עניינה של תביעה זו בהעברת זכויות המבקש במקרקעין לידי משיב 1, אשר בסמוך לאחר מכן מכר הזכויות למשיבים 2 – 4. למי הזכויות במקרקעין?

במסגרת תביעה זו עתר המבקש, במסגרת הליך של המרצת פתיחה, לסעד הצהרתי ולפיו יצהיר בית המשפט כי הוא הבעלים של המקרקעין מושא המחלוקת ובהתאם יורה על רישום הזכויות במקרקעין בחזרה על שמו.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת

1. המבקש, מר דניס חכים, בעל דרכון אמריקאי, המתגורר דרך קבע בארצות הברית (להלן: “המבקש”), רכש ביום 29.3.12 את המקרקעין הידועים כחלק מחלקה 3 בגוש 6618 בתל אביב וברמת השרון, באזור הידוע כ”פי גלילות” (להלן: “המקרקעין”).
2. ביום 8.11.18 הגיש משיב 1, עמנואל סגל (להלן: “סגל”), ללשכת רישום המקרקעין בתל אביב, באמצעות עו”ד אלעזר בשארי (להלן: “עו”ד בשארי”), בקשה לרישום הורשה של המבקש שלכאורה נפטר, אליה צירף מסמך הנושא כותרת “צו קיום צוואה” מיום 16.10.18 ומסמך הנחזה להיות, לכאורה, שטר צוואה של המבקש מיום 19.6.13 בהם נרשם סגל כיורש (ראו נספחים ג’ ו-ד’ להמרצת הפתיחה). יום הפטירה שצוין על המסמכים הוא 13.12.17.ביום 19.11.18, על בסיס מסמכים אלו נרשם סגל, בספרי רישום המקרקעין, כבעל הזכויות במקרקעין (ראו נסח מיום 5.2.19, נספח ה’ להמרצת הפתיחה).
3. יצוין כבר עתה, כי לטענת המבקש רישום המקרקעין על שם סגל נעשה במרמה, ועל בסיס מסמכים מזויפים, בהיותו חי ונושם וכי דבר המרמה נודע לו רק בחודש מאי 2019.
4. ביום 8.1.19 מכר סגל, שהיה מיוצג על ידי עו”ד חי נחמיאס (להלן: “עו”ד נחמיאס”), עמו הייתה לו היכרות קודמת, את המקרקעין למשיבים 2 – 4 (להלן: “הרוכשים”), וזאת בתמורה לסך של 5.5 מיליון ₪ (ראו הסכם המכר, נספח 1 לתשובת הרוכשים להמרצת הפתיחה).ביום 9.1.19 נרשמה לטובת הרוכשים הערת אזהרה (ראו נסח מיום 5.2.19, נספח ו’ להמרצת הפתיחה).ביום 4.3.2019 הושלמה העסקה בין סגל לבין הרוכשים והזכויות במקרקעין נרשמו על שמם.
5. ביום 12.5.2019, לאחר שהשתלשלות האירועים הנ”ל נודעה למבקש, פנה בא כוחו במכתב בדואר אלקטרוני אל עו”ד דני אטיאס אשר ייצג את הרוכשים בעסקה וציין בפניו כי נעשה מעשה מרמה. עו”ד אטיאס השיב, כי העסקה הושלמה וזכויות הרוכשים נרשמו בלשכת רישום המקרקעין – היא משיבה 5. (ראו ההתכתבות בין באי כוח הצדדים, נספח ז’ להמרצת הפתיחה).טענות הצדדים בתמציתטענות המבקש
6. לטענת המבקש, המקרקעין נרשמו על שם סגל במעשה מרמה, כאשר מעשה המרמה בוצע על ידי סגל וכן על ידי אחרים שותפים למעשה, אשר אינם בעלי דין בהליך זה ואף לא הובאו לעדות. לטענתו כולם יחדיו עמלו במעשה זיוף מסמכי “שטר הצוואה” ו”צו קיום צוואה”, כאשר הזיוף ניכר על פניהם. בנסיבות אלו טען המבקש, כי העברת הבעלות על שם סגל בטלה מעיקרה.
7. אשר למעמדם של הרוכשים – טען המבקש, כי בנסיבות העניין לא מתקיימים התנאים לתחולת “תקנת השוק” לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ”ט – 1969 (להלן: “חוק המקרקעין”) מאחר והעסקה נגועה בחוסר תום לב והעדר תמורה ראויה.ביתר פירוט נטען, כי התמורה ששילמו הרוכשים נמוכה ממחיר השוק באופן בלתי סביר וזאת בהתאם לחוות דעת שמאי המצביעה על פער של למעלה ממיליון ₪ בין השווי האמיתי של המקרקעין לבין התמורה ששולמה (ראו חוות הדעת השמאי מטעם המבקש, נספח י”א להמרצת הפתיחה). וכן נוכח הספקות המתעוררים לגבי תום לבם של הרוכשים, אשר עצמו עיניהם נוכח נורות האזהרה הרבות שדלקו סביב עסקה זו ונמנעו מעריכת בדיקה דקדקנית יותר באשר למעמדו של סגל כבעל המקרקעין, בדיקה פשוטה שיכול והיה בה כדי להציף את עניין המרמה. המבקש הצביע על “נורות אזהרה” כדלקמן: המסמכים המזוייפים מכוחם נרשמה בעלות סגל במקרקעין; פרק הזמן הקצר שחלף בין רישום הזכויות במקרקעין על שם סגל לבין מועד מכירת המקרקעין לרוכשים; פרק הזמן הארוך יחסית בין “פטירת” המבקש לבין רישום זכויות ההורשה על שם סגל; ותנאי והוראות ההסכם החריגים.נטען, כי הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח העובדה שהרוכשים הינם אנשי עסקים ומנוסים בעסקאות נדל”ן, כולל באזור פי גלילות, וכן נוכח העובדה שבא כוחם, עו”ד אטיאס, גם הוא מצוי בתחום הנדל”ן, היה מודע למקרי גניבת קרקעות באזור “פי גלילות”, אך לא ביצע את הבדיקות המתבקשות מכך באשר למעמדו של סגל כבעל הזכויות במקרקעין.
8. יצוין, כי המבקש עתר לפיצול סעדים כך שיהיה רשאי להגיש תובענה כספית בעתיד כנגד סגל וכנגד משיבה 5 (לשכת רישום המקרקעין), או חלפיהם, בקשה לה נעתרתי בהחלטה מיום 21.5.20, בהסכמת משיבה 5.טענות סגל
9. סגל הכחיש מעורבות במעשה המרמה הנטען, וטען, כי זה נעשה על ידי צדדים שלישיים ללא ידיעתו או מעורבותו בזמן אמת, וכי פעל כל העת בתום לב.באשר להשתלשלות האירועים שהובילו לרישום הזכויות במקרקעין על שמו, סיפר סגל , כי פנה אליו מר שלום פינקו (להלן: “פינקו”) בשם גוף הנקרא, לטענתו, “שומר קרקעות ישראל” בהצעה לאיתור נכסי מקרקעין אשר יתכן ויש לו זכויות בהם, וזאת בתמורה לעמלה בשיעור של 35% מהתמורה שתתקבל ממכירת המקרקעין לצדדים שלישיים, תנאים להם הסכים סגל בחתימתו על הסכם בין הצדדים מיום 17.6.18, כפי שיובא בהמשך (ראו נספח א’ לתשובת סגל להמרצת הפתיחה).בהמשך לכך, כך טען סגל, פנה אליו בתחילת חודש יולי 2018 עו”ד בשארי והודיע לו, כי אכן אותרו מקרקעין בהם יש לו זכויות (ראו מכתב בעניין מיום 1.7.2018, נספח ב’ לתשובת סגל להמרצת הפתיחה, כפי שיובא בהמשך), ובהמשך נחתם הסכם שכ”ט לפיו התחייב סגל לשלם לעו”ד בשארי שכר טרחה בשיעור של 30% משווי התמורה שתתקבל ממכירת המקרקעין (ראו הסכם שכר הטרחה, נספח ב’ לתשובת סגל להמרצת הפתיחה, כפי שיובא בהמשך).
10. לטענת סגל, לאחר רישום המקרקעין על שמו, ונוכח הסכומים הגבוהים שנדרש לשלם לפינקו ולעו”ד בשארי, כמו גם נוכח מצבו הכלכלי באותם זמנים, הוא נאלץ למכור את המקרקעין.לטענתו, באותה עת הוא מצא עצמו נסחט על ידי פינקו בדרישה לשלם לו תשלומים נוספים בגין עמלו ורמיזה בדבר אי כשרות העסקה במסגרתה הוא נרשם כבעל זכויות במקרקעין. בתמיכה לכך הפנה למסרון שקיבל מפינקו בזו הלשון:”בוסאתה בידיים שלי

    יש לך עד מחר להעביר לי

    100,000 דולר

    אתה לא מדבר מילה ולא פונה

    לאף גורם חיצוני

    אחרת זה לא יגמר בטוב בכלל”

    (ראו נספח ג’ לתגובת סגל להמרצת הפתיחה).

    לטענת סגל, לאחר דברים אלה, הוא החל בבירורים מהם עלה, כי יתכן ומדובר בהתארגנות עבריינית, ואף העלה חשדות כלפי המבקש עצמו ובאי כוחו.

