-1998) (להלן: “פרופ’ פרידמן”)].
- העיקרון בדבר השבת התעשרות שנעשתה על חשבונו של הזולת קבוע בסעיף 1 לחוק עשיית עושר:”(א) מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן – הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן – המזכה) חייב להשיב למזכה את הזכייה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה – לשלם לו את שוויה.
(ב) אחת היא אם באה הזכיה מפעולת הזוכה, מפעולת המזכה או בדרך אחרת.”
- בית המשפט החיל את הוראות חוק עשיית עושר במקרים שונים, החל במצבים בהם נעשה שימוש שלא כדין בנכס [ראו למשל: ע”א 588/87 כהן נ’ שמש, פ”ד מה(5) 297 (1991) (להלן: עניין כהן); ע”א 290/80 ש.ג.מ. חניונים בע”מ נ’ מדינת ישראל, פ”ד לז(2) 633 (1983)], וכלה במצבים בהם הכיר בית משפט זה בחובת השבה של כספים שנגבו בשל טעות שבדין או בחוסר סמכות על-ידי רשות [ראו למשל: ע”א 546/04 עיריית ירושלים נ’ שירותי בריאות כללית (לא פורסם, 20.8.2009); עניין רשות העתיקות].
- בין המקרים הרבים בהם קבע בית משפט זה כי קמה חובת השבה על-פי דיני עשיית עושר ולא במשפט, הכיר בית משפט זה בעניין אדרס בתחולת דיני עשיית עושר ולא במשפט מקום בו היה חוזה בין הצדדים, והורה לצד שהפר את ההסכם באותו העניין, להשיב לצד הנפגע את טובת ההנאה שהשיג כתוצאה מהפרה זו.
- הכרה בזכות הצד הנפגע לקבל את הסכומים שהצד המפר התעשר בהם במקרים של הפרת הסכם נשענת על התפיסה לפיה “חוזים יש לקיים” ועל שיקולים של הכוונת התנהגות, דהיינו הרתעת צד מהפרתו של הסכם באמצעות נטרול התמריץ הכספי שיכול ויהיה טמון בהפרת הסכם. עמד על כך כבוד השופט (כתוארו אז) א’ ברק:”אכן, הכרה בזכותו של הקונה-הנפגע לקבלת התמורה הנגדית, יש בה כדי להוות גורם מדרבן לקיום החוזה, גורם שירתיע את המוכר בפני הפרתו. מוכר יהסס רבות, לפני שימכור לצד שלישי נכס, שהתחייב למכור לקונה, שכן הוא יידע, כי אפילו בית המשפט לא יצווה על אכיפת החוזה – למשל, משום, שהאכיפה אינה עוד בת-ביצוע לאור רכישת זכות על-ידי הצד השלישי – הוא יצווה על החזרת התמורה שקיבל ממכירת הנכס לצד השלישי וכן כל טובת הנאה נוספת שצמחה למוכר-המפר. בנסיבות אלה, מה טעם בהפרה? אכן, הכרה בזכות ההשבה של הנפגע תחזק את הקשר החוזי ותגביר את כיבודו” [עניין אדרס, בעמ’ 277].
חיוב בתשלום דמי שימוש ראויים מכוח העיקרון של עשיית עושר ולא במשפט
- כאמור, חוק עשיית עושר ולא במשפט קובע את העיקרון הכללי, שעל-פיו מי שהתעשר שלא כדין על חשבון אחר, חייב להשיב לאותו אחר את שווי ההתעשרות. עיקרון זה עוגן בהוראת סעיף 1(א) בחוק הקובע כי זכות ההשבה מכוח העילה של עשיית עושר ולא במשפט קמה בהתקיים שלושה יסודות אלו: האחד, יסוד ההתעשרות, בכך שהזוכה קיבל נכס, שירות או טובת הנאה; השני, קשר סיבתי, בכך שהזוכה התעשר מהמזכה או על חשבונו; השלישי, יסוד נורמטיבי, המתקיים אם התעשרות הזוכה הייתה “שלא על-פי זכות שבדין”.