11. יצוין, כי סגל טען בתחילה, כי יש להעביר התובענה לפסים של תביעה רגילה, ואולם בקשה זו נדחתה.טענות הרוכשים
12. טענתם המרכזית של הרוכשים היא, כי עומדת לזכותם הוראת “תקנת השוק”, לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין, מששילמו תמורה מלאה וראויה בעד המקרקעין, הסתמכו על מרשם המקרקעין בתום לב, ומשהעסקה הושלמה ברישום.לטענתם, הם פעלו בתום לב לאורך כל הדרך, והכחישו כל רמיזה למעורבות כלשהי במעשה המרמה וכל טענה לעצימת עיניים. לטענתם, העסקה הנדונה לא עוררה כל נסיבות מחשידות, ובכל מקרה הם ערכו, באמצעות בא כוחם עו”ד אטיאס, את כל הבדיקות הנדרשות כדי לוודא כי סגל הוא אכן הבעלים של המקרקעין, ובכלל זאת בדיקה במרשם המקרקעין, ובדיקת זהות המוכר, סגל, באמצעות תעודת זהות ותוך פנייה לבא כוחו בעסקת המכר, עו”ד נחמיאס, שאישר לעו”ד אטיאס כי הוא מכיר אישית את סגל.לטענתם, לא חלה עליהם כל חובה לבדוק את הנסיבות שהובילו לרישום סגל כבעל זכויות במקרקעין, במרשם המקרקעין, ולא היה עליהם לבדוק את המסמכים על בסיסם נרשמו זכויותיו של סגל במקרקעין, משלא הייתה כל אינדיקציה שעוררה את חשדם, ו”נורות האזהרה”, לכאורה, עליהם הצביע המבקש, כלל אינן מעוררות חשד וגם לא עוררו חשד בזמן אמת.עוד נטען, כי גם אם לבא כוחם הייתה ידיעה כלשהי לגבי מקרים אחרים של גניבת קרקעות באזור המדובר, הרי שלא ניתן לייחס להם את ידיעתו. ובכל מקרה בא כוחם ערך את הבדיקות הנדרשות, על מנת לוודא כי סגל הוא אכן בעל הזכויות ואינו מתחזה לאחר בדומה לאותו מקרה לגביו היתה לו ידיעה קודמת.
13. אשר לתמורה עליה הוסכם בגין רכישת הזכויות במקרקעין – סך של 5.5 מיליון ₪, טענו הרוכשים, כי המדובר בתמורה ראויה וסבירה אשר נתמכת בחוות דעת השמאים גיא צדיק ואלעד זעירא, ואין לקבל את עמדת המבקש לפיה מדובר בתמורה נמוכה ממחיר השוק באופן בלתי סביר, אשר היה בו כדי לעורר חשד. בהתאם טענו, כי אין לקבל את חוות דעת השמאי, משה ספיר, עליה מסתמך המבקש ולפיה שווי המקרקעין למועד העסקה היה 6,650,000 ₪. נטען, כי חוות הדעת מטעם הרוכשים מקיפה בהרבה מזאת של המבקש ויש להעדיפה.בהקשר זה, נטען, כי על פי הפסיקה דרישת התמורה לצורך התקיימות תנאי תקנת השוק, אין משמעה תמורה שוות ערך אלא די בתמורה ממשית וסבירה שיכולה להיות גם נמוכה במידה מסוימת ממחיר השוק, וכן כי העובדה שרשויות המס קיבלו את הדיווח על העסקה ללא סייג באשר לתמורה מהווה אינדיקציה לכך שמדובר בתמורה ראויה ושוות ערך למקרקעין.
14. לאור כל האמור, טענו הרוכשים כי גם אם יתקבלו הטענות בדבר מעשה מרמה שהוביל לרישומו של סגל בלשכת רישום המקרקעין, כבעל זכויות במקרקעין, אזי זכותם עדיפה על זכותו של המבקש, משרכשו הזכויות בתום לב ובתמורה מלאה.טענות לשכת רישום המקרקעין
15. רשמת המקרקעין הכחישה כל טענת רשלנות ו/או אחריות המופנית כלפיה בכל הנוגע לרישום סגל כבעל הזכויות במקרקעין, וטענה כי פעלה על פי הוראות הדין ועל פי המסמכים שהוגשו ללשכת רישום המקרקעין, אשר נחזו להיות כדין. נטען, כי ככל שנעשה מעשה מרמה, בוודאי כזה שלכאורה מעורב בו עורך דין, הרי שאין בכך כדי להטיל אחריות על רשמת המקרקעין, ואף להיפך, יש במעשה הפלילי לכאורה כדי לנתק כל קשר סיבתי בין מעשה המרמה הנטען לבין פעולת רשמת המקרקעין.
16. בכל מקרה, ציינה רשמת המקרקעין כי תקיים כל צו של בית המשפט באשר לרישום זכויות הבעלות במקרקעין, אך הוסיפה וטענה כי אם יינתן צו להשבת הרישום על שם המבקש, הרי שהרישום צריך להיות לפי מספר הדרכון שהופיע במרשם ולא מספר הדרכון המצויין בכותרת הליך זה.
17. זה המקום לציין כי מספר הדרכון המצוין בתביעה שונה ממספר הדרכון הרשום בלשכת רישום המקרקעין בהינתן הוצאת דרכון חדש על ידי המבקש. (ראו מענה המבקש בעדותו לשאלות בית המשפט).העדים
18. מטעם התביעה העידו המבקש והשמאי מטעמו – משה ספיר.מטעם סגל העיד הוא בלבד.מטעם הרוכשים העידו העדים הבאים: המשיב 2 – שלמה סלמן; המשיב 4 – יואב שנהב; עו”ד אטיאס; והשמאי מטעמם, אלעד זעירא.בנוסף, ביקשו הרוכשים לזמן לעדות את עו”ד חי נחמיאס, בקשה אליה נעתרתי.

    השאלות שבמחלוקת

19. השאלה המרכזית הדורשת הכרעה בענייננו הינה האם עומדת לזכות הרוכשים הגנת תקנת השוק, מכוח הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין.
20. ואולם קודם להכרעה בשאלה זו יש להתייחס לשאלה נוספת הנוגעת למעשה המרמה הנטען שהוביל לרישומו של סגל כבעל זכויות במקרקעין, הגם שלהכרעה בה משקל פחות בענייננו, נוכח הסעד המבוקש. ואולם, משליכה היא במידת מה על שאלת תום ליבם של הרוכשים.דיון והכרעהרישום סגל כבעל זכויות במקרקעין
21. בפתח עדותו בפני (עדותו מיום 5.5.21), זוהה המבקש כמי שהיה בעל הזכויות המלא והרשום של המקרקעין ולמעשה גם לא היה חולק על כך.כך גם אין חולק, כי רישום הזכויות במקרקעין על שם סגל נעשה בעקבות וכחלק ממעשה רמיה, כאשר גם סגל הודה בכך בעדותו: “ש…. אתה מבין היום שדניס חכים בחיים היום ושיש כאן מעשה רמיה? ת. מבין והתחלתי להבין את זה קודם לכן” (ראו עמ’ 10 לפרוטוקול).ואולם, לטענת סגל לא היה לו כל חלק במעשה הרמייה והוא פעל בתום לב, ורק בדיעבד הבין את דבר הרמייה.
22. לאחר שבחנתי את הראיות, המסמכים והעדויות שהובאו בפניי, הגעתי לכלל מסקנה, כי לא ניתן לקבל את גרסת סגל לפיה, לא היה לו כל חלק במעשה המרמה. עדותו של סגל עוררה קשיים רבים, כאשר התחמק ממתן תשובות, הסתיר מידע חשוב ורלבנטי ואף מסר תשובות אינטרסנטיות ומיתממות, אשר ערערו את מהימנותו. מה גם שהשתלשלות האירועים לכשעצמה, כעולה אף מן המסמכים שבאו בפני, מעידה באופן שאינו משתמע לשתי פנים כי סגל נטל ביודעין חלק במעשה המרמה. ואנמק קביעתי זו:
23. היכרות עם המבקש – סגל מסר תשובות מתחמקות בכל השאלות הנוגעות לשאלת היכרותו עם המבקש שלכאורה הוריש לו את הזכויות במקרקעין. בתוך כך, כשנשאל סגל האם לאמו יש בן דוד בשם דניס חכים (המבקש), התחמק הוא מספר פעמים ממתן תשובה עניינית ורק השיב כי: “לאמא שלי יש משפחה בארה”ב” (עמ’ 7 לפרוטוקול הדיון מיום 5.5.21).רק לאחר שדחק בו ב”כ המבקש בשאלותיו השיב סגל כי “אני לא מכיר, אבל יש קרוב משפחה בשם דניס חכים” (עמ’ 7).בהמשך השיב, כי הוא אינו מכיר אישית את דניס חכים – “יש משפחה בארה”ב. אני מכיר את חלקם. אני לא מכיר את כולם. אישית אני לא מכיר את דניס חכים. לא אישית אני גם לא מכיר” (עמ’ 8).כשנשאל מדוע לא השיב ישירות לשאלה זו, ומדוע אמא שלו לא באה ליתן עדות אודות הקשר המשפחתי הנטען, השיב במענה אשר מעורר תמיהה רבה ולפיה, פינקו החתים אותו על הסכם סודיות לפיו אסור היה לו לציין הפרטים אפילו בפני משפחתו – “הוא החתים אותי על הסכם סודיות, שנעל אותי שלא יכולתי אפילו לדבר עם המשפחה הקרובה שלי, כלומר אם אחד מהמשפחה שלי או אמא שלי היה יודע מזה, זה היה יוצר בעיה מול כל המשפחה והיה מונע את המשך הענין והייתי צריך לשלם לו סכום לא מבוטל לפי ההסכם הסודי שהחתים אותי” (עמ’ 8).

    הסבר זה התקשיתי לקבל ממספר סיבות: האחת, כי לא מתקבל על הדעת כי בנסיבות הנטענות על ידי סגל לפניהן זכה בירושה רבת ערך מקרוב משפחה מצד אמו, לא ישתף דבר ראשון את אמו ולא יברר עמה פרטים אודות אותו קרוב שהוריש לו נכס רב ערך. השנייה, כי די היה בדרישת פינקו – ככל שהייתה כזו – כי יחתום על הסכם סודיות, כדי לעורר את חשדו בדבר אמינות המידע. שלישית, כי על אף שבית המשפט הורה לסגל, במהלך עדותו, להגיש את אותו “הסכם הסודיות” הנטען, עליו חתם אל מול פינקו, הוא לא עשה כן, חרף האורכות שניתנו לו, וגם לא לאחר הגשת סיכומי הצדדים. חוסר מעש זה נזקף לחובת סגל.

    בהינתן כל אחד מהנימוקים לעיל ובוודאי שבהצטברותם יחדיו מתגבשת המסקנה כי עדותו של סגל בנדון אינה אמינה כלל ועיקר. לכל זה מצטרפת העובדה כי נמנע מלהביא את אמו למתן עדות. עדות שיכול והיה בה כדי לשפוך אור על שאלת הקשר המשפחתי הנטען על ידי סגל עם המבקש.

24. ידיעת סגל אודות מעשה הרמייה בזמן אמת – זאת ועוד, גרסתו של סגל לפיה לא ידע דבר על מעשה המרמה בזמן אמת אינה מתיישבת עם הנסיבות הבלתי מובנות והמסמכים שהוא עצמו צירף, ובתוך כך ההסכמים עליהם חתם סגל עם פינקו ועם עו”ד בשארי, המלמדים על פניו כי השלושה חברו יחדיו והיו שותפים במעשה הרמיה ולכל הפחות ניתן לומר כי סגל לקח חלק פעיל ובמודע במעשה הרמייה, כאשר כמוסכם ביניהם התמורה תתחלק בין שלושתם בחלקים כמעט שווים: 35% מהתמורה יקבל פינקו, 30% מהתמורה יקבל עו”ד בשארי ו-35% מהתמורה תיוותר בידיו של סגל. חלוקת “השלל” באופן האמור, מלמדת לכשעצמה על דבר השותפות בין השלושה. כמו גם ההסכמות בין השלושה לפעול למכירת המקרקעין בתוך ימים מספר ממועד רישום הזכויות על שם סגל ולאחריו חלוקת השלל בין השלושה, באופן המצביע על התכנון לצאת מהזירה במהירות. ואפרט:
25. ההסכם מיום 17.6.18 עליו חתם סגל אל מול פינקו נוסח בזו הלשון:”שומרי קרקעות ישראלהסכם שכר הטרחה לאיתור יורשים
    1. אני הח”מ מר עמנואל סגל ת.ז. … (להלן: “היורש”) מתחייב כדלקמן:
       • לפעול למכירת הקרקע בתוך 14 יום מיום רישום הקרקע על שמו של היורש בטאבו.
       • בתמורה לאיתור לשלם למר שי פינקו… (להלן: “המאתר”), שכר טרחה בסך 35% מגובה התמורה ממכירת הקרקע כולל מע”מ וזאת בתוך 30 יום ממועד קבלת מלוא הכספים ממכירת הקרקע.
       • שכר הטרחה, כולל אגרות וכיסוי כל ההוצאות שהוצאו בגין איתור היורש.
    2. מבלי לגרוע מהאמור לעיל, כספים ששולמו למאתר במסגרת הסכם זה לא יוחזרו ליורש בכל מקרה.ולראיה באנו על החתום ביום 17/6/18..”(ראו נספח א’ לתשובת סגל להמרצת הפתיחה).
26. בהמשך לכך פנה עו”ד בשארי אל סגל, כדלקמן:”הנדון: איתור יורשיםשלום רב,
    1. אני הח”מ, עו”ד אלעזר בשארי, בשם מרשי המנוח (שאת שמו אחשוף בהמשך) וכמילוי אחר רצונו האחרון, הריני לפנות אליך כדלקמן:
    2. מרשי, תושב ואזרח ארצות הברית בחייו, הינו קרוב משפחתך מצד אמך. לאחר שנחשף למצבך הבריאותי והכלכלי, ולאור העובדה כי נותר ללא יורשים חוקיים (לא הותיר אחריו ילדים ו/או אחים) החליט כי ברצונו להוריש את כל עזבונו בארץ ישראל לך, מר עמנואל סגל…
    3. למנוח ולי מערכת יחסים מקצועית ארוכת שנים, ואני הייתי אמון על ניהול כל נכסיו בארץ ישראל. אחת מבקשותיו האחרונות, וטרם כתיבת צוואתו, הייתה לאתר קרוב משפחה שנותר לו בארץ שזקוק לכסף, אשר לו יוריש את כל רכושו בארץ ישראל. לאחר שהצלחתי לאתר את משפחתך, ונחשפתי למצבך הכלכלי והרפואי, עדכנתי את המנוח הוא החליט כי אתה הינו היורש הראוי כאמור לעיל.
    4. למצער, ביום 13/12/2017, מרשי הלך לעולמו במקום מושבו בארה”ב, והותיר בידיי את צוואתו האחרונה.
    5. לצורך מילוי תפקידי כמוציא לפועל של צוואתו של מרשי והעברת כלל עזבונו בארץ ישראל אליך, הנני זקוק לשיתוף פעולה מצדך.
    6. ככל שברצונך לשמוע עוד פרטים בעניין, כמו כן אחשוף שמו של מרשי והציג בפניך את כל המסמכים הרלוונטיים, אנא חתום על הסכם שכ”ט המצורף למכתב זה והעבר אותו אלי בדואר או באמצעות שליח לכתובת הרשומה לעיל.
    7. לאחר שאקבל אלי את ההסכם חתום, אצור עמך קשר כדי שנוכל להתחיל בהליך הירושה”.(ראו נספח ב’ לתשובת סגל להמרצת הפתיחה)למכתב זה נלווה הסכם שכר הטרחה, עליו חתם סגל ביום 5.7.2018, שזו לשונו:

       “הסכם שכר הטרחה

       אנו הח”מ – מר עמנואל סגל… מתחייב בזאת בתמורה לשירותים המשפטיים שנתנים לי ע”י עו”ד אלעזר בשארי… בעניין צוואת המנוח מר דניס חכים ז”ל דרכון אמריקאי… לשלם לעורך [כך במקור – ר.ב] שכר טרחה כדלקמן:

       1. סך של 30% בתוספת מע”מ כחוק מהכספים שהתקבלו כתמורה על מכירת הנכס הידוע כחלק מחלקה 3 בגוש 6618 (להלן: “הנכס”).
       2. הלקוח מתחייב למכור את הנכס (חתימה על הסכם מחייב) תוך 6 חודשים לכל היותר מיום רישום זכויותיו על שמו בלשכת רישום המקרקעין.
       3. הלקוח מתחייב לשלם שכר טרחה זה בתוך 20 ימים ממועד קבלת כל הכספים שהתקבלו בתמורה למכירת הנכס.
       4. השירות המשפטי כולל את כל השירותים המשפטיים הנדרשים עד לרישום הנכס על שם הלקוח, ללא יוצא מן הכלל.
       5. שכר הטרחה כולל אגרות והוצאות חוץ משרדיות לרבות שליחויות וכיוצ”ב שיחולו על העורך דין.
       6. מבלי לגרוע מהאמור לעיל, תשלומים ששולמו לעוה”ד במסגרת הסכם זה לא יוחזרו ללקוח.
       7. כתב זה מהווה המחאת זכות בלתי חוזרת מאת הלקוח לטובת עורך הדין לצורך גביית שכר טרחתו המלא וזאת מתוך כל תקבול ותשלום המגיע ללקוח”.(ראו נספח ב’ לתשובת סגל להמרצת הפתיחה).
27. ראיתי לנכון להביא המסמכים כלשונם מאחר ויש בהם כדי ללמד על אופן חלוקת השלל בין השלושה, כמו גם כדי להעיד על הדחיפות במכירת המקרקעין, במטרה להרחיקם ולטשטש עקבותיהם מהזירה, מהר ככל שאפשר.כך, נמצא כי נוסח מכתבו של עו”ד בשארי משקף בפני עצמו, בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים, דבר מעשה הכזב. שהרי, באופן מוזר ביותר מודיע עו”ד בשארי, במכתבו, לסגל כי זכה בירושה מקרוב משפחה המתגורר בארה”ב, כאשר אין הוא מוכן לחשוף בפניו פרטים מעבר לכך (פרטי המנוח ו/או היקף הירושה), אלא רק לאחר שיחתום על הסכם שכ”ט בו הוא דורש תשלום בשיעור של 30% משווי מכירת נכס המקרקעין ועוד במסגרת הסכם שכר הטרחה דורש הוא את התחייבות סגל למכור המקרקעין.חוסר הסבירות שבתוכן מסמכים אלו אך מעיד על כי נועדו לשמש מסך למעשה המרמה בו היו שותפים השלושה, אשר חברו יחדיו לקדם מעשה מרמה זה, על בסיסו הועברו הזכויות על שם סגל כשמיד לאחר מכן הוברח הנכס על דרך מכירתו לכאורה בתנאי “תקנת השוק” (לכך אתייחס מיד בהמשך). שהרי, ממתי עורך דין מנהל עיזבון מסתיר מידע מיורש אודות העיזבון ומתנה חשיפתו כנגד חתימת היורש על הסכם שכ”ט שבעצמו הינו על פניו שכ”ט מופקע ואף יש בו כדי לחייב את הלקוח למכור הנכס.סגל גם לא הסביר מדוע חתם על הסכם שכ”ט זה מבלי לדרוש קודם לכן פרטים אודות זהות “המוריש” ו/או היקף העיזבון. סגל גם לא הסביר מדוע לא סירב לדרישות המוזרות, הבלתי סבירות והדרקוניות שבאו בפניו, לא התלונן על שיעור שכר הטרחה הנדרש וגם לא הלין על עצם חיובו למכור המקרקעין. גם אם היה שרוי בחובות וביקש לפרוע אותם בכל דרך עדין אין לאבד את מידות הסבירות הנדרשות בהילוכו של אדם.

    די, אפוא, בהשתלשלות דברים זו כדי ללמד על חוסר סבירות גרסתו של סגל אשר טען, כי לא ידע דבר בזמן אמת על מעשה הרמייה.

28. מעבר לכך, גם עדותו אודות הקשר עם פינקו ועו”ד בשארי הייתה מתחמקת ולא ניתן היה לתת בה אמון.כך, התקשיתי לקבל את גרסת סגל, בעדותו בפני, לפיה תחילה כשפנה אליו פינקו וציין את דבר קיומה של הצוואה הדבר עורר אצלו חשד מסוים, ואולם, לאחר שנפגש עם פינקו התרשם ממנו והעיד כי שיעור העמלה שדרש ממנו פינקו לא עוררו אצלו חשד. (ראו עמ’ 9 לפרוטוקול הדיון מיום 5.5.21).כך גם כאשר השיב לשאלת ב”כ המבקש האם שאל את פינקו מהיכן הגיעה לידיו הצוואה של המבקש לכאורה, כי “לא שאלתי אותו מאיפה יש לו את הצוואה של הדוד. הוא הציג לי את כל המסמכים כאוטנטיים” (ראו עמ’ 12 לפרוטוקול הדיון מיום 5.5.21). שהרי מחד גיסא אישר כי הוצגו בפניו המסמכים המקוריים ומאידך גיסא, ציין בא כוחו של סגל, במהלך הדיון, כי אין בידיו את הצוואה המקורית.וכדי לשקף את גרסתו המתחמקת של סגל אודות מעורבותו במעשה המרמה, ראיתי לנכון להביא חלק מעדותו כמפורט להן:

    “ש. שאלת את פינקו מאיפה הצוואה?

    ת. לא זוכר.

    ש. לא נראה לך מוזר שפינקו שמכיר אותך הרבה שנים, פתאום מוצא צוואה שכתוב בה עליך?

    ת. לא נראה לי מוזר. יש הרבה חברות שמתעסקות בנושא הזה.

    ש. מכיר עוד חברות כאלה?

    ת. לא, אבל קראתי באינטרנט.

    ש. אם היה בא מישהו חיצוני, ניחא, אבל דווקא פינקו מצא צוואה? למה עו”ד בשארי לא ייצג אותך במכירה? מי הגיש את הבקשה לקיום צוואה?

    ת. מי שהגיש את המסמכים זה שי פינקו עורך הדין שלו שנמצא איתו ביחד.

    ש. למה פנית דווקא לעו”ד חי נחמיאס?

    ת. היתה לי היכרות מהעבר איתו.

    …

    ש. למה לפעולה משפטית של רישום פעולה בטאבו, לא פנית לעו”ד חי נחמיאס?

    ת. כי הכל נעשה דרך שי פינקו.

    ש. אז למה המכירה לא דרך שי פינקו?

    ת. לא יודע, אני לא עורך דין ולא מהטאבו. אין סיבה מיוחדת שלא מכרתי דרך שי פינקו”

    (ראו עדות סגל, בעמ’ 12-13 לפרוטוקול הדיון מיום 5.5.21).

    רב הנסתר על הגלוי בעדותו של סגל, תצהירו קצר ולא מפורט ומסתיר מידע רב. בעדותו בפני תשובותיו מתחמקות ובלתי מתיישבות עם הגיון הדברים והמסמכים עליהם חתם.

    בפיו אין כל הסבר הכיצד מצא פינקו את אותה “ירושה” עלומה. אין כל הסבר מדוע עו”ד בשארי, אשר פעל לרשום זכויותיו מכוח “הירושה” לא המשיך לייצג אותו בעסקת מכירת המקרקעין, אשר נעשתה באמצעות עו”ד נחמיאס, עובדה אותה לא טרח לפרט בתצהירו על כל הקשור בכך. כך גם אין בפיו הסבר מדוע לא קודמה המכירה באמצעות פינקו. יש אך להניח כי באופן מושכל ביקשו לנתק עצמם מעסקת המכר על מנת לנתק את עסקת המכירה ממעשה המרמה, על מנת שהרוכשים יוכלו ליהנות מהגנת “תקנת השוק”.

    תשובותיו החמקניות בנדון מעלות תהיות, המצטרפות לקשיים הנוספים שעלו בעדותו כמפורט לעיל, ולעולה מהמסמכים עליהם חתם עם פינקו ועו”ד בשארי.

29. אין גם להתעלם מהעובדה שסגל לא טרח לזמן לעדות את פינקו, איתו גם הייתה לו היכרות קודמת כפי שעולה מעדותו (ראו עמ’ 12 לפרוטוקול הדיון מיום 5.5.21) (על אף שגם עובדה זו לא צוינה בכתב התשובה להמרצת הפתיחה) ואת עו”ד בשארי, שוודאי היו יכולים לשפוך אור על נסיבות המקרה.הלכה ידועה היא כי הימנעות מהבאת ראיה ועדות שיכולים לתמוך בטענת בעל דין מקימה חזקה שבעובדה שהיה באותה הראיה או העדות לפעול לחובת הנמנע (ראו למשל ע”א 2275/90 לימה נ’ רוזנברג, פ”ד מז(2)606), ובנסיבות העניין יש לזקוף זאת לחובת סגל.
30. לאור כל האמור, הגעתי לכלל מסקנה, כי המבקש עמד בנטל המוטל עליו ברף הנדרש להוכיח כי רישום המקרקעין על שם סגל נעשה שלא כדין, כאשר סגל מודע למעשה הרמייה ואף נוטל בו חלק כשותף במעשה.משאלו הם פני הדברים יש לבחון טענת הרוכשים, כי חרף מעמדו של המבקש כבעל הזכויות במקרקעין, זכויות שניטלו ממנו במרמה, הרי שזכותם עדיפה, לאור תקנת השוק המעוגנת בסעיף 10 לחוק המקרקעין.האם קמה לרוכשים הגנת תקנת השוק, לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין ?