- חיוב בתשלום דמי שימוש אינו רק אם מדובר במסיג גבול הפולש אל מקרקעין שהם בבעלות אחר, אלא גם אם אדם חוכר מקרקעין בתשלום מופחת לנוכח ייעוד המקרקעין, אך בפועל השתמש בהם לייעוד אחר ללא רשות בעליהם. על פי ההלכה, גם במצב זה מתקיימים שלושת יסודותיו של הכלל בדבר עשיית עושר ולא במשפט. יסוד ההתעשרות מתקיים בכך שתמורת דמי חכירה נמוכים ששולמו עבור מקרקעין שייעודם לתעשייה, נעשה שימוש במקרקעין למטרת מסחר באופן שהניב רווחים גבוהים יותר. היסוד הנורמטיבי, שעניינו התעשרות שלא על-פי זכות שבדין, מתקיים בכך שההתעשרות באה מהשימוש במקרקעין בניגוד להוראות חוזה החכירה ובניגוד לייעוד המקרקעין על-פי התכנית החלה במקום. מאליו מתקיים הקשר הסיבתי, בכך שהזוכה, המשתמש במקרקעין, הפיק את רווחיו על חשבון בעליו של המקרקעין.
- מכאן שכאשר מחזיק במקרקעין עשה שימוש בפועל למטרת מסחר או למטרה אחרת, בשעה שהשימוש המותר והשימוש שבגינו שילמו הם תשלומים לתובעת, הינו שימוש חקלאי, הרי שעל המשתמש שלא כדין לשלם את ההפרש. השאלה שיש לבחון היא, מה סכום דמי השכירות שהמשתמש במקרקעין (הנתבעת) חסכה בכך שהשתמשה בהם שלא כדין.
- בית המשפט העליון עמד לא אחת על החומרה ועל הפסול בשימוש בלתי חוקי בקרקעות חקלאיות והשפעותיו השליליות של שימוש זה על אינטרס הציבור בכללותו. לעניין זה, ראו למשל, בג”ץ 1027/04 פורום הערים העצמאיות נ’ מועצת מקרקעי ישראל, פס’ 109 (פורסם בנבו, 9.6.2011) (להלן: “בג”ץ פורום הערים העצמאיות”):”קשה להגזים בנזק שעלול להיגרם בעקבות שימוש בלתי חוקי או בלתי מוסדר במקרקעין, הנעשה על-ידי בעל הזכויות בנחלה לשם תעסוקה לא חקלאית. בשימוש הלא חוקי יש כדי לפגוע בשלטון החוק, המשמש, כאמור, עיקרון יסוד בשיטת המשפט הישראלית, באשר מוחלות נורמות שונות על אנשים שונים. כן יש בשימוש הבלתי חוקי להביא לפגיעה באמון הציבור ברשויות השלטון. בצד זה, פוגע הדבר, פעמים רבות, בנוחותם ובהנאתם של אלה המתגוררים בסמוך לו; הוא משנה את אופייה של הסביבה הכפרית ומשתלט על שטחים פתוחים; הוא משפיע לרעה על התשתיות, שאינן מיועדות לעמוד בעומס התחברותי שנוצר בעקבות שימוש מעין זה; הוא יוצר מפגעים סביבתיים, ובאין פיקוח – מגביר סיכונים אקולוגיים; הוא מביא לירידת ערך המקרקעין הסמוכים, ללא פיצוי; הוא פוגע בקופה הציבורית, שכן לא ניתן תשלום עבור השימוש שנעשה בפועל במקרקעין; והוא פוגע בתחרות העסקית מול אלה הפועלים תחת רישיון”.
דיון והכרעה
- לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים, עיינתי בתצהירים ובמסמכים שהוגשו, אני קובעת כי דין התביעה להתקבל, הן באשר לסעד פינוי וסילוק היד והפסקת השימושים המפרים והריסתם, והן באשר לתשלום דמי השימוש.