    המסגרת הנורמטיבית

31. סעיף 10 לחוק המקרקעין קובע כדלקמן:”מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון”.כדי שזכותו של צד שלישי שרכש מקרקעין תהיה עדיפה על זכותו של מי שטוען כי הוא בעל המקרקעין הנכון, צריכים להתקיים שלושה תנאים: (1) המדובר במקרקעין מוסדרים; (2) שולמה תמורה; (3) הרוכש הסתמך על הרישום בתום לב.
32. בע”א 767/11 ג’הנשה להיגי נ’ יצחק עזורי, פ”ד סו(2)853 (ניתן ביום 27.8.13) (להלן: “עניין להיגי”) בחן בית המשפט העליון בהרחבה את התנאים הקבועים בסעיף 10 לחוק המקרקעין ואת עקרונות ומטרות תקנת השוק, וכך קבע:”15. סעיף 10 לחוק המקרקעין קובע ‘תקנת שוק’ במקרקעין מוסדרים אשר בהתקיים תנאיה – תשלום תמורה והסתמכות בתום לב על הרישום – יש בידיו של רוכש זכות במקרקעין לשמר בידיו את הזכות שרכש למרות שהרישום שעליו הסתמך לא היה נכון, ובלשון הסעיף…חשיבותה הרבה של תקנת השוק טמונה בכך שהיא מגבירה את הוודאות בעסקאות במקרקעין ומבצרת את מעמדו של המרשם כמנגנון המשקף נאמנה את מצב הזכויות במקרקעין. יחד עם זאת, בהינתן מעמדה החוקתי של זכות הקניין בכלל, ומעמדן המיוחד של זכויות קניין במקרקעין בפרט, נוכח ערכם, ייחודם וכמותם המוגבלת… הפגיעה בבעל הזכות המקורית הנגרמת בעטיה של תקנת השוק מצריכה נקיטת זהירות יתר ומחייבת בחינה מדוקדקת על מנת לוודא כי תנאי תקנת השוק אכן התקיימו… מטעמים אלה אף הקפידה הפסיקה לתחום את ההגנה הניתנת על-פי סעיף 10 לחוק ולהחילה רק לגבי מקרים מובהקים של הסתמכות על הרישום, דהיינו כאשר מי שרשום כבעל הזכות שנרכשה איננו בעליה לאמיתו של דבר בשל רישום שאינו נכון. לעומת זאת, לא הכירה הפסיקה בתחולתה של תקנת השוק במקרקעין במקרים אחרים, אשר בהם התחזה המוכר לבעל הזכות הרשומה, למשל באמצעות ייפוי כוח מזויף, שכן במקרה כזה ההסתמכות היא על ייפוי הכוח ולא על הרישום… במלים אחרות, סעיף 10 לחוק המקרקעין מבטיח את רוכש הזכות במקרקעין בתום לב ובתמורה רק מפני הסכנה הצפויה לו במקרה שבו יתגלה בדיעבד כי הבעלים הרשום במרשם אינו בעל המקרקעין.עוד נפסק כי על מנת שיוכל הרוכש לחסות תחת הגנתה של תקנת השוק יש צורך כי הרכישה תושלם ברישום הזכות הנרכשת על שמו ואין די בהתחייבות אובליגטורית בלא הקניה…

    הפסיקה הוסיפה וקבעה כי לצורך הגנת תקנת השוק נדרש קיום מתמשך של תום הלב עד למועד רישום הזכות במרשם המקרקעין על שם הרוכש… כאשר הרוכש הסתמך בתום לב על טעות שנפלה במרשם, ושילם תמורה ששינתה את מצבו לרעה, הוא עשה את המאמץ הדרוש מצדו למניעת ההתנגשות האמורה ולפיכך קובע הדין כי ראוי לחרוג במקרה כזה מן העיקרון לפיו ‘אדם אינו יכול להעביר יותר ממה שיש לו’ ולתת בידי אותו הרוכש זכות קניינית טובה חרף הפגם הבסיסי שבהעברתה”.

33. גם בע”א 624/13 מורדכיוב נ’ מינץ (פורסם בנבו, 4.8.14) (להלן: “פס”ד מורדכיוב”) חזר בית המשפט העליון על מטרותיה ותנאיה של תקנת השוק המעוגנת בסעיף 10 לחוק המקרקעין, תוך שהתייחס למצבים שונים, כגון מצב בו המוכר אינו רשום כבעלים אלא לזכותו הערת אזהרה בלבד, לעומת מצב בו המוכר רשום כבעלים. וכך קובע בית המשפט שם:”יז. …תקנות השוק השונות, המעוגנות בחקיקה (סעיף 10 לחוק המקרקעין וסעיף 34 לחוק המכר, התשכ”ח – 1968), הן חריג לכלל הקובע כי אין אדם יכול להקנות לזולתו יותר מאשר יש בידו… התוצאה של תקנת השוק – הפקעת זכות מן הבעלים המקורי – מכתיבה הקפדה יתירה על תנאיה ודקדוקיה כפי שנקבעו בחוק ופורשו בפסיקה… המבקש ליהנות מתקנת השוק במקרקעין נדרש להוכיח, כי הסתמך בתום לב על רישום לא נכון בפנקסים ברכשו זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה; תנאי ‘יציר הפסיקה’ להחלת תקנת השוק במקרקעין הוא השלמת העסקה, בתום-לב, ברישום……יט. תקנת השוק במקרקעין מקנה הגנה רק לקונה אשר הסתמך על המרשם והוטעה בגין שגגה פנימית שנפלה בו לגבי מיהות בעל הזכויות במקרקעין, אך אין בכוחה להעניק מזור לקונה אשר הסתמך על פגמים חיצוניים למרשם… קונה הרוכש זכות במקרקעין על בסיס מסמכים – דרכונים; תעודות זהות; יפויי כוח – שהם מזויפים, אינו זכאי להגנת תקנת השוק, אף אם השלים בתום לב את העסקה ברישום. תקנת השוק אינה מוחלת במקרים של “פגמים בזיהוי” בשל היות הפגם חיצוני למרשם, והיות הקונה “מונע הנזק” המיטבי בנסיבות, אילו נזהר כראוי…”
34. כמפורט, כדי שתחול הגנת תקנת השוק מכוח הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין על הטוען לתחולתה הנטל להוכיח כי פעל בתום לב. שאלת גדרי תום הלב הנדרש לצורך החלת סעיף 10 לחוק המקרקעין נבחנה בפסיקה לא אחת, כאשר המבחן המקובל לבחינת קיומו של תום הלב של הקונה הוא המבחן הסובייקטיבי.הנשיא ברק בע”א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע”מ נ’ סונדרס (להלן: “פס”ד סונדרס”) קבע בעניין זה את הדברים הבאים:”תום הלב בהקשר הסובייקטיבי הוא מצב נפשי. משמעותו יושר הלב. בהקשר של סעיף 10 לחוק המקרקעין משמעותו אמונה, הלכה למעשה, של הקונה כי המוכר הוא בעל זכות במקרקעין כאמור במרשם, וכי הוא רשאי להעביר את זכותו זו נקייה מכל זכות של אדם אחר. אמונה כזו אינה קיימת אם הקונה יודע שלמוכר אין זכות במקרקעין או שזכותו מוטלת בספק. כמו כן אמונה זו אינה קיימת אם הקונה לא ידע שלמוכר אין זכות במקרקעין או שזכותו מוטלת בספק, אך הוא חשד באשר לזכותו של המוכר ובמודע נמנע מלברר הדבר. זהו מצב של עצימת עיניים. הוא שקול כנגד ידיעה והוא שולל תום-לב. לעומת זאת אמונתו של הקונה אינה נפגעת אם הוא לא ידע כי למוכר אין זכות במקרקעין או אם הוא לא חשד בזכותו זו, אך היה יודע או היה חושד אילו נקט אמצעים שקונה סביר היה נוקט. במצב דברים זה הקונה התרשל – ולהתרשלותו עשויות להיות תוצאות משפטיות… אך אין בהתרשלותו כדי לשלול את תום-לבו. ‘רשלנות ותום לב יכולים לדור בכפיפה אחת’…” (הדגשות שלי – ר.ב).

    גם השופט אנגלרד התייחס בפס”ד סנדרס לדרישת תום הלב וקבע כדלקמן:

    “הלכה היא כי המבחן לתום-הלב הוא סובייקטיבי… כלומר, תום-הלב נבחן על-פי ידיעותיו בפועל של הרוכש, ולא על-פי מה שהיה צריך לדעת לפי המבחן החיצוני של האדם הסביר… הידיעה של תביעת זכות של אדם בנכס אחר שוללת באופן עקרוני את האפשרות לטעון לקיומו של תום-לב. במקרה הנדון טענותיו של הבעלים המקורי, שזכויותיו המקוריות היו מלכתחילה ידועות לקונה, הטילו על האחרונה את הנטל לבדוק את מצב הדברים לאשורו ולנהוג בזהירות מרבית. הגישה הבסיסית לגבי טיבו של תום-הלב בהקשר הנדון מצאה ביטוי בע”א 842/79 נס נ’ גולדה…:

    ‘באומרנו ‘תום-לב’, לעניין זה, די בכך שאותו צד ג’ נהג באותה עיסקה ובהתקשרותו החוזית ביושר ובאמונה – ללא ערמה או עצימת עיניים מלראות עובדות גלויות לעין, העשויות להעמידו על המשמר. אין דורשים ממנו לחקור ולדרוש בנסתר, שמא כך יחשוף ויגלה עובדות חשובות, המשנות פני הדברים ושאינן על פני השטח. לא נדרשת ממנו ‘מידת חסידות”” (הדגשות שלי – ר.ב).

    השופט טירקל בפס”ד סונדרס התייחס גם הוא לדברים והוסיף וקבע:

    “עמדנו למעלה על חובת הזהירות הכפולה והמכופלת ועל ההחמרה היתרה הנדרשת מן הרוכש בקיום התנאים שלפי סעיף 10 לחוק המקרקעין על כל פרטיהם ודקדוקיהם. ודברים אמורים בייחוד בקיום מצוות תום-הלב. כאן לא די בכך שהרוכש פעל ‘ללא ערמה או עצמית עיניים מלראות עובדות גלויות לעין’ (כלשון השופט ד’ לוין לעניין התקשרות החוזית בע”א 842/79 הנ”ל…) כאן, לעניינו של סעיף 10 לחוק המקרקעין די בנסיבות או בצירוף של נסיבות שיש בו כדי לעורר תמיהה או ספק, כדי לפגום בתום-הלב של הרוכש…”

    (הדגשות שלי – ר.ב).

35. בית המשפט העליון שב וחזר על קביעות אלו, ובתוך כך בפס”ד מורדכיוב התייחס לקביעות הנ”ל בפס”ד סונדרס והוסיף והדגיש כי: “ההקפדה היתירה על תנאי התקנה לשם החלתה מחייבת, כי מקום בו מתעורר ספק כלשהו, יערוך הקונה בדיקה ראויה של מצב הזכויות בטרם יקדם את העסקה”.גם בע”א 2046/06 נג’ייה עבד אללה נאג’י חטיב עבד אלג’אבר נ’ סעדיה מוחמד סעד חליל (פורסם בנבו, 11.3.13) התייחס בית המשפט העליון לסוגיה, (בסעיף 15 לפסק הדין) וקבע:”ההחמרה היתרה המאפיינת את בחינת התקיימותם של תנאי תקנת השוק שבסעיף 10 לחוק המקרקעין מתייחסת בין היתר לדרישת תום-הלב ולגביה כבר נפסק כי ‘לעניינו של סעיף 10 לחוק המקרקעין די בנסיבות או בצירוף של נסיבות שיש בו כדי לעורר תמיהה או ספק, כדי לפגום בתום-הלב של הרוכש’ (עניין בעלי מקצוע, 851). ובמילים אחרות, ככל שהיה בנסיבות העניין כדי להדליק ‘נורה אדומה’ אצל הרוכש הוא לא ייחשב תם-לב אם לא בדק בדיקה ראויה את זכויותיו של המוכר במקרקעין טרם שרכש אותן…”.

    (הדגשות שלי – ר.ב).

    ובהמשך (פיסקה 18):

    “לעניין הסתמכות בתום לב על הרישום… על מנת לעמוד בנטל המוטל עליו ולהראות כי הסתמך בתום לב על הרישום וכי השלים את העסקה ברישום בעודו תם לב, על הרוכש להוסיף ולשכנע כי לא עצם עיניו לכל אינדיקציה חיצונית אשר יש בה כדי לעורר את החשד שמא הרישום אינו משקף את מציאות הדברים לאשורה ובהקשר זה מוטלת עליו החובה לערוך בדיקה ראויה ואין הוא יוצא ידי חובה בכך שהשליך את יהבו על רשם המקרקעין, אפילו היה זה נכון לרשום את העברת הזכויות על שמו…”.

    (הדגשות שלי – ר.ב).

36. כאמור, תום הלב הנדרש להתקיימות סעיף 10 לחוק המקרקעין הוא תום הלב הסובייקטיבי, הכולל גם את החובה שלא לעצום עיניים ולא להתעלם מ”נורות אזהרה” העומדות בדרכו של הקונה.בפס”ד מורדכיוב קובע בית המשפט העליון כי:”‘נורה אדומה’ אינה בשמים ובדיקתה אינה טעונה חכמת שלמה או גאונות אלברט איינשטיין; נסיבות הצריכות לעורר חשד בעיני אדם מן היישוב… במקרים של התקשרות עם מוכר בעל זכות בעלות רשומה כהלכתה, נדרשת בדיקה דומה רק אם מתעורר בפועל חשד סובייקטיבי אצל הקונה, כדי שלא ייחשב כמי שעצם עיניו ועל כן פגם בתום לב”.ומן המסגרת הנורמטיבית למקרה דנן.

    הסתמכות על המרשם בתום לב

37. משהוכח כי הזכויות במקרקעין ניטלו מהמבקש במרמה עובר נטל ההוכחה אל כתפי הרוכשים, להוכיח כי חלה תקנת השוק. היינו, כי רכשו את הזכויות במקרקעין בתום לב ובתמורה שאז, ככל שיצליחו להרים נטל הוכחה זה, זכויותיהם תהנה עדיפות על זכויות המבקש.
38. טוענים הרוכשים כי הם, באמצעות בא כוחם, ערכו את כל הבדיקות הנדרשות כדי לוודא שסגל הוא בעל הזכויות במקרקעין, כאשר נמצא שבמרשם המקרקעין הזכויות רשומות על שם סגל. לטענתם, לא התעורר אצלם או אצל בא כוחם, כל חשד או ספק באשר לנכונות רישום הזכויות, ולא נתקיימו כל נסיבות או עובדות אשר עוררו חשדם ואשר במודע נמנעו מלברר.
39. מנגד, כמפורט לעיל, טען המבקש כי נתקיימו נסיבות מחשידות אשר הדליקו נורות אזהרה רבות ואולם, הרוכשים בחרו לעצום עיניים ונמנעו במכוון לערוך בדיקה מדוקדקת באשר לשאלת זכויותיו של סגל במקרקעין. שאז, כך לטענתו, אלו היו עושים כן, היו מגלים כי זכויותיו של סגל במקרקעין נרשמו על בסיס מסמכים מזויפים. ועוד טען, כי במקרה זה אין די בבדיקה שערך בא כוחם, עו”ד אטיאס במרשם זכויות המקרקעין.עוד טען המבקש, כי בא כוחם של הרוכשים, עו”ד אטיאס, ידע על מקרי גניבת קרקעות אחרים באזור, דבר שחייב אותו לנקוט במשנה זהירות ולבחון בדקדקנות את רישום סגל כבעלים.המבקש הוסיף וטען כי התמורה ששלומה היתה נמוכה ממחיר השוק שהיה בה לכשעצמה כדי לעורר חשד.הכרעה
40. בכדי להכריע בשאלת תום לבם של הרוכשים, יש להתוודע תחילה אל מכלול הנסיבות הנוגעות לעסקה למכירת המקרקעין מסגל אל הרוכשים, כפי שזו עולה מהראיות שבאו בפניי.המדובר בעסקה לרכישת מקרקעין אשר פרטיה סוכמו למעשה ללא מעורבות של הצדדים הישירים לעסקה, סגל והרוכשים. כפי שעולה מהעדויות השונות, פרטי העסקה, ובראשם – תנאי המכר ובפרט המחיר, שאין חולק כי הוא הפרט המהותי בעסקה מעין זו, סוכמו על ידי “מתווכים” שונים שהיו מעורבים בעסקה לאורך הדרך.כך עולה, מעדותם של סגל ושל עו”ד נחמיאס, כי לאחר רישום הזכויות במקרקעין על שם סגל (באמצעות עו”ד בשארי), פנה סגל אל עו”ד נחמיאס, עימו הייתה לו היכרות מוקדמת (כך לדברי סגל), על מנת שייצג אותו בעסקה למכירת המקרקעין, וביקש את עזרתו במציאת רוכש.יצוין, כי מעורבותו של עו”ד נחמיאס בעסקת המכר לא צויינה במסגרת תצהירו של סגל ועלתה לראשונה רק בעדותו, דבר שהוביל לזימונו של עו”ד נחמיאס למתן עדות.

    עו”ד נחמיאס בעדותו בפני סיפר כי לאחר שפנה אליו סגל וביקש סיועו במכירת המקרקעין פנה הוא למספר מתווכים ואלו הציעו לו מספר הצעות לרכישת המקרקעין.

    על פי העדויות השונות, ובכלל זאת עדותו של עו”ד נחמיאס, עדותו של עו”ד אטיאס ועדותו של משיב 2, משה סלמן, הקשר בין הרוכשים, שהינם אנשי עסקים מנוסים ובתוך כך גם בעלי נכסי נדל”ן, לבין סגל, באמצעות עו”ד נחמיאס, נוצר באמצעות שניים:

    האחד, כך על פי עו”ד נחמיאס, אדם בשם רייכר, שעניין מספר קונים פוטנציאלים ואולם, העסקה עימם לא יצאה אל הפועל, ובהמשך עניין את הרוכשים. רייכר הוא זה אשר הציע לרוכשים להעזר בשירותיו של עו”ד אטיאס, אשר כאמור יצג את הרוכשים בעסקה.

    בהקשר זה העיד עו”ד נחמיאס כדלקמן:

    “בתחילה היו על הפרק קונים שרייכר הביא, אני לא זוכר את השם שלהם. בתחילת עסקה יש קצת חשאיות של המתווכים. רייכר אמר שיש קונים בסכום הזה. לאחר מספר ימים או לאחר כשבוע רייכר אמר שהקונה מסיבות שלו נסוג ושיש לו קונים אחרים, הכוונה ל 3 הקונים הנוכחים ואמר שנעשה פגישה עם עמנואל במשרדי. נפגשו, אני, עמנואל, המתווך רייכר ועו”ד דני אטיאס שעובד עם רייכר, ושאלו אם מוסכם עליו המספר ודובר על הקונסטלציה המשפטית שיוחזק בנאמנות הסכום עד העברה בטאבו, על שם הקונים. משם התקדמו למו”מ על הסכם המכר מול דני, לאחר מכן 3 ימים ישבנו אני ודני במשרדו וממש נכנסנו לדקויות לכריתת חוזה והגענו לטיוטה מוסכמת על הצדדים ונפגשו אצלי במשרד לחתימה. זו פעם ראשונה שפגשתי את הקונים….” (ראו עמ’ 21-22 לפרוטוקול הדיון מיום 6.5.21).

    בהמשך, הוסיף וציין עו”ד נחמיאס רייכר כי “רייכר הביא את דני אטיאס שהוא עו”ד שעובד הרבה עם רייכר” (ראו עמ’ 25 לפרוטוקול הדיון מיום 6.5.21).

    יצוין, כי דבר מעורבותו של רייכר לא אוזכרה בתצהירו או בעדותו של עו”ד אטיאס, וגם לא בגרסת הרוכשים.

    והשני, כך על פי עדותם של עו”ד אטיאס ושל משיב 2, משה סלמן, מר איציק יפידוף, העוסק בסחר קרקעות (ואשר תחילה התעניין במקרקעין עבור עצמו אך בסופו של דבר החליט שלא לרכוש אותה בעצמו), אשר לו היכרות עם המשיב 2 והוא עניין אותו בעסקת המקרקעין ואף קישר אותו לעו”ד אטיאס שכבר הכיר את העסקה, כך על פי גרסת הרוכשים.

    בכל מקרה, אין חולק, כי כאשר העסקה הוצעה לרוכשים היא הוצגה ביחד עם המחיר עליו הוסכם (5.5 מיליון ₪) בין “המתווכים” לבין עו”ד נחמיאס, מבלי שהרוכשים נטלו חלק ישיר במו”מ לקביעת המחיר.

    בהקשר זה העיד עו”ד אטיאס כדלקמן: “ש. מי ניהל שם את המו”מ על המחיר? ת. אני יודע שהיה לקוח שלי מעורב, שמו יצחק יפידוף שהביא את הקונים כנראה” (ראו עמ’ 19 לפרוטוקול הדיון מיום 6.5.21).

    גם המשיב 2 העיד כי לא נערך מו”מ על המחיר וכי יפידוף ניהל את המו”מ מטעמו (ראו עמ’ 28-29 לפרוטוקול הדיון מיום 6.5.22).

    אף בגיבוש יתר תנאי ההסכם, לא נטלו הרוכשים חלק במו”מ, והוא גובש בין עו”ד נחמיאס לבין עו”ד אטיאס, כאשר עו”ד אטיאס ביצע בדיקה במרשם המקרקעין כדי לוודא שסגל רשום כבעל הזכויות במקרקעין. כמו כן, שאל את עו”ד נחמיאס אם הוא מכיר את סגל ונענה כי קיימת ביניהם היכרות.

    עו”ד אטיאס נחקר אודות הבדיקות שביצע באשר לזהות סגל כבעלים של המקרקעין:

    “ש: למה שאלת את ב”כ המוכר עו”ד חי נחמיאס אם הוא מכיר את המוכר?

    ת. כי נתקלתי במקרה של מישהו שהתחזה ולכן היה חשוב לי אם הוא מכיר את המוכר. הוא אמר לי שהוא מכיר אותו אישית. למיטב זכרוני קרוב משפחה רחוק, שהיה אצלו בבית בקרית עקרון, כלומר שם מתגורר המוכר…

    ש: שאלת אותו אם הוא מכיר את הצוואה שמכוחה הלקוח שלו ירש את הנכס?

    ת: לא זוכר, לא זוכר ששאלתי משהו ספציפי על הצוואה, שאלתי שאלות כלליות, לא עשיתי חקירה.

    ש: ראית את הצוואה?

    ת: לא ראיתי את הצוואה. היה נסח טאבו שהוא היה רשום שם כבעלים” (ראו עמ’ 18 לפרוטוקול הדיון מיום 6.5.21).

    לאחר סיכום כל הפרטים נפגשו הצדדים לחתימת ההסכם, כאשר אז לראשונה נפגשו סגל והרוכשים, מבלי שהרוכשים שאלו או בררו דבר אל מול סגל.

    זה המקום אף להוסיף ולציין כי המתווכים אשר גיבשו את ראשית העסקה לא הוזמנו לעדות.

41. אשר להוראות ההסכם גופו (ראו נספח 1 לתשובת הרוכשים להמרצת הפתיחה), הרי שסעיף 5 להסכם קובע את ההוראות הנוגעות לעניין התמורה, כדלקמן:”5. תמורת זכויות המוכר בממכר ותמורת מילוי כל יתר ההתחייבויות המוכר עפ”י הוראות הסכם זה, מתחייב הקונה לשלם למוכר סך של 5,500,000 ₪…התמורה תשולם במלואה לידי המוכר, בשיעורים, בתנאים ובמועדים כדלקמן:5.1 סך של 200,000 ₪… אשר ישולם למוכר ע”י הקונה במעמד חתימת הסכם זה בהמחאה בנקאית…

    …

    5.2 היתרה בסך של 5,300,000 ₪ … תשולם למוכר ע”י הקונה בהמחאה בנקאית לפקודת הנאמנים במעמד חתימת הסכם זה ותופקד בחשבון נאמנות משותף של באי כוח הצדדים, עו”ד חי נחמיאס יחד עם עו”ד דני אטיאס… ותועבר למוכר רק לאחר רישום הזכויות על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין…”.