- הנתבעת בתצהירה ובחקירתה הנגדית הודתה ברוב הגינותה בכלל השימושים המפרים מושא התביעה הן בתחום חלקת המגורים והן בתחום שמעבר לחלקת המגורים, מאז הקמתם בסוף שנות ה-90 ועד להיום ורק טענתה להגנתה כי לא ידעה כי שימושים אלו הם אינם חוקיים וכי לא ידעה שהתובעת אינה מתירה שימושים אלה. (ראה סעיף 6, 12 לתצהיר התובעת).
- הנתבעת הודתה כי במהלך כל השנים היא משכירה את חדרי האירוח שבמקרקעין מושא התביעה ומשתכרת מהם כ- 5000 ₪ בחודש ( ראה עמוד 18 שורה 11- 12 לפרוטוקול). כמו כן הודתה הנתבעת כי יחידות המגורים המצויים בתוך חלקת המגורים, משמשים את שני ילידיה הבוגרים, ולמעשה ילדיה מתגוררים בבתי המגורים ללא כל תשלום והנתבעת מתעשרת משימושים אלו, בגובה דמי השכירות אותם היו משלמים ילדיה לאורך כל השנים.
- ברי כי התנהלות הנתבעת בתיק זה הייתה התנהלות חמורה – הן לאור טיב הפעילות שהתקיימה במשק, הן לאור היקפה והן לאור כך כי לאורך השנים הנתבעת המשיכה בשימוש המפר, על אף הגשת כתב התביעה ועל אף דרישת התובעת כי השימוש המפר יפסק ועל אף שהנתבעת הודתה כי השימושים הנעשים על ידה במשק, אינם מאושרים ומותרים ע”י התובעת.
- נוכח כל האמור לעיל אני קובעת כי כלל המבנים מושא התביעה הוקמו ע”י בעלה המנוח של הנתבעת בסוף שנות ה- 90 וכי השימושים במבנים מושא התביעה, הינם בניגוד להסכם ולהוראת הדין, השימושים המפרים מתבצעים במקרקעין מושא התביעה מסוף שנות ה-90 ועד להיום והנתבעת או מי מטעמה לא שילמה כל דמי שימוש בגין המבנים מושא התביעה מיום מתן צו הכינוס ביום 6/6/12 ועד להיום.
- לסיכום חלק זה, היות ובכתב התביעה התבקש בית המשפט להורות על פינוי והריסת כל הבנוי והנטוע בנחלות אשר נבנה שלא כדין או שנעשה בו שימוש חורג שלא כדין. בנסיבות אלו ולאור האמור אני מורה לנתבעת לסלק ולפנות מן המקרקעין את כל אותם מבנים בלתי חוקיים, והכוונה לכלל המבנים מושא התביעה, אשר הנתבעת עושה בהם רווחים לאורך השנים.
- הנתבעת הפרה יסודית ומתמשכת את הוראות הסכם המשבצת ואת מטרת החכירה העומדת ביסודו. בנסיבות אלו, יש ליתן צו מניעה קבוע ולהורות על הפסקת השימושים המפירים ועל הריסתם.
- לאחר ששקלתי את טענות הצדדים בעניין ובשים לב כי התביעה הוגשה כבר ב1/16 וכי על אף הגשת התביעה, המשיכה הנתבעת לעשות שימוש בכלל המבנים מושא התביעה באופן המפר ברגל גסה את ההסכם בין הצדדים ואת הוראות החוק, והתעשרה לאורך כל השנים הן מהשכרת יחידות האירוח והן מהחיסכון המשמעותי בתשלום דמי שכירות לשני ילדיה הבוגרים הגרים עמה במשק, ולאחר ששקלתי את התנהלות הצדדים, אני קובעת כי ניתנה לה לנתבעת התראה מספקת כנדרש.
- נוכח זאת ולאחר ששקלתי את טענות הצדדים אני קובעת כי הפסקת השימושים המפרים בחדרי האירוח והצימרים תהא בתוך 30 יום מהיום, הפסקת השימושים המפרים ביחידות בהם מתגוררים ילדיה של הנתבעת תהא בתוך 6 חודשים מהיום, וזאת על מנת ליתן להם שהות מספקת כדי להתארגן על מקום מגורים חילופי להם ולבני משפחתם.
- כמו כן אני קובעת כי סילוק כלל המבנים מושא התביעה או הריסתם תהא בתוך 8 חודשים מהיום וזאת על מנת ליתן לנתבעת, שהות למכור את המבנים מבניה קלה או העתקתם למקום מוסדר אחר ולנסות לקדם את מתן ההיתר לבתי המגורים.גובה דמי שימוש ראויים
- לאחר שהוכח כי היו שימושים מפרים מסוף שנות ה- 90 ועד למועד כתיבת שורות אלו, אולם בשים לב לצו הכינוס שניתן ביום 6/6/12 לטענת התובעת היא זכאית לקבלת דמי שימוש ראויים עבור השימושים החורגים שנעשו בנחלה, וזאת מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט.
- כפי שצויין לעיל, דמי השימוש מהווים מעין “דמי שכירות” שעל המחזיק לשלם לבעלים בעבור תקופת החזקתו בקרקע (ע”א 3846/13 מנהל מקרקעי ישראל נ’ היפר חלף (פורסם בנבו, 21.7.2015); )
- גובה “דמי השכירות” מחושב על יסוד שיעור התשואה השנתית אותה יכלה התובעת מהמקרקעין בתקופת השימוש. תשואה זו, אשר הצדדים חלוקים לגבי גובהה, נגזרת משווי המקרקעין נשוא הליך זה. הצדדים הגישו חוות דעת שמאיות אשר אמדו את שווי המקרקעין, בהתאם לשימושים שנעשו בפועל בנחלות , ובהתחשב בהיקף השימוש, בתקופת השימוש וכיו”ב נתונים עובדתיים המצויים במחלוקת ומשפיעים על שווים של המקרקעין .
- אשר על כן, אני קובעת כי לתובעת קמה זכות תביעה כנגד הנתבעת לדמי שימוש ראויים בגין השימושים המפרים בכלל המבנים מושא התביעה שבוצעו במקרקעין מושא התביעה, בעילה לפי חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל”ט-1979 מיום צו הכינוס ביום 6/6/12 ועד להפסקת השימוש בפועל.חישוב דמי השימוש
- כאמור, לצורך קביעת פרמטרים אלו, מינה בית המשפט מומחה מטעמו, שמאית המקרקעין אביגיל ביטון אשר הגישה ביום ה- 11/11/18 את חוות דעתה לתיק.
- נכון למועד ביקור המומחה בנכס, דהיינו ביום ה- 8/2/18, מצאה היא כי כלל המבנים מושא התביעה אכן מצויים במשק של הנתבעת. המומחית אמדה את שווי זכויות הבעלות בשטחים לצורך קביעת דמי השימוש בגין שימוש לא מורשה במקרקעין בבעלות רמ”י. המומחית קבעה כי חלוקת השימוש בשטח הינה כדלקמן: מגרש 46 הכולל בית מגורים ראשי, יחידת דיור מגורים, ו-3 מחסנים. הצדדים הסכימו במועד הדיון בפני כי חלוקת המגורים הינה כפי שעולה מחוות דעת המומחית. המומחית ציינה כי שטח המחסן נקבע לפי תשריט מדידת המודד המוסמך. המומחית קבעה כי ראוי לאמוד את דמי השימוש השנתיים הראויים למרכיב הקרקע ללא פיתוח וללא מע”מ.
- בעניין קביעת דמי השימוש, מומחית בית המשפט קבעה את קביעותיה בהתבסס על דמי שימוש בגובה של 6%.
- במועד הדיון שנערך בפני מיום ה- 2/5/22 נקבע כי התובעת תגיש תחשיב חשבונאי באשר לגובה דמי השימוש הנטענים עם התייחסות באשר לפסק דין של מפעלי תחנות וכי הנתבעת תגיש תחשיב חשבונאי באשר לגובה דמי השימוש הנטענים עם התייחסות באשר לפסק דין של מפעלי תחנות.