    באשר לתשלום מס הרכישה נקבע בסעיף 6.4 להסכם כי מס הרכישה “ישולם ע”י הקונה תוך 5 ימים מיום קביעת השומה ע”י מיסוי מקרקעין”. עוד נקבע בהקשר זה כדלקמן:

    “2.2.4 הקונה מתחייב לשלם את שומות מס הרכישה בתוך 5 ימים מיום קביעת השומה ע”י מיסוי מקרקעין. לעניין זה מובהר כי הקונה יהיה רשאי להגיש השגות או ערעורים על השומה שניתנה רק לאחר ששילם את שומות מס הרכישה והתקבל אישור מס רכישה לטאבו (לעניין העברת הזכויות בממכר על שמו).

    2.2.5 הקונים מתחייבים להיות ערבים זה כלפי זה לעניין תשלום מס הרכישה המפורט בסעיף 6.4 להלן ובמועדים הקבועים בו”.

42. בהינתן המשמעות של הוראת תקנת השוק המאפשרת הפקעת זכות מקרקעין מבעליהם האמיתי, על בית המשפט להקפיד ולדקדק עם הטוען לתחולת תקנת השוק בדבר התקיימות תנאיה. בענייננו, מכלול הנסיבות, והתשתית הראייתית שבאה בפני, מובילים למסקנה כי הרוכשים לא הרימו הנטל להוכיח את תום לבם הנדרש לצורך הגנת תקנת השוק שבסעיף 10 לחוק המקרקעין. שוכנעתי כי הרוכשים עצמו עיניים במכוון מסימני האזהרה שנגלו בפניהם אשר היה בהם לעורר ספק כלשהו הפוגם בתום הלב, ועל אף האמור הם נמנעו מלחקור ולברר הנסיבות המחשידות. כך ובהתאם גם בא כוחם שלא ערך את כל הבדיקות אשר היה עליו לערוך בנסיבות העניין. מעבר לאמור הרוכשים נמנעו מלהביא לעדות את “המתווך” מטעמם שיכול והיה בעדותו כדי לשפוך אור על הדברים בצורה ברורה יותר. ואפרט:ומהן אותן “הנסיבות” אשר הובילו אותי למסקנה בדבר עצימת עיניים מצד הרוכשים?
43. מכר תכוף – ראשית, בין רישום המקרקעין על שם סגל לבין החתימה על הסכם המכר עם הרוכשים עבר פרק זמן קצר מאוד של פחות מחודשיים, עובדה שהיה בה כדי לעורר חשד בדבר דחיפות להשלמת המכירה. ראו בהקשר זה דברי בית המשפט בפס”ד מורדכיוב, פיסקה לט, לפיהם מכירת נכס תקופה קצרה לאחר רכישתו מצדיקה לדרוש מהקונה לבחון את עסקת היסוד. אומנם דברים אלו צוינו לגבי מקרה בו מוכר הנכס טרם נרשם כבעלים אלא לזכותו נרשמה הערת אזהרה בלבד, ואולם אני סבורה כי בנסיבות העניין, יש ללמוד מכך גם לענייננו, כאשר גם בפס”ד מורדכיוב קובע בית המשפט “בדיקה ראויה” מהי ואומר כי: “מכר תכוף מהווה נורת אזהרה ‘קלאסית’ בעסקאות מקרקעין… במכר תכוף של נכס אין פסול חוקי לכשעצמו, אך התרחשותו אמורה להדליק נורת אזהרה ולעודד את הקונה לרדת לעומקן של עסקאות קודמות שנערכו בנכס” (ראו פיסקה מח בפס”ד מורדכיוב).אומנם צוין בפס”ד מורדכיוב כי יתכן ונוכח הקביעה כי המבחן לתום הלב הוא סובייקטיבי יתכן ומקום בו מדובר ברכישה ממוכר בעל זכות רשומה אי מתן משקל לתכיפות המכר לא ייחשב בהכרח כהתנהגות השוללת תום לב סובייקטיבי, ואולם דברים אלו אינם חד משמעיים ותיתכנה נסיבות בהן המכר התכוף מהווה נורת אזהרה גם מקום בו מדובר בזכות רשומה, ולדידי הדברים נכונים בענייננו ביתר שאת בהינתן “נורות האזהרה” הנוספות שנדלקו.חלוף הזמן בין “הפטירה” לבין רישום הירושה – לצד זאת, חלף זמן רב של כשנה בין “פטירת” המבקש לבין רישום הירושה על שם סגל, עובדה המעוררת גם היא ספק מדוע נדרש זמן כה רב יחסית לרישום הירושה.

    תנאי העסקה – כמפורט לעיל, הצדדים הסכימו שהתמורה תשולם במזומן, כאשר כספי התמורה, למעט סך של 200,000 ₪, יוחזקו בנאמנות עד לרישום הזכויות במקרקעין על שם הרוכשים (סעיף 5 להסכם המכר, נספח 1 לתשובת הרוכשים להמרצת הפתיחה). הסכמות שכאלה יכולות להצביע על רצון של המוכר לקבל את התמורה במהירות ושל הרוכשים להשלים את תשלום התמורה ולחסות בצילה של תקנת השוק מחד, ולהבטיח את כספם מאידך.

    עוד הוסכם, כי מס הרכישה ישולם בתוך 5 ימים מיום הוצאת השומה (סעיף 2.2.4 וסעיף 6.4 להסכם המכר), וכי הרוכשים ערבים הדדית לתשלום מס הרכישה (סעיף 2.2.5 להסכם המכר). עוד הוסכם בהקשר זה, כי במקרה והזכויות במקרקעין לא ירשמו על שם הרוכשים מטעמים הקשורים ברוכשים, הרי שבחלוף 30 ימים תועבר התמורה אל המוכר, גם אם טרם נרשמו הזכויות במקרקעין על שם הרוכשים (סעיף 5.2.1 להסכם המכר). כן הוסכם, כי היה והרוכשים לא ישלמו את מס הרכישה תוך 5 ימים אך בידם שאר המסמכים הנדרשים לשם רישום הזכויות במקרקעין על שמם, כי אז תועבר התמורה אל המוכר (סעיף 6.4 להסכם המכר).

    הוראות אלו מצביעות על בהילות בלתי שגרתית מצד הצדדים להשלמה מהירה של רישום העסקה ובפרט מצד סגל הדורש לקבל הכספים במזומן וכן להשלים העסקה במהירות, בין השאר כשהוא דורש כי תשלום מס הרכישה ישולם בתוך 5 ימים על מנת לזרז רישום הזכויות על שם הרוכשים ובכך להוציאו מן העסקה עם תמורה בידיו וללכת לדרכו מהר ככל שניתן.

    עו”ד אטיאס בעדותו ניסה להסביר, כי בנסיבות העניין עסקינן בהסכם סביר כשהוא משיב כי לטעמו אין זה בלתי סביר כאשר מוסכם בין צדדים שמרבית התמורה תשולם במזומן ותוותר בנאמנות בידי עו”ד ותועבר רק לאחר השלמת הרישום על שם הרוכשים (ראו שורה 19 בעמ’ 20 לפרוטוקול הדיון מיום 6.5.21 וראו שורה 27 בעמ’ 19 לפרוטוקול הדיון מיום 6.5.21).

    לצד האמור, הודה כי עסקאות מזומן אינן שכיחות אך נפוצות יותר ברכישת שטח מקרקעין לעומת דירות (ראו עמ’ 19 לפרוטוקול הדיון מיום 6.5.21). וכן הסכים, כי ההוראה בהסכם המחייבת את הרוכשים להשלים את תשלום מס הרכישה בתוך 5 ימים מהוצאת השומה אינה סטנדרטית (ראו שורה 1 בעמ’ 18 לפרוטוקול הדיון מיום 6.5.22), וכך גם לגבי סעיף הערבות ההדדית לתשלום מס הרכישה (ראו שורה 14 בעמ’ 18 לפרוטוקול הדיון מיום 6.5.22).

    תנאי העסקה על פניו אינם שגרתיים ויש בהם כדי להעיד על רצון הנוגעים בדבר להשלים העסקה מהר ככל שניתן כל אחד מטעמיו הוא.

    לכך מצטרפת עובדת זהות הרוכשים כמפורט להלן:

    מיהות הרוכשים ובא כוחם – אין חולק כי הרוכשים כולם אנשי עסקים מנוסים ואף בעלי ניסיון גם בתחום הנדל”ן, כולל ברכישת קרקעות, ולהם זכויות בקרקעות גם באזור פי גלילות, מיקום הקרקע מושא הדיון, כך על פי עדותם (ראו עדות סגל 2 בעמ’ 28 לפרוטוקול הדיון מיום 6.5.21; ועדות משיב 4 בעמ’ 31 לפרוטוקול הדיון מיום 6.5.21).

    כך גם אין חולק כי עו”ד אטיאס הינו בעל ניסיון רב בתחום הנדל”ן, כולל עסקאות למכירת מקרקעין בפי גלילות, כך על פי תצהירו ועדותו.

    לניסיונם של הרוכשים ושל בא כוחם יש משמעות בבחינת תום הלב הסובייקטיבי שלהם. העובדה כי תנאי ההסכם גובשו בהעדרם של הרוכשים, על אף היותם אנשי עזקים מנוסים כפי שהעידו, היא לכשעצמה מעוררת חשד לעצימת עיניים. חשד המתעצם נוכח תנאי ההסכם המלמדים על תכיפות בלתי שגרתית להשלמת העסקה ברישום מהר ככל שניתן.

    אופן ניהול (או אי ניהול) המו”מ על תנאי העסקה – למעשה אין חולק כי לא נערך מו”מ ישיר בין סגל לבין הרוכשים, אשר העידו כי פגשו לראשונה את סגל במעמד חתימת ההסכם (ראו עדות משיב 2 בעמ’ 30 ועדות משיב 4 בעמ’ 31 לפרוטוקול הדיון מיום 6.5.21). למעשה מי שניהל את המו”מ לעניין המחיר היו אותם “מתווכים” (רייכר ויפידוף) אשר קישרו בין עו”ד נחמיאס (בשם סגל) לבין הרוכשים, והציגו את העסקה במחיר עליו הוסכם כמעין “עסקת חבילה” מבלי שהתנהל מו”מ על המחיר וגם לא על תנאי העסקה.

    נמצא, אפוא, כי הרוכשים לא היו מעורבים כלל במו”מ, ולא שאלו דבר, אלא הגיעו למעמד החתימה כ”חותמת גומי” וחתמו על ההסכם מבלי להתעניין בזהות המוכר ומבלי לשאול שאלות אודות העסקה. אין המדובר בהתנהלות רגילה כאשר מדובר בעסקת מקרקעין בה משולמים סכומי כסף נכבדים, גם לא כאשר מדובר בעסקה בין אנשי עסקים. מכלול הנסיבות מלמד, אפוא, כי הרוכשים בחרו לעצום עיניים במכוון שמא יתגלו בפניהם סימני האזהרה שדלקו. ניתן לומר כי הרוכשים ביודעין בחרו לנתק עצמם מן העסקה ולא בצעו בדיקות נוספות שהיה עליהם לעשות בקשר לאמינות רישום הזכויות על שם סגל וגלגלו הדברים לידי בא כוחם.

    הגם שרוכש רשאי בהחלט להסתמך על בא כוח, הרי שאין בידי לקבל התנהגות כשל הרוכשים. כאשר מדובר בעסקה לרכישת מקרקעין, אך מצופה מהרוכש לגלות מידה בסיסית של התעניינות בפרטי העסקה, דבר שלא התקיים במקרה זה, ולו ברף הנמוך ביותר. למעשה נפלה לידי הרוכשים הזדמנות פז לרכוש שטח מקרקעין באחד האזורים הכי מבוקשים במחיר “זול” במיוחד (לכך אתייחס בהמשך) ועל כן בחרו בעצימת עיניים מכוונת על אף נורות האזהרה שדלקו.

    בהינתן האמור, אין הם יכולים להסתתר תחת הטענה בדבר “אי ידיעה” ולטעון לקיומו של תום לב ולהעדר חשד סובייקטיבי מקום בו למעשה, במודע, עצמו עיניהם ונמנעו מלברר כל פרט אודות העסקה במכוון.

    שליחות עו”ד אטיאס – האם די בבדיקות שביצע?

44. כאמור, טענו הרוכשים כי הסתמכו על בא כוחם, עו”ד אטיאס, לביצוע כל הבדיקות הנדרשות על פי דין וייצוגם באופן מלא במסגרת העסקה.אמנם, אין בכך כשלעצמו כל פסול, משבא כוחם הינו שלוחם, וכפי שנקבע בפסיקה: “…ניתן לקיים את דרישת ההסתמכות שעל הרוכש לקיים באמצעות שלוח, והמקרה השכיח בהקשר זה הוא של הסתמכות באמצעות בא-כוחו של רוכש, המטפל בעסקת המכר בשמו ועבורו. במקרה כזה על הרוכש הטוען לתקנת השוק להוכיח כי השלוח הסתמך על המרשם בתום לב…” (ראו פס”ד להיגי).
45. משכך, נדרש לבחון האם הוכח כי עו”ד אטיאס, שלוחם של הרוכשים, הסתמך על המרשם בתום לב? אני סבורה כי התשובה לכך היא שלילת.עו”ד אטיאס, בדומה לרוכשים עצמם, פעל כמי שעצם עיניו ונמנע מלבצע בדיקה ראויה באשר לזכויותיו של סגל במקרקעין בנסיבות העניין. עו”ד אטיאס הוצג בפני כמי שהינו בעל ניסיון בתחום הנדל”ן, כולל בעסקאות לרכישת מקרקעין באזור פי גלילות ובאזורים סמוכים אחרים. עו”ד אטיאס היה מודע, כי באזור פי גלילות היו מקרים של גניבת קרקעות, ובכך אף הודה בפני. על כן, היה עליו לנקוט במשנה זהירות, בבדיקת זכויותיו של סגל במקרקעין מכוח ירושה, ואף לדרוש ממנו הצגת הצוואה המקורית פעולות אותן לא ביצע (ראו עמ’ 18 לפרוטוקול הדיון מיום 6.5.21). בדיקה זו היתה מחויבת המציאות גם נוכח החיפזון שבעסקה זו, כנלמד מתנאי ההסכם הבלתי שגרתיים, וכמי שניהל את המו”מ אודות פרטי העסקה.נורות האזהרה דלקו גם דלקו ועו”ד אטיאס בחר לקדם העסקה מבלי להעמיק חקר בשאלות שהיה עליו לשאול ולבצע בדיקות נוספות שהיה עליו לבצע. לא היה די בכך ששאל את עו”ד נחמיאס אם הוא מכיר את המוכר – את סגל, אך לשם ווידוא זהותו של סגל, שמא מתחזה. מרמה יכולה לבוא לידי ביטוי בכל מיני דרכים ואין בבדיקה השטחית שביצע עו”ד אטיאס די. בנסיבות העניין, משהיה מודע עו”ד אטיאס, למקרים של גניבת קרקעות באזור והיה מודע לתנאי ההסכם הלא שגרתיים, בסיכומם היה מעורב, חובת תום הלב אינה יכולה להתקיים מבלי שייערכו בדיקות באשר לאמינות הירושה ואופן רישומו של סגל כבעל זכויות.בנוסף, קיומו של ספק בלבו של עו”ד אטיאס, עולה גם מתשובתו ביחס לנסיבות עריכת העסקה והרצון להשלימה במהירות. כך כשנשאל בסיום עדותו האם “עו”ד נחמיאס היה לחוץ על הרישום”, השיב: “לחוץ זו לא המילה המדויקת. הוא רצה לסיים את הרישום” (שורות 1-2 בעמ’ 21 לפרוטוקול הדיון מיום 6.5.21).
46. טענת הרוכשים ובא כוחם כי די בהסתמכותם על מרשם המקרקעין, כאשר מדובר בזכויות במקרקעין רשומים ומוסדרים, אין בידי לקבל. יש וגם במצב בו מדובר בזכות רשומה במרשם המקרקעין, תקום הצדקה אשר תחייב בדיקה ראויה מעבר לבדיקה במרשם. כך כאשר מתעורר ספק. כך כאשר הקונה או שלוחו עוצמים עיניהם מקיומן של נורות אזהרה באשר לקיומו של ספק שכזה ונמנעים מלבצע בדיקות ראויות באשר לטיב הבעלות הרשומה, כפי שזה בענייננו. יפים לעניין זה דברי בית המשפט בעליון בפס”ד מורדכיוב:”מלאכת הבדיקה אינה מתמצה, איפוא בקיומה הפורמלי; עורך הדין הפועל בשם הקונה נדרש ליצוק לבדיקת תוכן שיקיים את דרישת ההסתמכות בתום לב. כאמור, אף משקונה הרוכש זכות ממוכר שזכותו רשומה, לעתים ראוי שלא יתן אמון עיוור במרשם בבחינת ‘כזה ראה וקדש’, בנסיבות העלולות לעורר חשד… תוכן הבדיקות הנחוצות נקבע על פי הנסיבות המשתנות בין מקרה למקרה, בין עסקה לעסקה” (ראו פיסקה מג) (הדגשות שלי – ר.ב).בענייננו, משנאמר לעו”ד אטיאס כי סגל קיבל הזכויות במקרקעין מכוח ירושה, ונוכח ידיעותיו בדבר מקרי גניבת קרקעות באזור, וניסיונו הכללי בתחום הנדל”ן, ולאור מכלול הנסיבות כפי שפורט לעיל, מצופה היה שיבצע בדיקה מעמיקה יותר בדבר בעלותו של סגל במקרקעין. משלא פעל בדרך זאת לא ניתן לקבוע כי הוכחה דרישת תום הלב לצורך תחולת הגנת תקנת השוק על פי סעיף 10 לחוק המקרקעין.

    מעבר לכך, אין להתעלם מגישות שונות לפיהן יש מקום לחיוב בבדיקות שכאלה בכל מקרה, כאשר הקונה, במיוחד באמצעות בא כוחו, הוא “מונע הנזק” הזול ביותר. ראו בהקשר זה דברי המלומד מ’ דויטש (איתם מסכים כב’ השופט רובינשטיין בפס”ד מורדכיוב) אשר סבור כי בעסקאות מקרקעין יש לחייב את הקונה, כמי שהוא מונע הנזק הזול, לבצע בדיקה ראויה על פי אמת מידה אובייקטיבית, ולא סובייקטיבית, לבחינת תום לבו, המחייבת עריכת בדיקות סבירות של מצב הזכויות, מעבר לבדיקת המרשם.

    וכלשונו: “תקנת השוק זו אינה באה להגן על יעילותו ומהירותו של המסחר, שכן אינה מוגבלת למכירה על ידי עוסק. היא נועדה להקטין סיכונים בעריכת עסקאות במקרקעין. עסקאות מעין אלו הן איטיות במהלך, הן מלוות בייעוץ משפטי, והנוהג שבעולם וצפיות הצדדים – הוא כי לאור עלותן הגבוהה של עסקאות אלו, הרוכש יבצע בדיקות סבירות. על כן, כפי שפרטנו לעיל, ראוי להטיל על הרוכש נטל אובייקטיבי של תום-לב, באופן המחייב אותו לערוך בדיקות סבירות לעניין מצב הזכויות, גם מעבר לבדיקת המירשם…” [מ’ דויטש, קניין, כרך ד, בעמ’ 269]. כאמור, דברים אלו הינם בגדר מעבר לנדרש לענייננו.

47. מעבר לסימני האזהרה בזמן אמת המצביעים על עצימת עיניים של הרוכשים ובא כוחם, דבר השולל את תום לבם לצורך החלת תקנת השוק, הרי שבמקרה שבפניי מתקיימים סממנים מאוחרים במסגרת ניהול ההליך המלמדים גם הם על חוסר תום לב מצד הרוכשים, ובעיקרם אי העדת עדים חיוניים.אי העדת עדים חיוניים
48. הרוכשים בחרו שלא לצרף תצהיר מטעם משיב 3, מר יחזקאל מגן, ולא לזמנו לעדות. את הסברם כאילו גרסתו זהה לגרסתם ואין צורך בהצגת גרסה נוספת החוזרת על גרסתם אין בידי לקבל. המשיבים 2 ו-4 בעצמם העידו כי היה זה דווקא המשיב 3 מי שהיה מעורב מבין שלושתם במו”מ שהתקיים.כשנשאל משיב 2 האם קרא את ההסכם לפני שחתם, השיב כי “בעיקר חזי ישב על הפרטים” (ראו שורה 22 בעמ’ 30 לפרוטוקול הדיון מיום 6.5.21), וכך, כשנשאל משיב 4 כיצד הגיע אל סגל, דהיינו כיצד הגיע אל העסקה, השיב כי המשיב 3 פנה אליו בעניין, וכשנשאל האם המשיב 3 ניהל את המו”מ, השיב “שלומי וחזי”, וכי “לא הייתי מעורב במו”מ” (ראו שורות 14 ו-16 בעמ’ 31 לפרוטוקול הדיון מיום 6.5.21).עיננו הרואות; כי המשיב 3, כך על פי עדויות שותפיו לרכש, היה הגורם המעורב בהוצאה לפעול של העסקה ובמו”מ. לפיכך, אי הבאתו לעדות משמעה, כך על פי ההלכה הידועה, כי עדותו עלולה לפגוע בגרסת הרוכשים, ומשכך יש לזקוף הדבר לחובת הרוכשים. בנסיבות העניין, אני סבורה כי יש משקל משמעותי לאי העדתו של משיב 3.בנוסף לכך, הרוכשים גם לא הביאו לעדות את אותם “מתווכים” (רייכר ויפידוף) אשר קישרו בינם לבין סגל ועו”ד נחמיאס ואשר הם למעשה אלה אשר קבעו את המחיר וניהלו את המו”מ באשר להתקיימות העסקה, וגם לכך משמעות שיש לזקוף לחובת הרוכשים בכל הנוגע לאופן התגבשות העסקה וקביעת תנאיה.
49. לאור כל האמור אני קובעת כי הרוכשים לא הוכיחו התקיימות דרישת ההסתמכות בתום לב על המרשם לצורך תחולת הגנת “תקנת השוק” לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין.למעשה די בכך כדי לקבוע כי יש מקום לקבל את התובענה ולהורות על רישום המקרקעין בחזרה על שמו של המבקש.יחד עם זאת ומעבר לנדרש ראיתי לנכון להוסיף ולהתייחס לשאלת התמורה.

    האם התמורה ששולמה הינה תמורה “ממשית וסבירה”?