- כתב התביעה הינו לתשלום דמי שימוש מיום 1/10/10 ועד הפסקת השימוש בפועל. באשר לתקופה שקדמה לצו הכינוס הרי שלאור תחשיב התובעת כפי שצורף לתיק בית המשפט באשר לחיוב בדמי שימוש מיום 1/1/10 ועד למתן צו הכינוס ותשלום הנתבעת לקופת הכינוס סך של 43,000 ₪ אני דוחה את טענות הנתבעת באשר לקיזוז תשלום זה ותחשיב התובעת בענין, מקובל על בית המשפט.
- באשר לתקופה שמיום מתן צו הכינוס כנגד הנתבעת בתיק פש”ר, הרי שבית המשפט של הפש”ר נתן לתובעת היתר להמשך ההליך בכל הנוגע לחובות שנצברו לטענת התובעת לאחר צו הכינוס. מכאן שהזכאות של התובעת לתשלום דמי שימוש ראויים הינה מיום 6/6/12 ועד להפסקת השימושים בפועל.
- כעולה מתחשיב התובעת- חישוב דמי השימוש ממועד מתן צו הכינוס ועד למועד הגשת התביעה סכום דמי השימוש עומד על הסך של 125,123 ₪, וכיום הינו 139,509 ₪. מיום ה- 1/9/16 ועד היום דמי השימוש עומדים על 243,750 ₪. על כן עתרה התובעת לחייב את הנתבעת לשלם לתובעת דמי שימוש בגין התקופה שמיום ה- 6/6/12 ועד ליום ה- 30/4/22 בסך של 383,259 ₪, ולחילופין בלבד מתבקש בית המשפט ע”י התובעת לחייב את הנתבעת בתשלום על דמי שימוש בגין התקופה שמיום ה- 6/6/12 ועד ליום ה- 31/8/16 בסך של 139,509 ₪.
- הנתבעת מאידך טענה בתחשיב מטעמה כי תקופת השימוש הינה מיום מתן צו הכינוס, מיום ה- 6/6/12 ועד ליום ה- 31/8/16. לטענתה יש לקבוע כי יחידת הבן אינה מצריכה חיוב בדמי שימוש מאחר ואין עסקינן בשימוש מפר. כן טוענת הנתבעת לשיעור דמי שימוש המתאים לאזור קו עימות, ו-2% במקסימום. הנתבעת מפנה לכך שההלכה הפסוקה אשר הכריעה בעניין (פרשת “דוגל” לטענתה), לטענתה, אינה רלוונטית בענייננו היות ונסיבות המקרה שונות. באשר לדמי שימוש לאחר הגשת התביעה, הנתבעת קובלת אף על כך וטוענת כי היא נשענת על ההלכה הפסוקה, אלא שבענייננו התובעת לא כללה זאת בתביעתה, ונסיבות העניין אינו מצדיקות זאת.
- עיון בכתב התביעה מעלה כי התובעת במסגרת סעיף 45.6 לכתב התביעה המתוקן עתרה לחייב את הנתבעת גם בתשלום דמי שימוש עתידיים ויחסיים ממועד הגשת התביעה ועד הפסקת השימוש.
- לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובהלכה הפסוקה, ועל מנת לייעל ההליכים המשפטיים הגעתי להכרעה כי דמי השימוש יחושבו עד למועד הפסקת השימוש בפועל. כעולה מהפסיקה, המדינה כתובעת רשאית לתבוע בגין כל התקופה, אף זו שלאחר הגשת התביעה.
- כבוד השופט סולברג דן בעניין זה, במסגרת ערעור על תובענה אשר התנהלה בבית המשפט המחוזי, ואשר בה המדינה הגישה תביעה כספית לתשלום דמי שימוש בגין החזקה שלא כדין במקרקעין. המבקשת טענה כי דמי השימוש מיום הגשת התביעה ועד פינוי המקרקעין לא נתבעו בתביעה, וכי המדינה ביקשה אך סעד הצהרתי שיעיד כי היא זכאית לקבל דמי שימוש בגין התקופה שלאחר הגשת התביעה.