50. כאמור, אחד התנאים שצריכים להתקיים כדי לקבוע קיומה של תקנת השוק במקרקעין לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין הוא תשלום תמורה. אין חולק כי במקרה זה אכן שולמה התמורה עליה סוכם – 5.5 מיליון ₪ (ראו הודעת הרוכשים מיום 3.1.21 והמסמכים המצורפים לה המעידים על ביצוע תשלום התמורה), ואולם נשאלת השאלה האם מדובר בתמורה סבירה וממשית המקיימת את דרישת “התמורה” שבסעיף 10 לחוק המקרקעין או שמא מדובר במחיר מוזל באופן משמעותי שיש בו כדי להעיד על כי עסקינן בעסקה שלא שולמה בה תמורה ראויה.
51. על פי הפסיקה, כדי שתתקיים דרישת התמורה לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין התמורה צריכה להיות תמורה בעלת ערך ממשי, להבדיל מערך סמלי. יחד עם זאת, התמורה אינה צריכה להיות שוות ערך לזכות הנמכרת, אולם תמורה הנמוכה באופן חריג משווי השוק שלה, לא תחשב כתמורה מספקת לצורך תנאי תקנת השוק [ראו ת”א 2088/05 להיגי נ’ אלבז (פורסם בנבו, 16.10.12)].דהיינו, דרישת התמורה, היא לתמורה סבירה, היא איננה חייבת להיות זהה בדיוק למחיר השוק, וגם תמורה הנמוכה במידה מסוימת ממחיר השוק עשויה להיחשב כתמורה סבירה, כל עוד אין מדובר בתמורה שחורגת ממחיר זה באופן קיצוני.יפים בהקשר זה דברי בית המשפט העליון בעניין להיגי לפיהם “הגם שאותה תמורה נמוכה במידת מה משווי השוק באותה תקופה, מדובר בכל זאת בתמורה שאיננה בלתי סבירה והינה בעלת ערך ממשי אובייקטיבי שאינו נופל משווי השוק במידה שיש בה כדי לפגום בהתקיימותה של דרישת התמורה או בתום לבם של … לצורך תנאי תקנת השוק”.
52. לטענת המבקש, התמורה עליה הסכימו הצדדים נמוכה משמעותית ממחיר השוק, וכי מדובר במחיר “מציאה”, וכי מטעם זה לא נוהל בין הצדדים מו”מ על המחיר.המבקש, תמך טענתו בחוות דעת מאת השמאי משה ספיר (להלן: “השמאי ספיר”), שלא נסתרה, כך לדידו, ולפיה שווי המקרקעין הינו 6,650,000 ₪ (מחיר ממוצע למ”ר 7,300 ₪), דהיינו כמיליון ₪ מעל לתמורה ששולמה. השמאי ספיר ערך השוואה ל-7 עסקאות משנת 2018 ואילך, ונתן משקל לעובדה שהופקדה תוכנית רש/800 אשר מייעדת את האזור למגורים, מסחר, צרכי ציבור וכדומה (שימושים שאינם חקלאיים) (להלן: “התכנית”).
53. מנגד, טענו הרוכשים, כי התמורה ששולמה (5.5 מיליון ₪) מהווה תמורה סבירה בהתאם לדרישות הפסיקה, ותמכו טענתם בחוות הדעת מטעם השמאים גיא צדיק ואלעד זעירא, אשר לדידם הינה מקיפה ומדוייקת יותר, לעומת חוות דעת המבקש המתייחסת ל-7 עסקאות בלבד. נטען כי מדובר בקרקע ספקולטיבית וכי התכנית עליה מתבסס השמאי ספיר אינה תכנית מאושרת וייעוד הקרקע טרם הוסדר וכי קרקע מסוג זה מאופיינת בתנודות ובטווחי מחירים. עוד טענו הרוכשים כי העובדה שרשויות המס קיבלו את השומה העצמית עליהם הצהירו מהווה גם היא סממן לכך שמדובר במחיר סביר.לטענת הרוכשים, גם חוות הדעת של השמאית צביה זעירא, שהוצאה על ידי סגל בסמוך לעריכת הסכם המכר, ועליה לא ידעו הרוכשים בזמן אמת, אלא רק לאור עדותו של סגל, מלמדת כי התמורה עליה הסכימו הצדדים הינה תמורה סבירה.
54. לאחר שבחנתי את חוות דעת השמאים ואת עדותם לא מצאתי להעדיף את חוות דעת הרוכשים, על פני חוות הדעת של המבקש.על פי חוות הדעת מטעם הרוכשים, בהתבסס על כ-30 עסקאות משנת 2016 ועד לשנת 2019 המחיר הממוצע למ”ר הינו 6,700 ₪, ובהתאם לשטח של 912 מ”ר כפי שזה בעסקה מושא הדיון, שווי הנכס לפי המחיר הממוצע הוא כ-6,113,000 ₪, דהיינו כ-10% יותר מהתמורה עליה סוכם. לאור זאת, נקבע בחוות הדעת כי “העסקה שבוצעה בנכס נמצאת בתוך טווח המחירים ששולמו בעסקאות אחרות בחלקה בשנים האחרונות ועומדות בגבול הסבירות של הסטייה המקובלת בעסקאות מסוג זה הכוללת הן מרכיב מושא והן מרכיב ספקולציה המהותי בשווי הנכס”.אלא שחוות הדעת כוללת השוואה לעסקאות רבות מהשנים 2016-2017, שמחיריהם, ככלל, נמוכים יותר מהמחיר הממוצע, כאשר שמאי הרוכשים טען כי יש להשוות לעסקאות מ-3 השנים האחרונות, טענה שהתבררה כשגויה כאשר התקן אליו הפנה התייחס להשוואה לעסקאות שבוצעו בנכס הנישום ב-3 השנים האחרונות (תקן שמאים 1).

    זאת ועוד, אין בידי לקבל את עמדת שמאי הרוכשים לפיה מדובר בקרקע ספקולטיבית בעלת תנודות מחירים גבוהה, כאשר לפחות לגבי השנים הרלוונטיות לעסקה – 2018-2019 המצב התכנוני היה שונה, בהינתן העובדה כי תכנית מתאר החלה על השטח הופקדה בשנת 2018, דבר שהגביר את הוודאות לגבי המקרקעין והעלה את מחירי הקרקעות. גם החלטת הוועדה המקומית, משנת 2019, אין בה כדי לשלול את מהות התוכנית אלה רק לשנותה. בהקשר זה מקובלת עלי עמדת השמאי ספיר לפיה ככל שמתקדמת התוכנית המחירים עולים [ראו עדות השמאי ספיר לפיה “קרקע בהליכי תכנון ועל כן ככל שהתכניות מתקדמות, הוודאות מתגברת והמחיר עולה” (ראו בעמ’ 5 לפרוטוקול הדיון מיום 5.5.21), וכן בהמשך “קרקע שיש תכנית שנמצא בצנרת ושברור לכולם שיהיה פה מגורים, תעסוקה ושימושים שהם לא חקלאים, גורם הוודאות מאוד מאוד משמעותי” (ראו עמ’ 7 לפרוטוקול הדיון מיום 5.5.21)].

    לאור האמור, אני סבורה כי לא ניתן לומר כי מדובר בקרקע ספקולטיבית אלא מדובר בקרקע המיועדת למגורים ושימושים אחרים שאינם חקלאיים, באופן די וודאי. מטעם זה, רואה אני לנכון להעדיף את חוות דעת השמאי ספיר שנתן משקל לנתון זה ובחר להשוות לעסקאות רלוונטיות יותר מהשנים 2018-2019 אשר מביאות בחשבון את קיומה של התכנית.

55. זאת ועוד, מעדות המשיב 2 עולה כי הוא היה מצוי במחירי הקרקעות באזור. כשנשאל אם המחיר היה מחיר מציאה השיב בשלילה ואמר כי: “זה היה מחיר סביר” (ראו עמ’ 29 לפרוטוקול הדיון מיום 6.5.21).בהמשך העיד המשיב 2 כי ערך מספר עסקאות באזור וכי :”אני כל הזמן חיפשתי וכל הזמן קיבלתי כל מני אינפורמציות וידעתי שזה הטווחים של העסקאות. גם כשקניתי לפני שנה עסקה יותר קטנה, 84 מטר, שילמתי לפי 5,000 ₪ למטר וזה עבר בטאבו, ולפני 4 חודשים רכשתי 267 מטר לפי 6400 ₪ למטר. זה ביחס לשנתיים לאחר מכן. זה גם שטח יותר קטן מ912 המטר שקנינו כאן”.(ראו עמ’ 29 לפרוטוקול הדיון מיום 6.5.21).

    ועוד הוסיף כי:

    “ש. בסעיף 4 לתצהירך אתה מדבר שרכשת לפני שנה לא 84 מטר אלא 250 מטר

    ת. בצעתי 4 עסקאות בגוש החלקה רלוונטי, כולל העסקה הזאת.

    ש. על ה 250 מטר שילמת לפי?

    ת. לפי 7200 ₪ למטר. זו היתה עסקה לפני העסקה הזאת.

    ש. בסמוך.

    ת. לא בסמוך. זה היה שנה ומשהו לפני העסקה המדוברת ועכשיו בדומה למכר בעסקה האחרונה”.

    (ראו בעמ’ 29 לפרוטוקול הדיון מיום 6.5.21) (הדגשות שלי – ר.ב).

    עולה מעדותו של המשיב 2 עצמו (אשר במסגרתה כלל פרטים שלא נכללו בתצהירו לעניין העסקאות השונות שערך), כי הוא ידע כי מחיר העסקה נמוך ממחיר עסקה דומה שערך זמן מסוים לפני העסקה דנן.

    עדות זו אך מחזקת את חוות דעת המבקש ואת המסקנה ולפיה, הרוכשים לא הוכיחו כי שילמו תמורה סבירה. זאת ועוד, יש בכך כדי לחזק גם כן את הקביעה בדבר עצימת עיניים וחוסר תום לב מצד הרוכשים.

56. לאור כל זאת, לא השתכנעתי כי התמורה אשר שולמה עונה לדרישות “התמורה” שבסעיף 10 לחוק המקרקעין.לא התעלמתי מן העובדה שרשויות המס אישרו את השומה העצמית של הצדדים במסגרת דיווח העסקה והגם שיש בכך כדי להוות אינדיקציה מסויימת אין בכך כדי לקבוע באופן מוחלט כי מדובר בתמורה העונה לדרישות סעיף 10 לחוק המקרקעין, ויש לבחון כל מקרה לגופו.כך גם לא מצאתי לנכון ליתן משקל לחוות הדעת של השמאית צביה זעירא שהזמין סגל. המדובר בחוות דעת שהוצאה לבקשת סגל בסמוך לעריכת הסכם המכר ונועדה לתמוך במחיר העסקה מול רשויות המס.חוות הדעת לא הוגשה לתיק בית המשפט ונודע עליה רק בעקבות עדות סגל. [אז גם הוגשה וסומנה נ/1]. כך ובהתאם גם לא זומנה השמאית לעדות ועל כן לא ניתן ליתן משקל לראיה זו.

    טענות נוספות

57. הרוכשים טענו בסיכומיהם טענה חלופית בדבר אשם תורם מצד המבקש. המדובר בטענה שהועלתה לראשונה בסיכומי הרוכשים, ודי בכך כדי לדחותה.
58. המבקש טען, וביתר שאת בסיכומיו, כי הרוכשים לא רק עצמו עיניים (טענה שכמפורט לעיל מצאתי לקבל), אלא היו חלק פעיל במעשה המרמה – מצאתי לנכון לציין, כי טענות אלו לא הוכחו בפניי.סוף דבר
59. לאור כל האמור, התובענה מתקבלת ואני מורה ללשכת רישום המקרקעין להחזיר את הרישום של המבקש כבעלים של המקרקעין, בהתאם לרישום שהיה קיים ערב התרמית.המשיב 1 יישא בהוצאות המבקש בסך של 30,000 ₪המשיבים 2-4 יישאו יחדיו בהוצאות המבקש בסך של 30,000 ₪.המשיבה 5 תישא בהוצאות המבקש בסך של 10,000 ₪.

    הערובה שהפקיד המבקש תושב לו, באמצעות באי כוחו.

    המזכירות תדאג להעביר העתק פסק הדין ללשכת עורכי הדין ולרשויות המס לשיקול דעתן.

    ניתן היום, ז’ אייר תשפ”ב, 08 מאי 2022, בהעדר הצדדים.

    

https://www.psakdin.co.il/Court/%D7%94-%D7%A4-35705-10-19-%D7%97%D7%9B%D7%99%D7%9D-%D7%A0-%D7%A1%D7%92%D7%9C-%D7%95%D7%90%D7%97_1#.Ypb4sqhBzIU