- בית המשפט העליון, מפי כבוד השופט נ’ סולברג, דחה את הערעור ופסק כי:”…למעלה מן הצורך, אף אין לשעות לבקשה לגופה. ראשית, הכרעה האם מדובר בתביעה לסעד כספי או הצהרתי, תיעשה לפי מבחן הסעד, דהיינו כל שנדרש הוא לבחון את כתב הטענות שהגיש התובע (או המבקש) עם פתיחת ההליך. מתן סעד הצהרתי הוא עניין שבשיקול דעת, ובתי המשפט אינם נוטים לקבל תביעות לסעד הצהרתי, כאשר יש בידי התובע היכולת לתבוע סעד מהותי-אופרטיבי, כגון סעד כספי. על מבקש סעד הצהרתי להצביע על אינטרס לגיטימי שלו בקבלת הסעד, ועל כך שלא ייפגע למעלה מן המידה אינטרס של הצד שכנגד וכן של הציבור כולו, למשל, בשל ריבוי ההליכים שיידרש לנקוט בהם. באופן דומה נפסק כי, על תובע לרכז את כל התביעות הכספיות העומדות לו מאותה עילה במסגרת תביעה אחת, וכי אין לעודד פיצול סעדים, מקום בו הדבר יגרום לבזבוז זמן ולריבוי התדיינויות.
בענייננו, הסעד הכספי נתבע בתביעה במפורש והוא תשלום דמי שימוש בגין התקופה שממועד הגשת התביעה ועד לפינוי המקרקעין בפועל. גם אם מדובר בסכום שאיננו מסוים (ושאינו יכול להיות מסוים כל עוד לא פונה המקרקעין) אין לומר כי מדובר בסעד הצהרתי. זהו המהלך הדיוני הראוי והמצופה מתובע בסוגיות כאלו, לכרוך את כל תביעותיו הכספיות באופן שיאפשר דיון בהן ביחד, לתועלת בית המשפט, הצדדים והציבור….”. (ועל כך ראו רע”א 6713/15). ( הדגשה שלי א.ל.)
- כעולה מטענות הנתבעת שיעור דמי השימוש בגין שימוש שנעשה בקרקע שלא כדין באזורי קו עימות הינו 2%, ואין חולק כי מושב מבטחים הינו מושב קו עימות ולטענתה יש ליתן לה הנחה זו כעת.
- עיון בטענות הצדדים מעלה כי צורפה החלטת מנהל 1243 לתצהירי התובעת בה עולה כי אכן כך. במועד הדיון אישרה בפני נציגת התובעת, גב’ אילנה פייגין, כלהלן (ועל כך ראו עמוד 8, שורות 13 ואילך). לטענת הנתבעת, שגתה התובעת עת דרשה לחשב את דמי השימוש לפי 6% כמקובל באזור המרכז ולא 2% כמקובל באזור קו עימות כנדרש.
- לאור כל זאת יש לבחון- האם זכאית הנתבעת להנחה בגין היותה מתגוררת בישוב קו עימות? לאחר שהפכתי בעניין הגעתי להכרעה כי התשובה לכך שלילית.
- לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, הגעתי למסקנה שככל שהנתבעת היתה עושה שימוש חוקי במשק ובהתאם להוראות ההסכם, יכלה היא לעתור להנחה כנטען. בשים לב כי הנתבעת הפרה את ההסכם עם התובעת הפרה גסה הרי שדרישתה כעת לקבל את ההנחה, הינה הוספה של עוול לעוול ואני דוחה אותה מכל וכל.
- סבורתני כי דין דרישתה לקבלת הנחה, בשים לה להתנהלותה והפרת ההסכם, להידחות, וכי היא עותרת להנחה זו כשידיה אינן נקיות. בהקשר זה, אציין כי החלטת ההנהלה 1234 כותרתה “גביית דמי שימוש בגין תקופה שקדמה למועד אישור עסקה במינהל”, וכי התעריפים הקבועים בהחלטה נוגעים למצב של הסדרת שמושים, או אז ישנו רציונאל בהחלת הנחת אזור, ולא במקום בו מתרחשת פעילות אסורה והנתבעת מתעקשת על המשך השימושים המפרים, לאורך שנים, על אף ידיעתה הברורה כי השימושים הללו אינם חוקיים ומנוגדים להסכם ולהראות החוק.
- בהתאם להלכת בית המשפט העליון בע”א 1594/20 יצחק קלקודה נגד רשות מקרקעי ישראל ובשים לב כי השימוש הפר במקרקעין מושא התביעה, אינה פעילות חקלאית, וממילא הנתבעת אינה זכאית להנחת מקום ובשים לב כי על פי הלכת קלקודה, זכאית התובעת לתשלום דמי שימוש בשיעור של 6% מערך הקרקע בגין כל שנה, ועד הפסקת השימוש בפועל בתוספת ריבית והצמדה מהמועד הקובע למועד התשלום בצירוף רווח יזמי.
- כפי שצויין לעיל, הגישו הצדדים טיעונים באשר לתחשיבים מטעמם. בשים לב להחלטותיי לעיל, הרי שתחשיב התובעת כפי שהוגש לתיק בית המשפט ביום 8/5/22 הגיוני, תואם את חוות הדעת מטעם מומחית בית המשפט ותואם את קביעותיי לעיל בכל הנוגע לגובה דמי השימוש הראויים.
- נוכח כל האמור לעיל, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים בגין התקופה שמיום צו הכינוס ועד להגשת התביעה על סך של 125,123 ₪ כולל מע”מ. כמו כן אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים בגין התקופה שמיום הגשת התביעה ועד ליום 30/4/22 על סך של 243,750 ₪ כולל מע”מ. כמו כן אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת סך של 4,352 ₪ כולל מע”מ עבור כל חודש מיום 1/5/22 ועד הפסקת השימוש בפועל בצימרים.
- באשר לתשלום דמי שימוש מיום הפסקת השימושים בצימרים בפועל ועד הפסקת השימוש בבתי המגורים בהם מתגוררים ילדיה של הנתבעת, לא מצאתי לנכון לחייב בסכום נוסף בשלב זה, ככל שהנתבעת תעמוד בהוראות פסק הדין במלואן וזאת בשים לב כי יש לערוך תחשיב נפרד והתובעת לא הציגה תחשיב שכזה בפני. ככל שהנתבעת לא תפעל להפסקת השימושים ופינויים בהתאם לפסק הדין עד למועד שקבעתי, תהא רשאית התובעת לנקוט באמצעים שמעמיד לרשותה החוק בגין שימושים אלה.סוף דבר:
- נוכח כל האמור לעיל ניתן בזאת צו בהתאם לסעיפים 45.1, 45.2, 45.3 ,45.4, 45.5 לכתב התביעה כאשר הפסקת השימושים המפרים בחדרי האירוח והצימרים תהא בתוך 30 יום מהיום, הפסקת השימושים המפרים ביחידות בהם מתגוררים ילדיה של הנתבעת תהא בתוך 6 חודשים מהיום ואילו סילוק כלל המבנים מושא התביעה או הריסתם תהא בתוך 8 חודשים מהיום.
- כמו כן אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת סך של 368,873 ₪ כולל מע”מ וזאת בתוך 30 יום מהיום ואם לא הסכום יישא ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום בפועל. כמו כן אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת סך 4,352 ₪ כולל מע”מ בגין כל חודש מיום 1/5/22 ועד הפסקת השימושים בפועל בצימרים.
- בנסיבות הענין אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 40,000 ₪ אשר ישולמו בתוך 30 יום ואם לא, הם יישאו ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום בפועל.
- זכות ערעור כחוק.
ניתן היום, כ”א תמוז תשפ”ב, 20 יולי 2022, בהעדר הצדדים.
Views: 26
One Comment
נכון. השופטת אורית “ליפשיץ”, שחורדינית וילידת “מרוקו הספרדית” על פי קורות החיים וכמובן יוצאת הפרקליטות, ידועה כפמיניסטית וכמי שמצדדת במדינה ככל שניתן, כמו אחותה שמכהנת בירושלים . הפעם גבר בה הוירוס הפמיניסטי על הממאירות של נאמנותה למדינה. אם היה זה גבר במקום אותה אישה היא הייתה פוסקת אחרת ומשתלחת בו.